* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.
대한민국이 경제발전을 이룩하며 눈부신 성장을 이룬지도 벌써 30~40년이 넘어간다. 이에 따라 필수적으로 그 당시 건축된 주택, 아파트, 상가들이 재건축을 해야 하는 시기가 다가오고 있다. 주택과 아파트의 재건축은 재개발과 맞물려 활발하게 진행되는데 반해 상가 재건축은 관심도가 떨어지는 것이 사실이다.
필자는 부동산투자와 경매, NPL의 전문가로서 노후된 상가의 재건축을 위한 노력을 기울이고 있다. 상업지역에서 상업시설 의무비율을 줄이고, 적정 규모의 상가 공급을 늘리는 것이 도시의 환경을 쾌적하게 하고, 주민들의 생활의 질을 높일 수 있다고 말한다.
다소 생소한 상가 재건축에 대한 이해를 위해 집합건물법 재건축에 대한 개념부터 알려준다. 재건축은 도시정비법에 따른 재건축과 집합건물법에 따른 재건축으로 나눈다. 아파트 재건축은 주로 도시정비법에 따른다. 집합건물법에 따른 상가 재건축은 단일 건물이 아닌 상가의 집합체 형태를 띤다.
주거시설 재건축에 비해 생소한 상가 재건축은 그 절차도 복잡하고 까다롭다. 따라서 건축법 개정 이후 달라진 집합건물법 재건축 사레를 통해 상세하게 살펴볼 필요가 있다. 필자는 2021년 8월 10일 이후 재건축이 추진된 사례를 통해 상가 재건축에 대한 개념, 진행방법, 추진절차, 주의사항 등을 상세하게 설명한다.
특히 집합건물법 상가 재건축은 구분 소유권에 의한 권리분석이 필요하기 때문에 좀더 복잡하다. 규모도 크고 이해관계인들이 많아서 사전에 철저한 분석이 선행되어야 한다. 지분 배분, 분담금 문제, 시행사와 시공사의 선정, 동 호수 배분 문제 등의 분쟁이 자주 발생한다.
사업추진을 위한 건축 인허가와 승인 절차, 관련 법규와 제도가 도시정비법에 의한 재건축보다 간단하지만 자금의 규모와 이해관계인들의 이해관계를 따져서 미리 준비할 필요가 있다. 따라서 사전에 갈등과 분쟁의 소지를 없애기 위해 철저한 권리분석과 각 상황에 따른 솔루션 준비가 필수적이다.
남들이 잘 알지 못하는 곳에서 기회가 생긴다고 했다. 집합건물법에 의한 상가재건축은 앞에서 이야기한 것처럼 규모가 크고 비용이 많이 들며, 이해관계인들의 충돌이 많은 물건이다. 하지만 이런 물건에 대한 분석을 잘하면 부동산 투자의 새로운 블루오션으로 투자의 성공을 기대할 수 있다.
필자는 자신의 실제 투자 성공 사례를 통해 수익성 있는 재건축 예정 상가에 투자하는 방법을 알려준다. 재건축 예정 상가를 가장 합리적으로 매입할 수 있는 경매와 NPL에 대해서도 언급한다. 다만 다른 부동산 투자와 마찬가지로 물건에 대한 철저한 분석이 선행되어야 하며, 과도한 레버리지 사용은 지양해야 한다.
나는 상가 재건축에 대해 전혀 들은 적이 없다. 이 책을 통해 처음 접하게 되었는데 다소 어렵기는 하지만 경쟁이 적은만큼 제대로 분석하고 준비하면 다른 물건보다 더 안정적인 투자수익을 거둘 수 있을 것으로 기대한다.
