꼬마빌딩을 직접 건축해 임대한 건물주

김 부장은 왜 꼬마빌딩을 사지 않고 지었을까? - 건물주가 직접 쓴 꼬마빌딩 건축·임대 A to Z
김종흔 지음 / 매일경제신문사 / 2018년 11월

사려고보니 너무 비쌌다. 그것도 맘에 드는 것은 너무 너무 비쌌다. 꼬마빌딩 말이다. 서울 강남지역은 더 말할 것도 없었다. 아파트건, 오피스텔이건, 구분상건, 꼬마빌딩이건 모든 게 비쌌다. 임대료도 물론 비싸지만 건물 가격이 비싸다 보니 임대수익률이 낮은 건 당연했다. 특히, 꼬마빌딩은 아파트처럼 시세가 대략적으로 정해져 있는 것도 아니었다. - '프롤로그' 중에서

꼬마빌딩의 건축에서부터 임대까지

책의 저자 김종흔은 글로벌 IT 대기업에서 20년 이상 근무했다. 회사에서 전략기획, 사업개발, 마케팅, 영업 등 다양한 부서를 거쳤다. 당시 내 사업을 꿈꾸기도 하고, 또 가늘고 길게 회사에서 살아남는 방법을 찾기도 했다. 그러나 임원이 되어 동료, 선배의 급작스런 승진과 퇴직을 보면서 불확실한 근로 소득과 달리 죽을 때까지 영위 가능한 자본 소득확보 방법을 연구했다.

그는 노후 대비 투자는 안정성이 최고라는 모토를 가지고, 시세 차익과 함께 임대료가 나오는 수익형 부동산 투자를 결정했다. 이후 싸고 좋은 건물 매수를 위해 열심히 뛰어다녔다. 그러나 자신이 찾는 '완벽한' 꼬마빌딩은 죽을 때까지 찾지 못할 것이라는 결론을 내리고, 꼬마빌딩을 직접 건축하는 것으로 결심했다.

건축에 대한 지식과 경험이 전혀 없어 공부부터 시작했다. 먼저 건물 가치 제고와 공실 방지를 위해 우량 업종, 임차인들에 대해 연구했다. 이에 더하여 다양한 임차인들에 대응하기 위해 상가임대차 보호법을 공부하면서 임대 및 관리에 대한 노하우까지 확실히 터득했다. 현재 그는 두 번째 꼬마빌딩을 짓기 위해 다시 뛰는 중이다.

나만의 꼬마빌딩 직접 짓기

"나만 믿어"

이렇게 시작한 저자는 건축할 때 지인이라고 너무 믿으면 안 된다는 것을 설계하면서 알게 됐다. 그러기 위해서는 건축주가 관련 업무를 알아야 하므로 마땅히 공부해야만 했다. 통상 건축은 건축주가 전문가라고 불리는 지인들에게 부탁하여 시작하는 상황이 많은데, 저자가 직접 경험해보니 아무것도 모르는 건축주가 지인들을 지나치게 믿었다가 추후에 후회하는 경우가 너무도 많았다.

저자의 경우 설계, 시공, 부동산 임대까지 건축사인 지인과 오래 알고 지낸 부동산 중개사를 믿고 시작했는데, 그들이 어떤 실수를 했는지 이 책에 기술했다. 물론 이들이 일부러 문제를 일으킨 것은 아니었지만 실수가 발생하면 결국 모든 게 건축주인 자신이 감당해야 하는 추가 비용으로 귀결됐다. 이런 실수들을 인지한 이후로는 저자 자신이 직접 많은 것을 챙겨야만 했다.

건축시의 궁금증 5가지

건축 타당성~ 건축이 적정한 선택일까?

건축 공정~ 건축은 어떻게 진행될까?

임대 전략 및 수익성~ 임대는 잘 될까, 임대료 수입은 얼마일까?

예상 건축비~ 건축비는 얼마일까?

예상 건축 소요 기간~ 공기는 얼마나 걸릴까?

건축 계획

일단 대지의 특성과 이에 따른 규제 정보 등을 파악하고 수익형 건물 건축을 결심했다면, 반드시 인근 부동산을 방문해서 상권 및 임대 시장 조사를 해야 한다. 이 단계에서 건물 신축 시 임대가 용이한 업종과 인근의 임대료 현황을 알 수 있기 때문이다. 부동산을 몇 개 방문하다 보면 근방 공실 상황도 알 수 있고, 어떤 업종이 임대장소를 많이 찾는지 알 수 있다. 또한 대략 그 업종이 선호하는 임대평수, 권리금, 보증금, 월임차료 등도 파악할 수 있다.

예를 들어, 주변에 엘리베이터가 설치된 건물이 없는 경우, 엘리베이터를 설치하면 임대에 큰 도움이 된다. 또한 젊은 부부의 거주 비율이 높아서 어린이집은 많은데 인근에 키즈카페가 없다든지의 정보는 조금만 발품 팔면 알 수 있다. 이런 정보를 사전에 파악하면 각 업종이 선호하는 조건들을 설계 때부터 반영할 수 있게 되므로 해당 업종 임대에 도움이 된다.

인근의 임대료 수준이 파악되면, 수익성 분석과 건축 예산 추정이 가능하다. 신축 건물이니 아무래도 사람들이 선호할 것이므로 현재의 임대료보다는 예상 임대료를 다소 높게 산정하면 된다.이때 추정한 임대료를 인근 부동산과 협의해보면 신축 건물의 최적 임대료 수준을 가늠해볼 수 있다.하지만 아무리 신축 건물이라 하더라도 인접한 건물의 현재 시세보다 현저히 높여 받기는 어렵다는 점을 고려해야 한다.

세부 진행 절차

설계~ 기본 설계와 실시 설계

건축 허가 신청~ 지자체에 관련 서류 제출(건축사가 대행)

착공신고~ 3일 이내 시군구에 신고(건축허가일로부터 1년 이내, 1년 연장가능,시공사가 대행)

시공~ 기초공사, 골조공사, 내외장 마감공사

준공/사용승인~ 행정기관에서 사용승인서 발급

취득세 납부/보존등기~ 취득세 납부와 등기

임대~ 수익형 건축물의 하이라이트

명도明渡 - 제소전 화해조서

건축 허가 신청이 승인되었다면 다음 단계는 기존 임차인의 명도다. 흔히 임차인은 경제적 이득을 취하고자 명도를 거부한다. 이때 법적으로 대응할 경우 소송 과정이 지난할 뿐더러 건축 일정도 꼬이게 되므로 상당한 손해가 불가피해진다. 임차인은 이런 점을 노린다. 통상 판결에 소요되는 기간이 수개월이다. 이런 상황을 피하려고 건물주는 제소전 화해조서를 활용하면 된다.

제소전 화해조서의 요지는 소송 전에 당사자가 화해하여 합의한 내용을 법원을 통해 인증해놓으면, 확정판결과 같은 효력을 가진다는 것이다. 즉, 이러한 화해조서를 받아 놓았음에도 화해조항을 임차인이 지키지 않은 경우 별도의 소송절차 없이 곧바로 명도를 집행할 수 있다. 임대인과 임차인 간에 분쟁이 생기면 재판을 해서 법원의 판결에 따르는데, 재판 기간이 최소한 몇 달이 걸린다. 그런데 제소전 화해조서를 작성하여 법원의 확인을 받으면 화해조서가 법원 판결 역할을 하게 되므로 나중에 따로 재판 절차가 필요 없어져 소요되는 시간과 노력을 절약할 수 있게 되어 편리하다.

나에게 맞는 시공방법

명도도 완료됐고, 설계 도면도 수정되어 나왔다. 다음 순서는 시공이다. 사실상 건축 시 가장 문제가 많이 발생하는 단계다. 시공 방법은 크게 2가지로 나뉜다. 전문 시공업체와 계약하여 하는 공사, 그리고 건축주가 직접 다수의 공사 업체와 공정을 관리하는 직영 공사다. 전자는 말 그대로 믿음직한 시공사를 선정하여 공사 전체를 위임하는 것이다.

따라서 건축주는 계약서에 명시된 때에 기성비(공사비)를 지급하는 것 외에는 크게 걱정할 일은 없다. 건축주가 신뢰할 수 있는 시공사를 만났을 때(이론적으로 계약서 체결 때와 준공 검사 때 만나 건물 열쇠만 수령하면 되는 정도의 신뢰) 시공 방법이다. 그러나 이는 견적에 시공사의 이윤 부분이 포함되므로 직영 공사에 비해 당연히 비용이 높다.

직영 공사의 경우는 이와 반대다. 건축주가 직접 모든 것을 책임지는 방식이라 부가세, 시공사 이윤, 관리비 등이 줄어들어 시공비 측면에서 유리하기 때문이다. 즉, 직영 공사의 최대 장점은 건축비 절감이다. 그러나 당연히 공부할 게 많고 현장 관리, 도급계약, 자재 수급 등을 건축주가 직접 수행해야 하므로 건축 초보자의 경우는 생각 자체를 삼가야 할 시공 방식이라고 말하고 싶다.

물론 직영 공사를 선택하고, 앞서 언급한 좋은 대리인을 선정하여 적정 인건비만 지급한다면 시공사 활용과 같은 효과를 낼 수도 있겠다. 하지만 이런 대리인을 만나기가 대단히 어렵고, 공사 중 발생하는 안전사고, 준공 이후 하자보수 등 사후 관리가 쉽지 않다. 가장 큰 문제는 건축주가 시공자이므로 인사사고 등 사고 발생 시 최종 책임 을 지게 된다. 

견적서 비교 분석은 확실하게

각 업체로부터 견적서가 도착하면 견적을 비교, 분석해서 가장 합리적인 비용의 업체를 선정하면 된다. 총액만 비교하는 것은 무의미하다. 비용이 싸다는 것은 그만큼 빠진 공사가 있을 수 있기 때문이다. 견적 비교표를 작성하여 제외된 공사비 유무를 점검 후, 각 공사별 재료비/노무비/경비 부분 총액을 비교해보면 견적 비용의 적정성을 알 수 있다.

반복해서 강조하자면 단순히 제일 저렴한 공사비를 제안한 업체를 선정하는 것은 피해야 할 일이다. '싼 게 비지떡'이라는 말도 있듯이, 소형 주택 공사의 경우는 심지어 상세 견적서도 없이 그저 평당 얼마에 건축하기로 계약하고 착공하는 경우도 많다는데, 이 경우 시공사의 추가 비용 요구나 공사 중 혼선은 피하기 어려울 것이다.

건물 하자보수

신축 건물은 준공 후 당연히 문제가 발생할 수 있다. 신축 건물에서 발생하는 문제를 하자라고 하는데, 건물 하자는 바로 나타나기보다 시간이 지나면서 나타난다. 준공 검사를 받고, 잔금을 치룰 때까지는 모르는 문제가 많다. 저자의 경우, 준공 직후가 유난히 비와 눈이 많이 내리고 매우 추운 겨울이었던 관계로 신축 건물을 제대로 테스트하게 되었다.

대표적인 문제가 결로 현상이다. 신축 후 시멘트가 충분히 건조되지 않은 상태에서 벽면이 차갑게 되면, 실내 공기 중에 있는 수분이 벽면에 달라붙는데, 이때 생기는 것이다. 단열재 시공에 문제가 있는 경우도 결로가 발생할 수 있다. 저자는 하자보증이행증권을 시공사로부터 발급받아 놓았다. 하자보증이행증권은 공사나 제품 납품 후 하자에 대해 수리나 수선을 약속하는 증권이다. 만일 이행되지 않으면 매입한 측에서 증권을 행사하여 보증보험회사로부터 금전적인 보상을 받는다. 보증보험회사는 증권에 가입한 법인에게 구상권을 행사한다.

건설산업기본법상 하자 범위 및 하자 담보 책임 기간은 다음과 같다. 하자보수 완료 기간이 지나면 예치한 하자보증금은 하자보수공사에 사용된 금액을 제외하고 원래의 사업주체에게 반환된다. 준공 후 하자가 있는 경우 하자보수의 1차 책임이 있는 시공사에 먼저 하자보수를 요청한다. 그리고 이행되지 않는 경우는 하자보수 업체를 선정하고 하자보수보증금을 청구·수령하여 보수공사를 진행하면 된다. 

업종별 임대조건 파헤치기

성형외과, 안과, 피부과는 고가 진료를 선호하며 멀리서도 방문하기 때문에 대중교통 이용이 편리한 부촌을 선호한다. 즉, 대중교통과 떨어진 곳에 위치하며 소위 부자동네가 아닌 경우는 이들 업종 유치는 힘들다. 동네 병의원의 경우 진료과목에 따라 차이는 있으나 40평 정도를 선호한다. 임대 평수가 이보다 작은 경우, 복층으로도 임대할 수는 경우가 있지만 각 층에 인력이 상주해야 하는 등의 관리비 증가로 인해 (엘리베이터가 있다하더라도) 복층 임대를 선호하지 않는다.

소아과, 내과, 이비인후과 등은 거주 인구만 많다면, 오히려 다소 소득수준이 낮은 지역을 선호하는 경향도 있다. 서민들은 멀리 가기보다 거주 지역에서 걸어서 갈 수 있는 가까운 병의원을 선호하기 때문이다. 따라서 주변에 다세대 주택이나, 아파트가 많은 지역이 이들 업종의 선호 지역이 된다. 또한 소아과나 내과는 내부 설비 투자가 크게 필요 없다. 이 말은 비교적 병원 이전이 쉽다는 것이다. 주변에 다른 신축 건물이 생긴다든지, 인근 건물주가 저렴한 임대료를 제시하는 경우 다른 진료과목에 비해 이전이 용이하다는 것을 고려해야 한다.

확실한 관리

건물 주위에 무단으로 쓰레기를 버리는 사람들이 많다. 일회용 커피잔, 유리로 된 음료수 병, 음식 쓰레기 등까지. 준공하면서 CCTV를 건물 4면에 모두 설치하고 경고문을 부착했음에도 불구하고, 대형 이불을 건물 주차장에 버리는 사람까지 있었다. 결국 CCTV화면을(얼굴은 모자이크 처리하고) 인쇄해서, 경고장과 함께 투기 장소 주변에 부착했다. 사진 부착 후 3시간이 채 안 지나서 투기자가 나타나 자신이 버린 쓰레기를 수거해갔다. CCTV 위치를 확인하면서 자신의 얼굴을 명확히 다시 한 번 노출하고서는 말이다. 그 이후부터는 인근에 소문이 나서인지 쓰레기 무단투기는 없어졌다. 건물 관리를 위해서는 관리자보다 CCTV 설치가 필수라고 말하고 싶다.

관리비에 포함되는 항목들

시설 운영비~ 청소비(인건, 재료비)

공과금~ 공용 전기료, 공동 수도료, 난방 사용료 등

통신/보안~ CCTV, 인터넷 비용

기타~ 엘리베이터 유지보수료, 소방대행 수수료, 수선적립금, 환경개선부담금,보험료 등

각 항목들에 대한 추정비용을 모두 더하고, 건물 연면적으로 나누어 각 임차인에게 임대면적(전용면적+공용면적)에 비례하여 부과하는 것이 가장 보편적인 방법이다. 예를 들어, 관리비에 포함되는 비용의 합계액이 월 200만원이고, 연면적 200평이라면 평당 관리비는 1만 원 정도로 산정될 것이다.

직접 건축하고 건물주가 되라

저자가 꼬마빌딩을 소유하고 나니 지난 1년 여 동안에 발생했던 여러 일들과 인연을 맺었던 많은 사람들이 주마등처럼 지나가면서 가장 잊지 못할 순간은 신축 건물에 처음으로 간판이 걸렸을 때라고 말한다. 그는 누구한테 업무 추진을 일방적으로 맡기지 않고 일일이 공부하면서 직접 진행했으니 당연한 심정이라는 생각이 든다. 그렇다. 진정한 땀은 결코 배신히는 법이 없다. 이제 생각을 바꿔 직접 짓고 임대를 하는 턴키 베이스 임대 사업을 구상해보는 게 어떨까 싶다.

나 자신을 위한 올바른 재무관리

돈 없이 111세까지 살아버린다면? - 20세부터 111세까지 흔들리는 당신을 위한 돈에 대한 77가지 해답!
허태호 지음 / 리텍콘텐츠 / 2019년 2월

자산관리나 재무설계는 돈이 있는 사람들의 전유물이 아니다. 자산이 있는 사람은 그들 나름의 고민이 있고, 자산이 없는 사람들은 자산을 만들어야 하므로 고민해야 한다. 우리 모두에게 필요하다. 하지만 많은 사람이 "나는 자산관리가 필요 없어"라며 외면부터 한다. 오히려 이미 부자가 된 이들, 자산이 있는 이들은 이미 스스로 자산관리를 잘한다. 전문가를 잘 이용하고 있다. 전문기관이나 전문가들에겐 본인이 무엇이 필요하고 어디가 가려운지를 정확하게 알고 그에 맞는 정보와 해결책을 요구한다. - '프롤로그' 중에서

재무관리, 누구에게나 필요한 것이다

이 책의 저자 허태호는 현재 머니클라우드 재무설계&자산관리 센터장으로 재직하고 있으며, 인모스트 투자자문사에서 투자권유대행위원으로 활동하고 있다. 또한, 한국 FP협회 재무설계상담위원이기도 하다. 경력으로서는 前 한국투자증권 삼성동PB센터 Financial Advisor, 前 즐겨찾기 공인중개사 사무소 대표, 前 ING 생명 Financial consultant 등으로 재직하였다.

저자의 자산관리 신념은 '나무가 아닌 숲을 보는 자산관리를 지향하여, 명품보다 인품을 갖추고 싶은 자산관리사'이다. 그래서 그가 지난 10여년 동안 20~50대까지 다양한 계층의 사람들과 진행한 2,000건의 계약분석과 1,000건의 상담을 통해 공통된 질문 77가지를 추려 돈에 흔들리는 우리들을 위해 명쾌한 해답을 책에 담았다.

기초공사가 중요하다

사회초년생들은 어렵게 취업한 만큼 목돈 마련을 위해서 금융상품 투자에 관심이 많은 편이다. 이는 칭찬받을 일임에 틀림없다. 그런데, 지나치게 고수익과 목돈에만 집착하다 보면 다소 위험이 도사리고 있는 재테크 쪽으로 방향을 틀게 된다. 가장 좋은 투자는 높은 수익성과 안전성이 보장되는 형태이지만 통상적으로 이 두 마리 토끼를 모두 다 잡을 수 있는 투자는 쉽지 않다. 그래서 대체로 고수익을 미끼로 내세운 사기에 걸려들게 된다.

초년생은 향후 최소 30년간 자산관리를 해야 한다. 따라서, 초기 3년 정도는 시간과 노력을 투자해서 안전한 미래가 담보될 수 있는 자산관리를 공부해야 한다. 실력이 좋은 자산관리사를 만나 배우는 것도 좋은 방법이다. 회사생활 적응에도 시간이 부족할 판이겠지만, 밝은 미래를 위해서 기꺼이 고생해서 초석을 다져놓아야 한다. 과거 TV를 틀 때면 늘 등장하던 CF 멘트가 바로 "순간의 선택이 평생을 좌우한다"는 것이었다. 마찬가지다. 기초공사를 튼튼하게 하자.      

셸프 통장관리방법

사실상 재무관리는 돈 관리가 제대로 안 되는 사람에게 더욱 필요하다. 왜냐하면 미래의 준비가 부족해서 위험에 빠질 수 있을 가능성이 높기 때문이다. 더구나 돈이 부족한 사람에게 '돈 관리'라는 단어는 오히려 거리감을 만들 수도 있다. 즉, 이번 달 카드값 막기도 버거운데 적금에 들라고 하면 어디 이 권유가 귀에 들어오겠는가 말이다. 하지만 모아둔 자산이 없는 사람일수록 미래를 위해 더욱 자산을 만들 방법을 궁리해야 한다. 지금부터 스스로 돈 관리 되는 셀프 통장관리방법을 알아보자.

"친구들은 얼마얼마 모았다거나 집을 샀다고 하는데 저는 빈 깡통 같아요. 무엇부터 해야 할지, 어떤 방법으로 할지도 모르겠어요. 돈 관리가 잘 안 되는데 무엇부터 해야 할까요?", 이는 33세의 운동코치 남성이 돈 관리가 잘 되지 않아서 저자에게 질문한 내용이다. 이에 대해 저자는 다음과 같은 세 가지를 해야 한다고 권한다. 그것도 하나씩 따로 하는 게 아니라 한 번에 동시적으로.

1. 재무목표 세우기
2. 가계부 쓰기
3. 통장관리

먼저 통장관리를 살펴보자. 급여통장과 그 외의 통장으로 구분해야 한다. 분류 기준은 스스로에게 맞게 설정하는 것이 좋다. 고정적으로 지출되는 항목들에 출금될 돈을 제외하고 나누자. 월급이 입금되면 급여 통장에서 스스로 정한 목표저축액만큼 투자 통장에 옮긴다. 이 부분은 자동으로 설정하는 것이 좋다. 수동으로 하려 한다면 저축 의지가 약해져 건너뛰는 일이 발생할 수도 있기 때문이다.

매월 생활비 금액을 설정하여 정확히 그만큼만 소비통장으로 옮기고, 나머지는 비상금 통장으로 옮겨라. 비상금 통장으로는 CMA 통장을 추천한다. 그리고 매월 절제된 소비를 하려고 노력하라. 돈이 남았다면 비상금 통장으로 옮겨 비상금 통장 주머니를 더 키우자. 현금 이외로 카드를 사용하게 되면 카드 사용액만큼 소비통장에서 카드 결제 통장으로 이체하라. 그래야 카드로 인한 과소비를 막을 수 있다.

사람들은 자기 자신을 주관적으로 바라본다. 돈 관리는 자기 자신을 객관적으로 바라보고 시작해야 한다. 스스로를 너무 믿지 말고 내가 정한 규칙을 믿자.

30세 동갑내기 지잘난 씨 vs 나현명 씨 

그렇다면 가장 먼저 시작해야 할 투자는 무엇일까? 이에 대한 답을 찾기 위해 두 사람의 동갑내기 이야기를 살펴보도록 하자. 돈 관리를 너무 못한 지잘난과 돈 관리를 잘 한 나현명의 케이스다. 지잘난은 야근이 좀 많지만 연소득은 5,000만원이며 1년간 생활비로 2,000만원을 쓴다. 게다가 공격적으로 투자하여 재테크 수익률도 매우 높은 편이다.

이에 반해 나현명은 연소득 4,000만원이며 야근은 별로 없고 1년간 보험료를 포함해 생활비로 2,000만원을 쓴다. 고수익을 쫓기보다는 안정적인 투자를 원하기에 주위 전문가의 조언에 따라 소득의 8%를 보험에 가입하고, 펀드에 분산투자하여 연 5~6%의 수익률을 만들었다. 2년 뒤 두 사람은 암 진단을 받아 회사를 그만두게 된다. 

지잘난은 그동안 모은 7,000만원을 모두 생활비와 치료비로 썼다. 나현명은 가입한 보험으로 치료비를 처리하여 1,000만원이 남았다. 암 진단을 받기 전까지 갖고 있던 4,500만원과 합쳐서 5,500만원을 혼합형펀드에 넣어뒀더니 수익이 생겨 자산은 6,500만원이 됐다. 이해를 돕기 위해 아래의 도표를 참고하라. 

이후 지잘난과 나현명은 35세에 암 완치 판정을 받아 다시 일상생활을 시작하려 한다. 지잘난은 이제 0원부터 다시 시작해야 하지만 건강한 몸이 아니기에 이전처럼 야근까지 하며 자산을 모으기 어렵다. 나현명은 자산 6,500만원에 대출을 받아 소형 빌라를 매입하여 월세를 받기 시작한다. 매월 30만원씩 월세를 받게 되니 야근도 없고 소득은 좀 적지만 편히 일할 수 있는 직장을 얻게 됐다. 향후 부동산이 상승한다면 매매차익도 기대할 수 있다.

비록 극단적인 사례일지라도 누구에게나 다가올 수 있을 상황이다. 보험은 뒤로 미룬 채 저축만 하거나 투자부터 시작하려는 사회초년생들은 명심해야 한다. 앞서 살펴본 바와 같이 금융은 기초공사가 50년을 좌우한다. 기초공사를 무시하고 건물을 짓는다면 작은 흔들림에도 건물이 무너질 수 있다. 한강 위에 놓여 잇던 성수대교가 한 순간에 붕괴된 것처럼 말이다. 이제 '보험'이 제일 먼저임을 이해했을 것이다.

국민연금 가입은 필수이다

노후자금은 자신의 생각보다 더 많은 금액이 필요할 것이다. 사전에 많은 저축으로 철저히 준비해도 부족한 것이 대부분의 사람들에게 해당한다. 어떤 분은 국민연금에 가입했으므로 개인연금은 필요하지 않다고 말하지만 이는 잘못된 생각이다. 둘 다 필수적으로 준비하고 있어야 한다. 예로부터 '가난은 나랏님도 해결하지 못한다'고 했다. 한국 사회가 점점 복지사회로 나아가고 있다고 하지만 재정 고갈은 의외로 빨리 찾아올 수 있을 것이다. 따라서 스스로의 재무설계에 만전을 기해야만 할 것이다. 

베어타운에 찾아온 두 번째 비극

우리와 당신들 ㅣ 베어타운 3부작 2
프레드릭 배크만 지음, 이은선 옮김 / 다산책방 / 2019년 1월

당신은 한 마을이 무너지는 걸 본 적이 있는지 모르겠다. 우리 마을이 그랬다. 나중에 우리는 이해 여름에 폭력 사태가 베어타운을 강타했다고 얘기하겠지만 그건 거짓말이 될 것이다. 폭력의 조짐은 그전부터 있었다. 왜냐하면 서로를 증오하는 것이 워낙 쉬운 일이 되어놔서 증오가 아닌 다른 일을 한다는 것이 이해할 수 없는 처사처럼 느껴질 때가 있기 때문이다. - '본문' 중에서

베어타운에 희망이 찾아올까?

작가 프레드릭 배크만은 데뷔작이자 첫 장편소설인 <오베라는 남자>는 출간 즉시 굉장한 인기를 모았고, 인구 9백만의 스웨덴에서 84만 부 이상, 전 세계 280만 부 이상 판매되었다. 미국 아마존 소설 분야 1위를 기록하며 77주간 뉴욕타임스 베스트셀러 리스트를 지켰고, 2017년 미국에서 가장 많이 팔린 책의 자리에 올랐다. 44개국에 판권이 수출되며 독일, 영국, 캐나다 등 여러 나라에서 베스트셀러로 등극했고, 2016년에 영화화되어 스웨덴 영화제에서 다양한 부문의 상을 휩쓸며, 유럽영화상 코미디 부문을 수상했다.

뒤이어 출간한 <할머니가 미안하다고 전해달랬어요>와 <브릿마리 여기 있다> 역시 베스트셀러에 오르며 이젠 전 세계적인 초대형 작가로 자리매김했다. 이후 완전히 달라진 스타일의 작품 <베어타운>으로 돌아온 그는 이 소설 <우리와 당신들>로 '오베'를 뛰어넘었다는 언론의 열광적인 찬사와 함께 아마존 올해의 책 TOP 3에 올랐다. 

이것은 그 이후의 이야기, 어느 해 여름에서 겨울까지의 이야기다. 베어타운과 그 옆 마을 헤드의 이야기, 두 하키팀 간의 경쟁이 돈과 권력과 생존을 둘러싼 광기 어린 다툼으로 번진 이야기다. 하키장과 그 주변에서 두근대는 모든 심장의 이야기, 인간과 스포츠와 그 둘이 어떤 식으로 번갈아 가며 서로를 책임지는지에 대한 이야기다. 우리의 이야기, 꿈을 꾸고 투쟁하는 사람들의 이야기다. 우리 중 몇 명은 사랑에 빠질 테고 나머지는 짓밟힐 테고, 좋은 날도 있을 테고 아주 궂은 날도 있을 것이다. 이 마을은 환희를 느낄 테지만 또 한편으로는 불타오르기 시작할 것이다. 끔찍한 충돌이 벌어질 것이다.

숲 속 작은 마을 베어타운에는 다소 거칠긴 해도 성실한 사람들이 모여 산다. 과거에 비하면 마치 뜨거운 프라이팬 위에 얹힌 베이컨처럼 매우 쪼그라던 마을 경제는 누가 억지로 구조조정이라도 하라고 주문하는 것처럼 해마다 인원을 감축한다. 그럼에도, 동네 사람들은 동네 하키팀이 언젠가는 우승해서 쇠락해진 마을을 부흥시킬 것이라는 믿음에 가득 차 있다.

하지만 그런 기대와는 달리 오히려 마을 아이스하키팀이 조만간 해체될 것이라는 소문이 돌면서 마을 인심도 싸늘해졌다. 하키팀의 스타플레이어이자 주장(케빈)이 마을 소녀(마야)를 성폭행한 사건이 발생, 마야의 남동생은 누나를 지키지 못했다는 자책감에 시달리고 이렇게 마야의 가족은 마음 한구석에 늘 고통을 간직한 채 살아간다.

주요 선수와 코치가 이웃 마을 헤드의 아이스하키팀으로 이동하자 베어타운의 하키팀 단장(페테르 안데르손)은 마을 하키팀의 생존에 온갖 노력을 다 기울인다. 베어타운 지역의회 의원과 손을 잡은 단장은 마을 아이스하키팀의 재건을 위해 올바르지 않은 방법과 수단도 서슴치 않는다. 사실 지역 스포츠에 정치가 개입하는 양상인데, 바람직해 보이지 않는다.

어느 날, 마을에 낯선 사람이 찾아와 마을 하키팀의 재건 가능성을 제안하고 다시 동네는 들썩인다. 결국 베어타운의 아이스하키팀은 해체되지 않았고 국가대표 출신인 새로운 코치(사켈)가 부임한다. 

"인간은 저마다 백 가지로 다르지만 남들 눈에는 우리가 그들과 한 팀인지 아닌지 그것만 보인다"

성폭행 피해자가 겪는 트라우마, 성 소수자에 대한 마을 사람들의 의견충돌, 마을 아이스하키팀의 재건을 위해 물불을 가리지 않고 동원되는 술책이 하나씩 그 모습을 드러낸다. 이처럼 비록 작은 마을일지라도 베어타운에서 벌어지는 사건과 이야기는 다양한 인간 군상의 행동과 심리 등을 적나라하게 노출함으로써 이를 통해 우리들은 배울 점이 많다. 중국의 고전인 사마천의 <사기史記>가 그러하듯 말이다.

"케빈이 망가뜨린 사람은 그녀였다. 하지만 무너진 사람은 그들이었다"(322쪽)

"서로 미워하도록 부추기는 건 워낙 쉽다. 그래서 사랑을 절대 이해할 수 없는 거다"(593쪽)

이 대목에서 우리들은 사람 '인人'자를 다시금 생각하게 한다. 즉 사람이란 결코 혼자가 아니라 너, 나, 우리 모두가 함께 어울리며 살아가는 존재라는 사실이다. 그래서일까? 도서의 제목도 <우리와 당신들>이다. 그렇다. 베어타운의 주민들 사이에 발생하는 여러 사건 또한 결국엔 인간사이자 인생사가 아닐까란 생각이 든다.

하키 시즌은 찾아온다

어김없이 하키 시즌은 찾아온다. 다들 스틱 하나씩 들고, 골문 두 개를 두고, 두 팀을 나눠서 승부를 겨룬다. 이렇게 인생은 희한한 것이다. 우리들은 시간을 쏟아부어가며 인생의 여러 가지 측면을 관리하려고 하지만 통제할 수 없는 영역에서 벌어지는 일들이 인생의 대부분을 규정한다. 가장 좋았던 기억도, 가장 나빴던 기억도. 누구는 이사를 가겠지만 대부분은 여기에 남을 것이다. 베어타운과 헤드에 얼마나 많은 허점이 있는지 하늘도 알고 땅도 알지만 그들은 우리 마을이다. 여기가 우리에게 주어진 세상의 모퉁이다.

내 삶을 사랑하는 법

하루사용설명서 - 내 삶을 사랑하는 365가지 방법
김홍신 지음 / 해냄 / 2019년 1월

세상이 각박하니 누군가 소리 내어 울어도 관심을 갖는 이가 드문 세상이 되었습니다. 근심, 걱정이 많아서 불면증을 안고 살아가는 사람들에게 위로가 되는 얘기를 하고 싶었고 저도 불면증에 시달리기에 동병상련의 심정으로 썼습니다. 우리가 괴로운 건 원하는 대로 되지 않아서가 아니라 무의식적으로 꼭 그렇게 되어야 한다고 착각하기 때문입니다. 그런 내 생각의 함정, 내 마음의 함정에서 스스로 걸어 나와야 합니다. 내 자유와 행복을 누가 훔쳐갔는지 살펴봐야 합니다. 인생, 재미없으면 비극입니다. 기쁨과 고통도 행복과 불행도 내가 만드는 것입니다. 우리 모두 남의 시선에서 벗어나 괴로움이 없고 자유로운 사람이 되기를 빌어봅니다. - '작가의 말' 중에서

타인의 시선을 벗어나 자유로운 영혼이 되라

이 책의 저자 김홍신은 장편소설 <인간시장>으로 우리나라 역사상 최초의 밀리언셀러 소설가가 되어 독자들의 사랑을 듬뿍 받은 그는, 헌정 사상 유례가 없는 '8년 연속 의정평가 1등 국회의원(제15, 16대)'으로 소신과 열정의 삶을 펼쳤다. 이후 정치판을 물러나 건국대 석좌교수로 후학을 양성하며 집필활동에 복귀했다.

1976년 [현대문학]으로 등단한 이후 <인간시장>, <칼날 위의 전쟁>, <바람 바람 바람>, <내륙풍>, <난장판>, <풍객>, <대곡> 등으로 대한민국에 소설 폭풍을 일으키며 한국소설문학상, 소설문학작품상을 수상했고, 우리 민족의 자존심을 높이는 대하역사소설 <김홍신의 대발해>(전10권)를 발표해 통일문화대상과 현대불교문학상을 수상했다. 2015년 장편소설 <단 한 번의 사랑>으로 한국문학상을 수상했고, 2017년 장편소설 <바람으로 그린 그림>을 발표하며 상처를 끌어안는 사랑의 향기를 전했다. 

그 외에도 <삼국지>, <수호지> 등의 중국고전 평역서와 <인생견문록>, <인생사용설명서>, <인생사용설명서 두 번째 이야기>, <그게 뭐 어쨌다고?>, <인생을 맛있게 사는 지혜>, <발끝으로 오래 설 수 없고 큰 걸음으로 오래 걷지 못하네> 등의 에세이를 포함해 130여 권의 책을 출간하면서 신념 있는 삶을 살아가는 기쁨을 독자들과 함께 나누고 있다.

신은 모든 인간에게 공평함을 제공했다. 하루라는 시간은 누구에게나 24시간으로 동일하기 때문이다. 하지만 우리들은 늘 불공평하다고 투덜거린다. 왜 그럴까? 이를테면 좋은 부모를 만나 출발선에서부터 커다란 차이를 느끼기에 그럴 것이다. 그러나, 그 커다란 차이라는 게 받아들이는 사람의 그릇이 크고 작으냐에 따라 달라진다.

흔히 인생을 마라톤 경기에 견주곤 한다. 처음 출발은 동일한 선에서 출발한다. 아니 등급별로 다른 선에서 출발한다고 하는 게 옳은 말일 것이다. 그런데, 결승선 테이프를 끊는 것을 생각해보자. 처음에 앞서 나간 사람이 항상 1등으로 결승선을 통과하는 것은 아니다. 그렇다. 시간이란 처음엔 우리 모두에게 동일하게 주어지지만 이를 어떻게 활용하느냐에 따라 결승선을 통과하는 순서는 달라진다는 것이다.

그래서 작가 김홍신은 하루하루의 사용이 의미가 있어야 함을 강조하고 있다. 1년 중의 1월 1일은 모두 동일하게 시작하지만 12월 31일에 맞이하는 그 결과는 달라지기 때문이다. 책은 1년 365일의 하루하루를 어떻게 사용하는지를 보여준다. 말하자면 작가 김홍신이 자신의 삶을 사랑하는 365가지의 방법인 셈이다. 그는 인생의 출발이 불공평하다고 불평하기보다는 먼 미래를 향한 자신의 목표에로 한걸므씩 내딛기를 권하고 있다.      

한 발짝 더

집안의 몰락, 굶주림, 전학, 대학입시 네 번 실패, 또 한 번 집안의 몰락, 휴학, 소설 응모 6년 연속 낙방.... 죽지 않으려고 몸부림치며 겨우겨우 살아있었던 내 젊은 시절을 생각하면 지금도 마음이 서늘할 때가 있다. 그런 슬픔, 좌절, 실패, 고통, 절망이 한 땀 한 땀 꿰어져 나를 성장시켰다. 세월이 지나고 보니 그 시절의 아픔이 소설 쓰기에는 참 소중한 원자재였다. - 82쪽에서

이 글을 읽다보니 나의 성장사와 닮은 점이 많구나라는 생각이 든다. 어릴 적 나는 매우 부유한 집에서 자랐다. 철없이 개망나니처럼 놀던 나에게 첫 번째 찾아온 시련은 국민학교 6학년 때 어느 날 귀가했더니 커다란 집의 세간살이에는 온통 차압딱지 일색이었다. 아버지가 하시던 사업체가 도산하면서 채권자들이 자신의 채권 권리를 행사한 것이었다. 그날 저녁 늦게 나는 작은 이모의 손에 이끌려 가족들과 생이별을 해야 했다.

그렇다. 바람에 흔들리지 않는 꽃이 없는 것처럼, 우리들의 인생에는 이런 시련들이 있다. 한참 뒤에 성장해서 자신의 발자취를 되돌아보면 힘들었던 그 시련이 바로 인생 수업이었음을 알게 된다. 만약에 그때의 어려움에 무릎을 꿇고 대충 건성건성 살면서 시간만 보냈다면 후회의 눈물을 삼켜야만 할 것이다. 자신의 앞에 놓인 장애물을 통과해야만 한다. 그래야 아름다운 추억이 되고, 맷집이 생겨 재산이 되는 것이다. 따라서, 우리 모두 후회하지 않는 삶을 위해서 앞으로 한 발짝 더 내딛어야 한다.

바지런한 영혼  

애써 노력하지 않아도 사람은 심장이 뛰고 숨을 쉰다. 그러나 그것은 생물학적 자율신경계의 움직임이지 사람다운 구체적 행위는 아니다. 시계는 멈추어도 24시간이라는 틀이 있어서 하루에 두 번은 맞지만 사람은 틀에 짜여진 인생을 사는 것이 아니기에 멈추면 탈이 난다. 편안한 삶 속에는 성장이 없다. 뭔가를 시도한다는 것은 실패의 위험을 감수한다는 뜻이기도 하다. 위험을 감수하는 사람이 천하를 흔들거나 호령하기 마련이다. - 83쪽에서

놀지 않고 하는 일에 꾸준한 사람들을 바지런하다고 말한다. 그래서 예로부터 아침에 일찍 일어나는 새가 벌레를 잡아먹는다든가 처마 밑의 바위가 빗물로 인해 구멍이 난다는 등의 얘기를 통해 어릴 적부터 '근면근면'의 중요성을 배운다. 그렇기 때문에 작가는 멈추고 싶은 생각이 들 때 '죽은 뒤에 어떤 사람으로 기억되고 싶은지'를 써보는 것을 추천한다. 영혼은 바지런해야 빛난다.

딛고 일어나면 기회

어렸을 때 강물이나 저수지 같은 곳에서 헤엄쳐본 적이 있는 사람은 갑자기 바닥이 깊어져 허우적거리다가 물을 마셔본 기억이 있을 것이다. 그럴 때는 발이 바닥에 닿을 때까지 몸을 움직이지 않고 있다가 바닥에 닿는 순간 힘차게 바닥을 차고 솟구쳐야 위기를 넘길 수 있다. - 179쪽에서

특히, 시골에서 어린 시절을 보낸 사람들은 이런 경험이 있을 것이다. 헤엄치다가 지치면 두 발로 서면 될 정도로 얕은 물이어서 늘 자신만만했는데, 어찌 된 일인지 갑자기 깊은 웅덩이가 생겨 두 발이 푹 빠지게 되면 일순간 겁을 먹고 허우적거리기 쉽다. 하지만 이때 몸이 물 속으로 빠지더라도 곧 두 발로 박차고 위로 올라온 경험을 해본 사람은 오히려 이후부터는 더욱 자신감이 생겨 물에서 헤엄치는 걸 두려워하지 않게 된다. 

우리들 인생도 마찬가지다. 인생의 바닥은 드러눕거나 주저앉는 자리가 결코 아니다. 오히려 바닥을 박차고 일어나는 곳임을 맘 속 깊이 명심해야 한다. 즉 바닥은 위기임에 틀림없지만 내딛고 위로 오를 수 있는 기회이기도 하다. 우리들 인생사에는 여러 차례 바닥으로 추락하는 좌절을 경험하게 된다. 그럼에도 딛고 일어나면 반전의 기회가 되지만 누워버리면 눈물과 고통만 안겨준다. 그래서 심리학자들은 실험대상들을 연구한 결과를 토대로 바닥을 딛고 튀어오르는 '회복탄력성'이 큰 사람들이 성공할 확률이 훨씬 높다고 말한다.

확대해 보기

한 잡지사에서 보낸 편지에서 참 기기묘묘한 모양을 가진 갖가지 보석 사진을 보고 내가 모르는 보석이 많다고 생각했다. 그런데 사진 설명을 읽어보니 그것은 보석이 아니라 모래를 250배 확대한 사진이었다. 우리는 눈에 보이는 것으로만 아름다움을 판단하고 우리 마음에 드는 것만 좋은 것이라고 생각한다. 내 눈에 보이고 내 마음에 드는 것만으로 세상을 이해하는 경우가 너무 흔하다. - 214쪽에서

우리들의 삶 속엔 이렇게 어리석음으로 가득찬 행동들이 많을 것이라는 생각이 든다. 얼마전 신문 기사 속에서 사기 전력의 다단계업자 출신이 지방 항공사의 회장 행세를 하면서 수많은 사람들에게 비상장주식의 판매로 피해를 입힌 혐의로 검찰에서 조사에 들어갔다는 내용을 본 적이 있다. 사기도 그렇다. 겉모습의 화려함에만 빠진다면 결국 그들의 먹잇감이 되고 만다.     

사람의 마음을 1백 배 정도 확대해보면 세상에 싫어할 사람도 미워할 사람도 별로 없을 것이다. 어쩌면 좋은 사람이 천하에 가득 넘치고 있다는 걸 알게 될 것이다. 따라서 작가는 이렇게 말한다. "나를 확대해서 남을 기쁘게 하고 남을 확대해서 내 보석으로 삼는 사람이 현자賢者이다"라고 말이다.

" 남의 시선을 지나치게 의식하지 말고 내 삶을 사랑하는 발걸음을 한걸음씩 내딛자"

경매의 신이 알려주는 10배 경매

난생처음 10배 경매 - 1000% 수익! 경매의 신이 알려주는 기적의 경매 시스템
임경민 지음 / 라온북 / 2019년 1월

나는 친구의 집이 경매로 넘어가는 과정을 지켜보면서 경매에 관심을 갖게 됐다. 경제 상황이 나아진다면 부동산 경매가 돈이 되겠다는 확신이 들어 공부를 시작했다. 나는 이렇게 경매를 통해 돈 걱정 없이 살 정도의 돈을 벌었다. 4,000만 원을 투자해 4억 원을 번 적도 있고, 1,530만 원을 들여 10배가 넘는 수익을 내기도 했다. 때로는 초기 투자비용 0원으로도 1년 후에 수천만 원을 벌었다. 바로 이것이 경매의 매력이다. - '머리말' 중에서

10배의 수익을 안겨주는 부동산 경매

이 책의 저자 임경민은 20년 넘게 경매에 올인하여 투자 대비 1000%가 넘는 수익을 수차례 올린, 이론과 실전을 겸비한 경매의 신이다. 현재 LM에듀케이션 대표이자 투자자문회사를 운영 중이며, 서울시립대학교 도시과학대학원 부동산 경매론 겸임교수를 역임했다. 주식, NPL, 채권, 펀드 등 다양한 투자를 공부하면서 그중 경매가 가장 수익성이 좋고 안전한 투자 방법임을 깨닫고 경매에 올인한 그는 '1년 365일 중 65일만 일한다'는 원칙을 지키면서도 해마다 경매로 억대 수익을 올리고 있다.

그는 경매 초보자를 대상으로 자신을 부자로 만들어준 경매 노하우를 강의하고 있으며, 나아가 초보자들이 원하는 물건을 낙찰받을 때까지 책임지고 도와주는 경매인으로서 새로운 신화를 써내려가고 있다. 또한 SBS CNBC <라이브머니>에 '경매의 신'으로 출연했고, <시사저널>, <경기일보> 등 다수 매체에 칼럼 및 기획기사를 게재했다.

권리분석

경매를 모르는 사람들은 권리분석이 어렵다고들 한다. 물론 틀린 이야기는 아니다. 권리분석은 파고들자면 정말 머리 아프고 어렵다. 하지만 그렇게까지 공부할 필요는 없다. 경매물건은 '특수물건'과 '일반물건'으로 나눌 수 있는데, 머리가 깨지도록 공부해야 할 분야는 '특수물건'이다. 이 중 일반물건은 권리분석이 무척 간단하다. 장담하건대 이 책에서 설명하는 방법을 잘 배워서 몇 번만 직접 해보면, 일반물건 권리분석은 단 10초면 끝낼 수 있다. 

반면에 특수물건의 권리분석은 수년 동안 경매를 해왔다는 경력자들도 매우 힘들어한다. 하지만 '하이리스크-하이리턴'이라는 말처럼 특수물건은 성공했을 때의 수익이 크다는 매력이 있다. 물론 손해가 날 가능성도 그만큼 이상으로 크다는 점을 명심해야 한다. 그래서 저자는 우리들에게 이렇게 권한다. "일반물건만 노려도 충분히 부자가 될 수 있습니다"

명도는 어렵다(?)

저자는 우리들에게 "명도가 어렵다는 선입견을 버려라"라고 말한다. 경매주택에는 대개 소유자나 임차인이 거주하고 잇다. 이들을 무리 없이 내보는 과정을 '명도明渡'라고 한다. 그래서 대체로 명도 과정이 번거롭고 어려우며 거주자로부터 위해危害를 딩할 수 있다는 생각 때문에 위험하다고 여길 뿐이다. 특히, 임차인들을 강제로 내보내는 '강제집행'을 먼저 떠올려서 그런 거다.    

그러나 분명히 말하건대 명도 과정은 전혀 어렵지 않다. 게다가 거주자에게서 위해를 당하는 경우는 거의 없다. 저자의 경험에 의하면 20년간 수천 건에 입찰하고 수백 건을 낙찰받는 동안 강제집행을 한 적은 단 두 번에 불과하다. 당시에도 임차인들에게서 해를 입거나 하지는 않았다. 그래도 두렵다면 세입자가 법원에서 보증금 배당을 받는 물건만 찾으면 된다.

즉 입찰 과정에서부터 경매물건에 누가 사는지 조사해 그들이 법원에서 보증금 배당을 받는 물건만 찾으면 된다. 배당을 받는 경우라면 임차인은 낙찰자에게 협조적일 수밖에 없다. 왜냐하면 배당금을 받으려면 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서를 법원에 제출해야 하기 때문이다. 이런 물건은 명도도 쉽고 위해를 당할 일도 없다.

홈런보다는 고타울이 좋다

야구경기를 보노라면 홈런 타자는 통상 교타자(단타로 고타율을 유지하는 선수)보다 상대적으로 타율이 낮다. 게다가 삼진도 자주 당한다. 왜냐하면 홈런 타자들은 풀스윙을 하기 때문이다. 반면에 안전 출루가 보장되는 안타를 노리는 교타자는 홈런 개수는 적을지라도 타율이 매우 높은 편이다. 야구를 가르치는 지도자도 처음부터 홈런을 노리라고 결코 주문하지는 않는다.

9회말 2아웃, 주자가 1루와 2, 3루에 꽉 차있는 동점 상황에서 홈런 타자가 타석에 들어섰다고 가정해보자. 짧은 안타로도 시합을 끝낼 수 있는 상황이 만들어진 셈이다. 이때 타자는 홈런을 노리겠는가, 아니면 짧은 안타를 노리겠는가? 경매란 매번 이런 상황과 유사하다. 어차피 경매물건은 널려 있고, 하나만 낙찰받아도 수익이 상당하다. 그러니 굳이 위험한 특수물건을 노릴 필요가 없다. 쉽고 빠르게 받아서 수익을 낼 수 있는 일반물건을 계속해서 노리는 편이 훨씬 유리하다. 

철저한 시세조사가 필요하다

투자를 목적으로 한 경매라면 단순히 집 장만을 목적으로 하는 경매와는 재테크의 시각이 달라야 한다. 우선 본인이 다니는 직장과의 거리 또는 교육 여건 등을 고려하지 않아도 된다. 임대수익을 노리는 목적이라면 임대가 잘 나갈지의 여부에 달린 것이다. 재테크 투자 목적이라면, 초기 투자비용을 얼마나 빨리, 그리고 많이 회수할 수 있느냐가 관건이다.

임대보다 매매를 선호하는 이유

1. 임대보다 매매가 더 돈이 된다.

2. 돈이 순환한다.

3. 신경 쓸 일이 많지 않고 스트레스를 덜 받는다.

따라서, 자신이 부동산 경매를 하는 목적이 내 집 장만인지 재테크인지에 따라 투자 물건에 대한 접근 방식이 달라진다. 그러므로 목적을 먼저 정한 다음, 현장조사를 통한 수익 구조 등을 파악한 뒤 입찰에 참여해야 한다. --- p.51

경매 6단계 사이클

1단계~ 권리분석(필요없는 물건)

2단계~ 시세조사(감정가보다 5천만 원 더 높음)

3단계~ 입찰(매각일과 감정일 간 2년 갭/낮은 가격에 입찰 가능)

4단계~ 명도(이사비영 1백만 원 지급)

5단계~ 집수리(기본:도배 장판,수납장 페인트칠)

6단계~ 매매 또는 임대(단기 보유 후 매매)

이처럼 경매는 총 6단계로 이루어져 있다. 흔히 생각하는 '권리분석-시세 조사-입찰-명도'까지는 앞의 4단계이고, 여기에 '집수리-매매 또는 임대'가 붙어 하나의 사이클이 된다. 즉 '권리분석-시세 조사-입찰-명도-집수리-매매 또는 임대'가 경매 6단계 사이클이다. 아래의 도표를 참고하라.

꾸준히 입찰에 참여하라

누구든지 어떤 일에 꾸준히 매진하다 보면 그 분야에서 전문성을 갖게 된다. 경매도 마찬가지다. 꾸준한 입찰 참여 만한 스승이 없다. 그럼에도 안타깝게도 경매를 공부하는 사람들의 약 70%는 1년 안에 포기한다. 그리고 95%가 3년 안에 경매 시장을 떠난다. 경매 시장에서 끝까지 생존하는 사람은 100명 중 5명 안팎이다. 이만 하면 '블루오션' 아닌가 말이다.

대부분의 사람들은 입찰에서 실패, 즉 패찰敗札하면 이를 실패로 간주하고 화를 내며 경매 시장을 떠난다. 하지만 패찰은 '실패'가 아니고, 경매를 하는 사람들에게는 일상에 가깝다. 아무리 경매 시장에서 잔뼈가 굵은 사람이나 경매 전문가도 입찰 대비 낙찰되는 물건 수는 20~30%를 넘기기 어렵다. 저자 역시 10여 차례 입찰하면 2~3번 낙찰받는 데 그친다. 그만큼 낙찰을 받기란 쉽지 않다.

여기서 놓쳐서는 안 되는 것이 있다. 1년에 2~3차례의 낙찰만으로도 어지간한 월급쟁이의 1년 연봉 이상을 벌어들일 수 있다는 것이다. 단 한 번 낙찰을 받아도 수개월 치 월급을 손에 쥔다는 사실이다. 직장을 다니면서 틈틈이 하는 재테크 중 이렇겎까지 수익이 나는 다른 수단이 잇을까? 만약 낙찰 확률이 10%라면, 한 달에 한 번식만 입찰하면 1년에 하나즘은 낙찰된다는 얘기가 된다. 그것도 투자금 대비 10배 이상의 수익을 내는 물건을 낙찰받는다는 것이다. 

파트2에서는 경매 물건을 샅샅이 파헤치는 요령을 소개한다. 즉 부동산 경매 진행 절차, 입찰 절차, 입찰 서류 작성하기, 대법원 법원경매정보 검색하기, 매각물건명세서 확인하기, 현황조사서 확인하기, 감정평가서 확인하기, 법원사건내역에서 문건 접수 및 송달내역 확인하기 등의 순으로 차근차근 설명하고 있다.

이어서 파트3에서는 고수가 되기 위한 경매 기술을 알려준다. 즉 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 구분하기를 비교 설명하고, 전 소유자가 임차인인 경우 대항력의 발생시점은 언제인지를 보여준다. 대항력 있는 임차인이 보증금을 증액했다면 확정일자에 의한 우선변제권이 있는지를 검토한 후 만약 받지 않았다면 안분배당을 하면 된다고 설명하고 있다. 마지막으로 파트4에서는 10배 경매의 실전 사례들을 소개하고 있다.

경매로 부자 반열에 오르자

경매는 결코 어렵거나 위험한 투자가 아니다. 그리고 큰돈이 있어야만 투자가 가능한 일반 부동산 투자와는 달리 경매는 낙찰시에 경낙자금대출을 쉽게 이용할 수 있으므로 굳이 큰돈이 없어도 된다. 게다가 투자금의 몇 배를, 조기에 회수할 수 있는 재테크 수단이다. 책의 저자도 4천만 원을 투자해 4억 원을 벌었을 정도로 경매를 통해 큰 부를 쌓았다고 말한다. 직장인들은 현업의 업무를 성실하게 수행하면서 틈새 재테크로 경매를 진행할 수 있으므로 관심을 가질만 하다.