금기시한 음식의 역사

악마의 정원에서 - 죄악과 매혹으로 가득 찬 금기 음식의 역사
스튜어트 리 앨런 지음, 정미나 옮김 / 생각의나무 / 2005년 2월

나는 이 책에서 초콜릿에서 푸아그라, 감자칩에 이르기까지, 에덴동산 시절부터 오늘날까지 금기시한 음식을 소개하고, 아울러 그 의미도 다루고자 한다. 따지고 보면 인생이란 결국 먹고 사는 일이다. 그러므로 어떤 음식을 금기시한다면 거기에는 대부분 흥미로운 이야기들이 있기 마련이다. 성경에는 금기시한 음식을 이야기하면서 인간의 본성을 규정해 놓았다. 그래서 우리는 음식을 대할 때면, 먹을 때 갖는 죄책감을 기준으로 그 음식을 평가한다. - '머리말' 중에서

성경이 금기시한 금기 음식을 살펴본다

책의 저자 스튜어트 리 앨런은 미국 캘리포니아 태생으로, 대개 일정한 거처를 두지 않고 어디론가 길을 떠난다. 카트만두, 시드니, 산크리스토발, 콜카타, 샌프란시스코 등은 모두 저자의 고향이나 다름없는 항구도시다. 여행하거나 글을 쓰거나 카페에서 한가히 시간을 보내지 않을 때는 잡다한 일을 하는데, 요리사, 연극 연출가, 펑크 뮤지션, 포도 따기 일꾼, 화장실 관리인, 관현악단 지휘자, 밀매업, 고전음악 작곡가, 펑크음악 잡지 편집자, 테레사 수녀가 운영하는 ‘죽어가는 사람들을 위한 집’에서의 자원봉사자 등 안 해본 일이 없을 정도다.

<마더 존스(Mother Jones)>, <LA 위클리(LA Weekly)>, <베이 가디언(Bay Guardian)> 등 여러 신문과 잡지에 글을 기고하고 있으며, 지독한 커피광이자 여행광으로서의 이력이 잘 드러난 첫 번째 책 <커피 견문록>을 통해 명실공히 커피 사회인류학자라는 명칭을 부여받게 되었다. 그외 저서로 단편소설집 <강간의 기술(The Art of Rape)>과 금기의 음식 역사를 다룬 <악마의 정원에서(In The Devil's Garden)> 등이 있다.

이 책은 죄악과 매혹으로 가득 찬 금기 음식의 역사를 살펴본다. 선악과의 정체에서부터 스낵과 폭력의 관계까지 시간과 공간을 넘나드는 맛과 유머의 향연이 펼쳐진다. 저자는 시대별로 금기시되었던 음식을 소개하고, 그 의미를 함께 다루고 있다. 금기 음식에 대한 사람들의 고정관념이 얼마나 뿌리 깊은지 전해주며 금기시된 음식에 대한 흥미진진한 이야기를 풀어냈다.

총 8장으로 구성되었는데, 이는 단테의 <신곡>에 나오는 '7대 죄악'과 동일한 항목으로 각 장을 나누어 특정 사회에서 혐오했던 악덕과 관련 있다는 이유로 금기시된 음식을 살펴본다. 금기 음식을 쫓아 세계 여러 나라를 돌아다니며 실제로 겪은 저자의 경험담과 본문에 등장한 갖가지 희귀한 요리의 조리법을 함께 소개하고 있다. 

폭식暴食

대부분의 사람들은 우리 인간이 에덴동산에서 추방 당한 이유가 식탐 때문이라고 생각한다. 과연 그럴까? 아니다. 이는 신학자들의 말일 뿐이다. 이브의 진짜 죄는 맛있는 음식에 유혹당한 것이라고 하는데, 이런 행동이 바로 대식의 본질인 것이다. 폭식의 죄는 '지나치게' 먹는 데 있지 않고, 단지 먹는 것을 '탐닉하는' 데 있다. 먹는 것을 탐닉한다는 의미는 바로 '하느님의 뜻'이 아닌 속세의 쾌락을 추구함을 뜻하기 때문이다. 개똥철학이다.

"음식을 탐하면 지옥에 떨어진다"

중세의 성인聖人들과 현대의 패션모델들은 매우 이질적인 종류의 완벽함을 추구해 왔다고 볼 수 있다. 한쪽은 순전히 정신적으로, 다른 한쪽은 육체적으로 완벽해지기 위해 노력했으니 말이다. 하지만 양쪽 모두 극단적인 절식절식을 택했다. 오늘날엔 빼빼마른 사람을 미인으로 치는 게 유행이기 때문이다. 중세의 성녀성녀들도 요즘 여성들과 크게 다를 바 없다. 상당수는 강박적인 절식을 했으며 때로는 목숨을 잃기까지 햇다.

현대의 '성인'은 성직에 몸담아 성인의 지위를 얻는 대신, 패션 디자이너나 사진작가들과 함께 다른 세상 같은 환상을 창조해 낸다. 그런 다음 끊임없이 쏟아져 나오는 잡지들을 통해 이 환상을 대중과 함께 누린다. 그런 다음 이 패션 디자이너와 사진작가들은 계속 쏟어져 나오는 잡지들을 통해 이 환상을 대중들과 함께 누린다. 잡지에 실린 이런 장면들이 중세의 성인들이 보았던 환상만큼이나 낙원 같은 분위기를 자아내고 있다.

"무리한 금식은 환각을 겪기 쉽다" 

4세기의 수사 성聖 제롬은 딸들에게 누더기 옷을 입혆고 계속 단식을 시켜 '그들의 자그만한 몸의 열기'를 식히라고 추종자들에게 강요함으로써, 최초로 웨이프룩(뺨이 홀쭉하고 피골이 상접할 정도의 초췌한 스타일)을 창시했다. 그는 또 참된 숙녀란 '뭘 먹는 모습을 한 번도 보인 적이 없는' 여자라고 규정해, 그의 추종자들이 자신들의 딸을 어두컴컴한 방에서 혼자 식사하도록 만들어 그 치욕스런 행동을 아무도 볼 수 없게 했다.

제롬의 이 이론이 서구의 패션계 거물들에게 공감을 산 것이 틀림없다. 그렇다고 해도 다음과 같이 생각한다면 전혀 놀랄 일이 아니다. 제롬의 이론도, 패션이라는 분야도 모두 역사상 가장 섹시한 죄가 '이브'라는 이름을 가진 여인의 폭식이라고 여기는 문명에서 생겨났지 않은가. 당시 제롬의 여성 추종자 중 블래실라가 제롬의 규정을 따르다가 죽고 말았다.

나태懶怠

나태는 7대 죄악 중 현대의 미국인들이 가장 혐오하는 악덕이다. 그런데, 나태를 야기하는 음식을 법으로 금했다는 스타르타 법전이 기원전 7세기에 등장했다. 스파르타인들은 식사는 공동식당에서 먹도록 했고, 식사의 양도 간에 기별도 안 갈 정도밖에 주지 않았다. 모든 국민의 공통식 메뉴는 돼지고기 삶은 국물, 피, 식초, 소금 등으로 만든 '시커멓고 묽은 수프'였다. 심지어 배가 불룩해 몰래 뭔가 먹는 것처럼 보이는 시민들은 모두 추방당했다. 웃기는 사실은 이 법전을 만든 리쿠르구스는 자신의 신념을 지키다가 결국 굶어 죽었다고 한다. 

현대의 미국도 크게 다르지 않다. 맥도날드의 햄버거를 생각해보라. 현대의 미국과 스파르타는 기술적으로 차이가 있다 뿐이지, 이상적인 노동자를 만들기 위해 음식을 이용한다는 원칙에서는 다를 바가 없다. 스파르타에서 먹는 것을 즐긴 시민들을 추방했다면, 현대 미국에서는 그들에게 급여를 더 적게 준다(여자들에게 대략 7퍼센트 임금을 적게 주니 말이다). 오늘날의 패스트푸드점과 스파르타의 공동 식당은 둘 다 사람들이 식사를 하느라 꾸물거리지 못하게 할 뿐만 아니라 가족을 위해 요리를 하느라 시간을 '낭비'할 필요가 없게 하려는 의도로 생긴(생겼던) 것이다.

"인스턴트가 이상적인 노동자를 만든다"

스파르타인들이 먹었던 터무니없을 만큼 형편없는 음식이 그랬듯이, 오늘날의 간편 식품들 역시 아주 비위가 상해서 그걸 먹고 있느니 차라리 일하러 가는 게 더 나아 보이게끔 한다. 그로 인해서 간편 식품은 이를 생산하는 회사들에게 상당한 수익성을 안겨주고 있다. 정말 이상적인 수익 구조가 아닌가. 현재 미국의 노동자들은 자신들이 그토록 싫어하는 일자리로 서둘러 되돌아가기 위해 더 질이 나쁜 음식에 더 많은 돈을 쓰고 있으니 말이다.

불경不敬

로마의 사제들이 거행하는 여러 불경스러운 축제들에 대해 언급한 기록들이 있다. 이 기록에 따르면 사제들은 생선과 야채만 먹도록 제한하고 있는 가톨릭교의 사순절 규율에 맞추려고 음식들을 위장해서 내놓았다고 한다. 즉 잘게 다진 식용 수탉으로 크림색의 수프를, 아몬드로 만든 비늘로 덮어서 꿩고기를 송어로 위장했던 것이다. 

이보다 단순한 사례도 있다. 성직자들은 사순절에도 먹을 수 있게 하려고 갓 태어난 토끼를 '물고기'로 분류하기도 했다. 토끼를 우리(키우는 울타리)에 가두어 기르는 방식은 이 일로 인해 비롯되었다. 그런 분류에 적합하게 하기 위해서는 엄마 뱃속에서 튀어나오자마자 죽여야 했기 때문에 우리가 필요했던 것이다. 남미의 선교사들도 이구아나를 물고기로 분류하는 비슷한 창의력을 선보였다. 이구아나가 강가의 나무에서 일광욕을 할 때가 본래의 모습이라면서 말이다.

"미식이 있는 곳에 궤변이 있다" 

불교를 창시한 부처는 육식 금지령에 "구하지 않으며/응답도 없다"는 조항을 두면서, 신자들이 송아지의 정강이 고기를 보고 그것이 자신들을 위해 특별히 준비된 것이라는 식의 직접적이고 즉각적인 인식을 버린다면 어느 때고 그 고기 요리를 번뇌 없이 즐거이 볼 수 있다는 본질적인 견지를 설파했다. 이 중에서도 진정으로 뛰어난 변호사들은 태국의 승려들이다. 몇몇 승려들이, 자신들이 '물에서 끌어낸' 것이 아닌 만큼 자신들이 물고기를 죽인 것이 아니기 때문에 생선을 먹어도 된다는 논리를 펴고 있으니 말이다.

"인위적인 낙원은 가짜로 포장된 것이 많다. 먹는 즐거움이 바로 낙원이다" 

의사결정을 위한 나침반

의사결정의 함정 - 완벽한 당신도 빠져드는
카이 위르겐 리츠 지음, 두행숙 옮김 / 비즈니스맵 / 2008년 8월

어떤 사람이 의사결정을 내릴 때 그가 잘못하는 것에 대해 내가 상기시키다 보면, 그 사람은 자신의 행동을 틀린 것으로 인정하지 않는 경우가 종종 있었다. 왜냐하면 그의 다른 많은 동료들도 그와 똑같은 방식으로 해왔기 때문이다. 이는 의사결정을 내리는 사람에게 그가 쌓은 경험이 언제나 도움이 되는 것은 아님을 보여준다. 나의 대화 파트너들은 자신들의 의사결정 모형에 대해 너무 확신하고 있었다. 그도 그럴 것이 제법 그럴싸한 그런 방법들을 다름 아닌 그들의 부모, 학교, 동료, 책, 그리고 그 밖의 다른 많은 경로를 통해 배웠기 때문이다. - '서문' 중에서 

의사결정이 실패와 성공의 근원이다

책의 저자 카이-위르겐 리츠(KAI-JURGEN LIETZ)는 독일에서 최초로 성공을 거둔 의사결정 코치이다. 독일 주요 기업들의 의사결정과 그 실행에 대해 조언해왔던 그는 여러 해 동안 의사결정 자문을 해왔기 때문에 좋고 나쁜 의사결정을 내리는 이유들을 확실하게 알고 있다. 그의 고객들은 무역, IT, 화학, 건강 그리고 광고 등의 다양한 분야에 걸쳐 있다.

경영은 끝없이 계속되는 크고 작은 의사결정의 연속이다. 경영진은 기업이 나아갈 바를 정하는 중요한 의사결정을 내려야 하는데 그들이 내리는 결정에 따라 기업의 존폐가 좌우되기도 한다. 성공한 의사결정은 기업이 한 단계 더 도약하고 더 큰 성공을 이루게 하지만, 반대로 실패한 의사결정은 기업을 한 순간에 나락에 빠뜨리고 심할 경우 소멸하게까지 한다.

최고경영자CEO가 최고의 의사결정자가 아니다. 그들은 경험이나 학습을 통해 자신이 익혀온 방식을 고수하면서 그 방식에 내재된 잘못된 점을 인식하지도 못한 채 계속 반복한다. 자신의 의사결정에는 아무런 문제가 없는 듯 하지만 결국에 가서는 매번 난관에 부딪히게 되는 것이다. 저자는 이런 문제 가운데 15가지 유형을 발견, 이를 의사결정의 함정이라고 부르는데, 이때 함정은 다른 사람들에 의해 악의적으로 만들어진 것이 아닌, 오히려 일상적으로 일을 하는 가운데 동일한 사람에 의해 반복되는 일정한 의사결정의 오류를 의미한다.

솔로몬 대왕의 탐색적 의사결정

지혜의 대명사로 불리는 솔로몬 대왕과 관련된 유명한 일화가 있다. '솔로몬의 재판'이다. 우리들은 이를 익히 알고 있다. 기원전 950년경, 이스라엘의 모든 백성들로부터 칭송받던 솔로몬 대왕에게 특별한 소송 하나가 제기되었다. 그 내용인 즉, 같은 집에 살고 있던 두 여인이 모두 최근에 출산을 했는데, 한 여인이 잠을 자다 실수로 자신의 아이를 눌러 죽이고, 다른 여인의 아이와 바꿔치기 했다는 고소였다. 하지만 고소를 당한 여인은 실제 상황은 정반대라고 항변했다.

여기서 솔로몬 대왕은 살아남은 아이를 칼로 정확히 반을 갈라 두 여인에게 공평하게 니눠주라고 판결한다. 이때 고소를 당한 여인이 외친다. "제발 그 아이를 살려서 저 여자에게 주십시요!" 이에 반해 고소를 한 여인은 "그 아이는 저 여자한테 가도 안 되고 저한테 와도 안 됩니다. 그러니 아이를 둘로 갈라주십시요!"라고 말햇다. 그러자, 솔로몬 대왕은 아이를 죽이지 말고 생모인 저 여인에게 주라고 최종 판결한다. 

어떻게 이런 결정을 내릴 수 있었을까? 솔로몬은 여자들에 대해서 잘 알고 있었던 것이 분명하다. 오늘날 사람들이 취미로 우표를 수집하듯이, 그는 자신의 하렘을 채우기 위해 매번 새로운 여성과 결혼했다. 그래서 그는 약 700명의 아내와 300명의 정부가 있는 호화로운 하렘의 장관을 바라보며 즐길 수 있었다. 이런 경험을 통해 그는 아이의 진짜 어머니라면 자기 아이를 죽게 그냥 내버려두지는 않으리라는 것도 분명히 알고 있었을 것이다. 아이를 살리기 위해서 아이의 어머니는 어떤 희생이라도 치렀을 것이다.

 
탐색적인 의사결정이란 자신이 이전에 확실히 알고 있지 못한 관점이 있었는지를 확인하는 한 가지 좋은 수단이다. 특히 정보가 충분하지 않을 때 그렇다. 의사결정을 내렸을 때 곧 그 여인이 그것을 '옳은' 결정으로 받아들이지 않는다면, 왕은 그 대안이 실제로 그만한 가치가 없다는 것을 알게 되는 것이다. 솔로몬에게 주어진 의사결정 도식은 아래와 같다.

의사결정의 3요소

좋은 의사결정에 필요한 구성요소로는 무엇이 있을까? 그것은 우리가 무엇을 의사결정이라고 정의하는가에 달려 있다. 다음의 정의가 보여주듯, 내가 내리는 정의는 어떤 완전한 것을 요구하지는 않는다.

의사결정의 3요소

1. 의사결정의 명확성

2. 매력적인 대안

3. 실행에 옮기기 위한 지원

"의사결정이란 자기 자신의 수요에 근거해서 여러 대안 가운데서 선택을 하는 것이다. 이것은 자신의 목표, 개인적으로 선호하는 것, 원하거나 원하지 않은 결과, 해결해야 할 문제, 그리고 이용해야 할 기회에서 드러난다. 의사결정은 그저 순수하게 생각의 유희로만 머물러서는 안 되며, 의사결정자에게는 실제로 그것을 실행에 옮기려는 의지와 능력이 전제된다" 

의사결정의 함정

의사결정의 함정이란 의사결정자 자신이 함정으로 인식하지 않는 의사결정의 오류를 말한다. 그들은 이런 오류들을 매번 되풀이한다. 이런 함정들 가운데 특별히 복잡한 것은 없다. 오히려 반대로 어떤 함정은 대수롭지 않게 보이기도 한다. 그러나 바로 이런 것이 위험하다. 왜냐하면 여기에는 우리가 받은 교육으로부터 흘러들어온 많은 습관이 스며 있어서 설령 인정받는 의사결정자라고 하더라도 종종 이런 것들을 문제 삼지 않기 때문이다. 

함정의 15가지 유형

유리함-불리함의 함정~ '질'이 아닌 '양'으로 결정

공급의 함정~ 주어진 대안만으로 해결

코끼리의 함정~ 엉뚱한 기준이 중요해짐

사실들의 함정~ 오직 사실에만 집착

가장자리의 함정~ 극단적인 평가에 중점

이거냐-저거냐의 함정~ 하나만 해야 돼

무선택의 함정~ 할 거냐, 말 거냐

혼동의 함정~ 의사결정의 목표와 문제를 동일시

몰이사냥의 함정~ 극한 압박 상황이 함정으로 내몬다

수락의 함정~ 허점이 있어도 받아들인다

수수께끼의 함정~ 쓸데없는 비밀유지

달팽이의 함정~ 결정을 끝없이 미룬다

곰의 함정~ 주변에 안 좋은 대안들만 있음

전진의 함정~ 무조건 전진

정보의 함정~ 잘못된 정보로 결정

장기적인 실효성과  효과

실효성은 옳은 일을 한다는 뜻이며, 효과적이란 말은 일을 올바르게 한다는 뜻이다. 사실상 둘 다 중요하다. 의사결정을 내리는 것은 경험능력이다. 우리들이 좋은 방법론을 사용하면 많은 것들을 더욱 좋게 개선할 수 있을 것이다. 그렇다고 나이가 더 든 의사결정자의 경험들이 더 좋다는 말은 아니다. 그래서 중요한 의사결정에 대해선 신중하게 이를 기록으로 남겨둬야 한다. 나중에 잘못이 발견되더라도 배울 점을 분명히 할 수 있기 때문이다.

관리자가 10년 동안 직장에서 근무해왔다고 상상해보자. 처음 몇 년 동안 그는 사소한 일에 대해서만 의사결정이 허용되었다. 그러나 지난 5년 전부터 그에게 더 많은 일을 믿고 맡기면서 상황이 변해 이제 그는 더 큰 일들에 대해서도 함께 의사결정을 내리도록 허락받고 있다. 다시 말해 그는 직장 생활을 해오는 동안에 아마도 잘 기록된 의사결정을 내린 것이 다섯 번쯤 될 것이며, 추측건대 한번도 기록한 적이 없고 그래서 아무것도 배울 수 없었던 의사결정을 '맹목적'으로 내린 것은 아마 2만 번도 넘을 것이다. 

의사결정시 기록해야 할 내용

의사결정의 목표

의사결정의 유발인자(문제 및 기회)

자신의 의사결정 기준들(중요도)

대안들

의사결정과 간단한 이유 설명

창업을 준비하는 이들을 위한 조언

월급보다 내 사업 - 사업을 시작하기 전에 반드시 봐야 할 책
윤태성 지음 / 해의시간 / 2018년 12월

월급쟁이는 지금 다니는 직장을 생각하는 시기보다 더 빨리 그만두기가 쉽다. 2016년부터 우리나라 기업의 정년은 60세가 됐다. 하지만 정년까지 고용을 보장받을 수 있다고 믿는 월급쟁이는 18퍼센트에 불과하다. 2016년에 조사에 따르면 월급쟁이들은 자신의 정년을 남성은 평균 51.7세, 여성은 49.9세다. 기업의 형태에 따라 약간 차이가 있는데 공기업 54.8세, 중소기업 50.8세, 대기업 48.8세였다. 50세 언저리에 새로운 직장으로 이직하면 정년 연령이 더 올라가겠지만 현실적으로는 재취업이 어렵다. 이런 실정이다 보니 내 사업을 하고 싶다는 생각은 막연한 기대가 아니라 할 수밖에 없다는 각오가 되고 있다. 사업은 월급쟁이의 선택이 아니라 필수가 되었다. - '프롤로그' 중에서

월급쟁이보다는 창업을 권하다

책의 저자 윤태성은 대학 졸업후 두산기계에서 근무하다가 장래를 고민한 끝에 회사를 사직하고 일본으로 유학을 떠났다. 도쿄대학에서 지능형 제품설계를 주제로 공학박사학위를 취득했다. 그 후 도쿄공업대학 조수로 임용되어 일본 문부성 소속 공무원인 문부교관으로 근무했으며 지식관리 연구가 계기가 되어 도쿄대학 조교수로 이직했다. 그러나 창업에 대한 미련을 버리지 못하다가 결국 데이터 가시화 소프트웨어 벤처인 '오픈놀리지'를 창업했다.

현재는 카이스트 기술경영전문대학원 교수로 재직 중이며 지식 비즈니스와 서비스 혁신 등의 과목을 가르친다. 저서로는 <답을 찾는 생각법>, <고객은 독이다>, <한번은 원하는 인생을 살아라>, <탁월한 혁신은 어떻게 만들어지는가>, <융합시대 핵심 키워드: 지식 비즈니스가 뜬다!>, <오픈 놀리지: 지식은 어떻게 비즈니스가 되는가>, <상대를 합리적으로 설득하는 막강 데이터력> 등이 있다.

그는 경영학 서적에 나오는 어려운 경영 전략이나 마케팅, 고객 관리가 아니라 실제로 사업을 시작하기 위한 구체적이고 현실적인 방법을 이야기한다. 말하자면 창업을 위한 실무교본인 셈이다. 총 3장으로 구성된 이 책은 막연한 비즈니스 아이디어를 현실화하는 구체적인 방법을 '내 사업을 준비하는 7가지 포인트'라는 실제적인 지침을 통해 안내하고 있어 누구나 따라 할 수 있는 사업계획의 바이블이 될 것이다.

창업가 마인드를 가진 월급쟁이도 있다

월급쟁이와 달리 창업가는 구체적으로 실천해야 한다. 이에 반해 월급쟁이 중에는 꿈만 꾸고 실제로는 평생 내 사업을 하지 못하는 사람이 많다. 모든 창업가에게는 공통점이 있다. 꿈에만 그치지 않고 실제로 시도했다는 거다. 시도하지 않으면 아무 일도 일어나지 않는다는 사실을 경험한 사람이 바로 창업가다.

월급쟁이 중에도 마치 창업가처럼 일하는 사람이 있다. 천성적으로 성실한 경우도 있지만 나름대로의 목적을 가진 사람도 있다. 목적 가운데 하나는 출세다. 보통은 직원이 열심히 일하고 성과를 내면 어느 정도 직위까지는 별 탈 없이 승진한다. 또 다른 목적은 내 사업을 하기 위해서 일을 배우려는 사람이다. 직장에서 배운 기술을 가지고 내 사업을 시작하거나, 혹은 직장 자체를 내 사업의 고객으로 만들고 싶어 한다. 이런 사람은 월급쟁이라도 창업가 마인드로 일한다.

내 사업을 5W2H로 나누어 준비한다  

제대로 정의되어 있지 않고 막연한 문제는 맞닥뜨려도 풀 수가 없다. 이럴 땐 문제를 제대로 정의하는 게 우선이다. 문제가 너무 크다면 몇 개로 나누어 부분 최적화를 한다. 내 사업에 관한 문제를 작게 나눌 때에는 '5W2H'로 나누면 알기 쉽다. 이는 언제 When, 어디서 Where, 누가 Who, 무엇을 What, 왜 Why, 어떻게How, 얼마에How much를 나타내며, 이들은 필수 항목 3가지와 보조 항목 3가지, 실행의 타이밍 1가지로 구성된다.

내 사업에 대한 막연한 생각을 5W2H로 나눈 후 하나씩 따져 확인하다보면 어느 틈엔가 내 사업을 할 수 있는 준비가 된다. 항목별로 하나하나 체크하는 과정이야말로 내 사업을 준비하는 과정이다. 여기에는 주의할 점도 있다. 5W2H 각각에 대한 부분 최적화를 다 모은다고 해서 반드시 전체 최적화가 되지는 않는다는 사실을 이해해야 한다. 내 사업을 실제로 실행해야만 알 수 있는 내용도 많다. 이런 내용은 사업을 실제로 진행하면서 데이터를 다시 입력하고 새롭게 최적화해야 한다. 전체 최적화는 한 번으로 끝나지 않는다. 사업을 하는 내내 끊임없이 진행된다. 

나의 스토리에 어울리는 사업 아이템을 찾는다 

내 사업에는 스토리가 필요하다. 사업 아이템과 나의 스토리가 자연스럽게 연결되어야 한다. 경력과 내 사업을 잇는 스토리가 있으면 왜 이런 사업 아이템이 탄생했는지 고객이 이해하기 쉽다. 왜 이 상품을 개발하려 하는지 일일이 설명하지 않아도 된다. 이를 거꾸로 이해해도 좋다. 관련된 경력과 지식이 전혀 없는 사업 아이템이라면 스토리를 만들기가 어렵다. 스토리를 만들기 어렵다면 나에게는 어울리지 않는 사업 아이템일 가능성이 높다. 이런 사업 아이템은 다루지 말아야 한다. 나만 만들 수 있는 스토리를 구상해보면 자연스럽게 내가 할 수 있는 사업 아이템을 찾을 수 있다.

예를 들어 알파고의 경우가 그렇다. 이는 바득에 인공지능을 적용해 인간과 컴퓨터가 대국을 두는 프로그램이다. 예전에 알파고가 이세돌 9단과의 대국에서 승리하면서 일대 센세이션을 불러 일으켰다. 이후 인공지능의 붐이 도래하면서 카이스트에도 큰 영향을 미쳤다. 과거엔 인공지능 수업이 한두 과목 정도였지만, 지금은 카이스트 학생의 필수과목이 되었다. 

100만 원짜리 갈비탕에도 전략이 숨어 있다

내 사업을 생각할 때에는 상품의 가격을 올리거나 내릴 때에 약간의 가감을 하는 정도가 아니라 아예 10배나 100배를 생각해볼 필요가 있다. 플러스 차별화나 마이너스 차별화가 아니라 슈퍼 차별화를 하는 방식이다. 예를 들어 갈비탕은 어느 식당에서나 한 그릇에 1만 원 정도 한다. 어떤 식당에서는 가격을 낮추어 고객을 늘리기 위해 갈비 양을 약간 줄이고 9,000원에 판매한다. 혹은 갈비 양을 약간 늘리고 11,000원에 판매하기도 한다. 경쟁자보다 10퍼센트 가감된 가격이다. 이 정도 차이라면 고객은 뭐가 다른지 차별화 요소를 이해하지 못한다. 가격이 약간 비싸다거나 약간 싸다는 느낌을 받는 정도다.

하지만 한 그릇에 10만 원하는 갈비탕이라면 어떨까? 놀라서 메뉴를 다시 한 번 쳐다볼 거다. 만약 100만 원하는 갈비탕이라면 고객은 자신의 눈을 의심하게 된다. 메뉴에 숫자를 잘못 적었다고 생각할 수도 있다. 실제로 한 그릇에 100만 원하는 갈비탕이 있을까? 이 가격의 핵심 가치는 갈비탕이 아니라 갈비탕을 담는 그릇에 있다. 갈비탕을 다 먹고 나면 그릇을 포장해서 가져가라고 준다. 갈비탕은 사실은 공짜다. 만약 최첨단 신소재로 만든 그릇이라면 혹은 비싼 골동품이라면 100만 원이라는 가격에 수긍할 수 있다. 이렇게 생각하면 10만 원 하는 커피도 만들 수 있다. 커피는 공짜이고 커피 잔을 10만 원에 파는 식이다.

사업을 시작할 때 반드시 챙겨야 할 실무

명함을 준비한다

사무실과 비품을 마련한다(합리적인 수준)

지식을 축적한다

외모와 복장을 관리한다

내 사업을 준비하는 7가지 포인트

누구나 한번은 내 사업을 꿈꾼다. 평범한 직장인이라면 가장 먼저 읽어야 할 도서일 것 같다. 그저 막연하게 사업이나 해볼까라고 생각한다면 자신이 생각하는 비즈니스 아이디어를 구체적으로 현실화하는 방법을 친절하게 가르쳐주기 때문이다. 창업 준비자들을 위한 친절한 가정교사인 셈이다. 창업을 준비하는 사람들에게 일독을 권한다.

일본의 근대화를 설계하다

일본의 설계자, 시부사와 에이이치 - 망국의 신하에서 일본 경제의 전설이 되기까지
시부사와 에이이치 지음, 박훈 옮김 / 21세기북스 / 2018년 12월

짧다고 생각하면 한순간도 아니고, 길다고 보면 천 년도 더 되는 것이 바로 사람의 일생이다. 하지만 짧은지 긴지는 꼭 흐른 세월의 숫자만이 아니라, 그 사람이 겪은 일들이 많은지 적은지에 따라, 또는 어떻게 생각해 왔는지에 따라 차이가 생긴다. 내 생애를 말하자면, 옛날 고향에 있을 때는 쟁기와 소쿠리를 짊어졌고, 장마에는 나비가 밀을 먹어버릴까 걱정했으며, 가뭄에는 묘판에 물이 부족한 것을 원망하며 살았다. 그러다 세상이 어지러워지는 것을 한탄하여, 겁 없게도 국가의 우환을 자신의 우환이라고 여겨 줄곧 살아왔던 초가집을 떠나 서쪽의 수도 [교토]로 갔다. - '머리말' 중에서

일본 근대화의 공로자

책의 저자 시부사와 에이이치는 막부 말기였던 1840년, 부농富農의 아들로 태어나 일찍이 <논어>, <대학> 등의 고전을 익혔다. 마지막 쇼군인 도쿠가와 요시노부의 신하였으나, 막부가 무너지면서 메이지 신정부의 관리가 되어 근대 일본을 세우는 데 앞장섰던 인물이다.

요시노부의 신하였던 1867년, 27살의 나이에 파리 만국 박람회를 시찰하며 유럽 자본주의를 체험했다. 자본주의와 기업 경영의 중요성을 깨달은 그는 귀국 후 메이지 신정부에서 대장성 조세사정, 개정국 국장을 역임하며 일본의 조세, 화폐, 은행, 회계 등을 개혁했다. 1873년 '상업이 부흥해야 나라가 선다'는 신념으로 관직을 내려놓고 철도회사, 가스회사, 전등회사, 방직회사 등 500여 개의 기업을 세웠다. 그중 다수는 지금도 일본 경제의 견인차 역할을 하고 있다.

그는 도쿄양육원, 일본 적십자사 등 600여 개의 자선기관을 세우며 노블레스 오블리주를 몸소 실천한 인물이었다. 미국, 중국, 인도 등에서 민간 외교활동을 벌이기도 했으며 '도덕 경영'을 자신의 경영철학으로 삼고 실천했다. 이는 그의 저서 <논어와 주판>에도 잘 녹아있다. 1926년, 1927년에는 연속으로 노벨평화상 후보에 오르기도 했던 그가 지금도 세계 각국 CEO들의 모델로 꼽히고 있는 이유는 그가 성공한 경영인이기도 했지만, 경영 철학을 만들고 실천한 인물이기 때문이다.

"시부사와가 현재 특히 주목받고 있는 것은 기업 설립, 운영에 관한 업적도 업적이지만, '도덕 경영'이라고 하는 그의 독특한 경영 철학 때문일 것이다. 특히 <논어>를 경영인의 필독서로 생각한 그는 부를 이루는 근원은 인의 도덕이며, 올바른 도리에 따라 쌓은 부가 아니면 그 부는 영속할 수 없다고 주장했다. 그의 이런 도덕, 경제 합일설은 국내에도 제법 알려져 있다" - '역주자의 말' 중에서

엄한 아버지 밑에 될 성 싶은 인물이 나온다

인물을 이해하려면 인물의 가계家系를 살펴봐야 한다. 시부사와의 아버지는 어머니 집안의 데릴사위였는데, 아무리 사소한 것이라도 고지식하게 일했던 분이다. 그런 와중에 시詩나 하이카이俳諧(이후 하이쿠로 발전함)를 짓기도 하는 풍류風流 기질도 있었다. 자신에겐 무척 엄햇지만, 남에게는 관대해서 도와주는 일에 정성을 다했으며, 평소 근검勤儉을 실천하며 오직 가업家業을 위해 노력하는 견실한 사람이었다.

6살 때부터, 책을 읽기 시작한 시부사와는 이후 14~15세까지 독서, 검술, 습자 등을 배웠다. 그러나, 이는 어디까지나 개인의 품성 수양이었을 뿐, 그의 아버지는 아들에게 "농업과 장사에 신경 써야 하므로 가업에 종사할 것"을 지시했다. 주야로 독서 삼매경에 빠져 아무일도 하지 않는 것은 집안의 이익에 도움이 되지 않는다고 판단했기 때문이다.

이런 일화가 있다. 1854년, 즉 그의 나이 15살 때 에도에 나가서 책 상자와 벼루 상자를 사온 적이 있었다. 문구점에서 오동나무가 2개 붙어 있는 책 상자와 오동나무 벼루 상자였는데, 나중에 집에 도착한 이 물건들을 본 그의 아버지는 크게 화를 내었다. 이런 식으로 살면 집안을 무사하게 보전할 수 없으므로 불효자식을 두었다고 탄식했다. 

사치에 물든다는 것은 원래 신분의 높고 낮음에 관계없이 차이가 없는 것이다. 미세한 부분이라도 그 분수에 따라 처음 시작될 때 잘 자제하지 않으면, 마침내 돌이킬 수 없게 되는 경우는 예로부터 얼마든지 그 예가 있다. 지금 이렇게 화려한 벼루 상자와 책 상자를 살 정도라면 다음엔 집도 서재도 맘에 안 든다며, 만사에 사치해서 결국 집안을 견고하게 유지할 수 없게 될 것을 우려했기 때문에 사전에 엄히게 교육을 했던 것이다.

막부의 신하가 되다

알에서 부화한 누에는 네 차례 잠을 자고 먹기를 반복한 끝에, 고치가 된 후 이어서 성체가 된다. 나중엔 결국 알로 돌아간다. 주인공 시부사와도 농민으로 태어나 경작을 주로 하는 신분이었다. 당시는 막부가 모든 것을 통치하고 있었는데, 폭정暴政 수준이었다. 비록 농민이었지만, 이런 상태로 일본이라는 나라가 지속될 경우 망하는 건 시간문제일 뿐이라고 그는 생각했다.

당시의 도쿠가와 정치는 문벌이 이미 정해져 있어서 아무리 능력이나 지식이 뛰어나도 신분의 상승은 더 이상 오를 수 없었다. 이에 시부사와는 뜻을 세우고 고향을 떠나 막부를 전복시키는 일에 가담한다. 세상에서 이름을 떨치려면 역도逆道의 길을 걷지 않을 수 없었기 때문이다. 마침내 히토츠바시가家에 출사出仕했다. 위태로운 시세에 처해 있으면서 자신의 본분이 아니라고 정치에 입을 열지 않아도 된다고 할 수는 없는 상황이므로, 정말로 마음을 다하여 세상을 구제하는 데에 분골쇄신하지 않으면 안 되겠다고 생각한 것이었다.

더 넓은 세계 유럽으로 견문을 떠나다

1867년, 프랑스 박람회가 예정되어 있었다. 사료에 따르면 이 박람회는 1855년, 1867년, 1878년, 1889년, 1900년, 1925년, 1931년, 1937년 등 총 8회 열렸다. 이 박람회엔 여러 나라의 제왕들이 참석하므로 일본도 다이쿤大君의 친척을 파견하면 좋겠다고 프랑스 공사가 제안해 왔다. 몇 차례 상의 끝에 민부공자 도쿠가와 아키타케를 보내기로 결정했다. 7명의 수행원을 붙이기로 하자, 시부사와는 호기로 판단하고 파견을 부탁했다. 

프랑스 수도 파리에 가서 당시 프랑스 황제 나폴레옹 3세에게 대박람회에 참가하러 왔다는 취지의 국서를 봉정하고 답서를 받아 공식적인 의식을 마쳤다. 시부사와는 공자 신변의 일을 살피거나 혹은 일본에 공적인 문서를 발송할 때에 그것을 집필하거나 했다. 또는 야마다카를 비롯하여 공자 직속의 사람들에게 월급을 지급하거나 공자를 위해 잡화를 매입하거나 하는 일도 했다. 마치 서기와 회계를 겸한 거 같은 직책이었지만 평소에는 매우 한가했기 때문에 그사이에 프랑스어를 공부할 생각을 했다.

박람회 공식 행사가 끝난 후에는 공자의 유럽 각국 순회 계획이 사전에 짜여 있었다. 먼저 스위스, 네델란드, 벨기에를 둘러보고, 이어서 이탈리아, 영국, 그리고 상황을 봐서 독일, 러시아도 둘러볼 계획이었다. 8월 초순부터 스위스 순방을 시작해 여러 나라를 거쳐서 11월 초 영국을 방문하고 그달 하순 프랑스 파리로 돌아왔다. 그래서 11월 말부터 본격적인 공부를 시작할 수 있었다. 어학 교사를 고용했던 것이다. 이후 그는 이국 땅에서 일본의 정볍政變 소식을 접했다 

메이지 新정부의 관리로

막부 정치의 종말은 시부사와에겐 커다란 행운의 기회였다. 이런 정변은 외국과의 교제가 더욱 중요해질 게 분명했다. 즉 외국에 관한 학문은 점점 필수적인 상황으로 변할 것이다. 속히 귀국하라는 명령이 떨어졌지만 그는 유학을 위해 각종 경비의 절감을 통해 장기 유학을 꿈꾸었지만, 수행하는 공자가 미토가家를 상속받아야 하는 일이 생기자 할 수 없이 귀국해야 할 상황이었다. 

모든 게 '그림의 떡'이 된 상황이 되자 그는 메이지 원년(1868년) 12월 3일, 일본으로 귀국했다. 메이지 2년 12월 초순 도쿄에 도착하여 태정관에 나가보니 생각지도 않게 대장성 조세사정租稅司正이라는 직에 임명되었다. 곧바로 대장성에 출두하여 배명의 건을 보고했다. 당시 대장성에는 한 사람의 지인도 없고 또 직무에 대해서도 실제 경험이 전혀 없었기에 어떻게 하면 좋을까 도대체 상황 파악이 안 되었다. 사직을 결심하고 대장성의 오쿠마 대보大輔와 면담했다. 여기서 유신정부는 시부사와 같은 인재가 꼭 필요하다는 말에 감동을 받고 관리로 일할 결심을 굳혔다.

부강한 나라를 만들기 위해 실업가를 꿈꾸다

시부사와는 오사카 조폐국에 용무가 있어 오쿠마, 이토 등과 동행하여 오사카까지 여행한 적이 있었다. 돌아오는 길에서 곰곰이 일본 장래의 경제를 생각해 보니, 결국 정부에서 아무리 마음을 쓰고 힘을 다해 화폐법을 정하고 조세율을 개정하고 회사법 또는 합본 조직을 마련하고 식산흥업의 도움을 준다 해도 지금의 상인으로는 도저히 일본의 상공업을 개량하거나 진보시킬 수는 없을 것 같았다. 그래서 그는 관직에서 물러나 상업에 투신하여 미치지 못하더라도 솔선하여, 부진한 상업을 작흥시키고 일본 장래의 상업에 일대 진보를 이루려는 뜻을 세웠다.

진정한 부의 창출은 도덕 경영에서 시작된다

일본의 근대화와 자본주의에 앞장섰던 시부사와 에이이치는 유럽의 주식회사 제도를 도입해 철도회사, 가스회사, 전등회사, 방직회사 등을 설립했다. 그가 세운 '삿포로맥주', '임페리얼호텔', '도쿄전철' 등은 일본 경제를 지탱하는 큰 기둥으로 존재한다. 많은 후대인들로부터 찬사 받는 이유는 그가 이룬 경제적인 성과 때문만이 아니다. 그는 일본에 자본주의라는 개념이 들어오기도 전, 즉 상업이 무시 받던 시기에 경제의 중요성을 통찰했으며, 동시에 경제 부흥을 위해 반드시 필요한 것으로 '도덕'을 꼽았다는 사실 때문이다. 요즈음의 경영자들이 종종 '모럴 헤자드'에 빠져 세인들로부터 비난의 손짓을 받는다. 그래서 시부사와의 도덕 경영이 더욱 깊게 와 닿는다.

옥탑방보보스의 토지투자

나는 오를 땅만 산다 - 쉽게 배워 바로 써먹는 옥탑방보보스의 토지투자 첫걸음
김종율(옥탑방보보스) 지음 / 한국경제신문 / 2018년 12월

사실 주택투자가 자전거라면, 토지투자는 오토바이와 같은 것이다. 자전거는 배우기가 훨씬 쉽지만 속도가 붙어도 꾸준히 발로 페달을 밟아야 넘어지지 않고 나아간다. 반면 오토바이는 배우기가 훨씬 어렵지만 일단 기술을 익히면 손목을 조금 움직여 엑셀 레버를 당겨 더 빠른 속도로 나아갈 수 있다. 그뿐 아니다. 자전거 같은 주택투자는 어느 날 부동산 경기가 나빠지는 오르막길을 만나면 더 나아가기 어렵지만, 오토바이 같은 토지투자는 오르막길을 만나도 쉽게 오를 수 있다. - '프롤로그' 중에서

토지투자의 첫걸음

이 책의 저자 김종율은 아주대학교 경영학과를 졸업하고 건국대학교 부동산학과에서 석사 학위를 취득했다. 현재 김종율아카데미의 대표와 건국대학교 미래지식교육원 자산관리과정 지도강사를 역임 중이며, 토지투자·와 상가투자 강의를 진행하고 있다. 특히, 옥탑방보보스라는 블로그의 주인장으로 유명세를 떨치고 있다.

저자가 상가 및 토지투자와 인연을 맺게 된 것은 한국미니스톱 편의점 점포개발본부, 부동산 법제팀에서 근무하면서부터다. 이후 삼성테스코 홈플러스 점포건설 부문, GS리테일 편의점 사업부 점포개발 부문, 위메프 카페사업부 점포개발 팀장을 거치면서 단단한 경력을 쌓아왔다. 최근에는 건국대학교 부동산대학원, KBS 인재개발원, 국민은행 본사 부동산팀, 가치 평가부, PB 사업팀, 채널 기획팀을 비롯해 다양한 기관 및 부동한 학원에서 토지와 상가투자 강의를 진행하고 있다. 저서로 <나는 집 대신 상가에 투자한다>가 있다.

대체로 토지투자는 경험 많은 베테랑만 할 수 있는 것으로 알고 있다. 그러나, 토지투자는 대단한 사람만 할 수 있는 것이 아니다. 책에 소개된 대부분의 사례는 2010년부터 저자가 직접 투자한 것들로, 그때는 수도권 주택 경기가 안 좋았던 시절임에도 불구하고 그는 소액 투자나 단기 투자로 꾸준히 수익을 내왔다. 그리고 책은 토지 가치가 상승하는 원리에 대해 상세히 설명하고 있는데, 그중 절반만 알아도 성공적으로 토지투자를 할 수 있다. 직장생활을 하면서도 말이다.

"쉽게 배워서 바로 써먹는 투자법 대공개"

또한 책은 수많은 토지 관련 법들 중 실전 투자를 위해 꼭 필요한 법조항만을 골라 이해하기 쉽게 풀어내고 있다. 덤으로 다양한 사례들까지 곁들임으로써 바로 옆에서 상황이 벌어지는 듯한 생생한 투자 현장을 직접 확인할 수 있도록 도와 준다. 돈이 되는 이론에는 모두, 해당하는 실전 사례를 덧붙여 설명했기에 토지투자의 첫걸음으로 충분한 부동산투자서인 셈이다.

공부법을 바꾸면 토지투자가 보인다

부동산과 관련된 법을 공부하다 보면 사법私法과 공법公法에 대해 비중 있게 다루게 된다. 사법이 개인과 개인 간에 필요한 법이라면, 공법은 국가와 개인 간의 법이다. 공법에 대한 최소한의 지식과 정보는 파악해야 하지만, 이를 모두 알겠다는 건 도저히 불가능할뿐더러 사실상 효율적인 접근방법도 아니다. 따라서 어느 정도 공부를 했다면 과감하게 물건을 검색하고 현장 답사를 다니는 게 좋다. 

토지 관련 공법에 대해 A부터 Z까지 다 알려고 하는 사람은 사실상 투자하기 어렵다. '다식우환多識憂患'인 셈이다.자신의 투자 성향과 자금 규모에 맞는 범위 안에서 스스로에게 잘 맞는 투자 스타일을 찾을 필요가 있다. 그런 후 좁은 범위의 공부만이라도 확실히 한 다음 알맞는 투자에 나서고, 또 공부를 계속해나가야 한다. 이렇게 함으로써 토지에 관한 넓은 공법들의 체계가 자리 잡을 것이다. 답사와 조사 등 실전을 병행하며 하는 공부만이 필요한 이론과 그렇지 않은 이론을 구분 짓게해준다.

뉴스를 잘 읽어라

대중교통지향형 개발 방식TOD이란 말이 있다. 이를 투자와 연동해서 해석하자면 '택지개발지구는 혼자 가지 않는다'는 포인트를 가리키는 것이다. 즉 택지개발지구가 지정되면 반드시 교통이 따라온다. 도로나 철도개발 계획을 수립한다는 의미이다. 이후 산업단지가 따라온다. 집만 지어놓아선 사람들이 절대로 입주하지 않기 때문이다. 따라서 교통과 일자리는 필수적인 요소인 셈이다.

"TOD 개발 = 택지개발자구+교통+산업단지"

집이 부족해서 택지개발지구 지정했다가 취소했는데, 철도나 도로가 들어오고 산업단지도 예정대로 들어선다면 어떻게 될까? 원래 집이 부족한 동네의 도로가 좋아지고 산업단지가 들어섰으니 집은 더 부족해지지 않을까? 정말 어마어마하게 부족해질 것이다. 이것이 뉴스를 보는 순간 눈이 번쩍 뜨인 이유다. "이 동네 가서 집 지을 땅을 사야지!" 택지개발지구지정이 취소된 지역 인근에서는 집 지을 수 있는 땅을 노려야 한다. 

개발 호재의 발표시점은 투자의 적기가 아니다

용산 미군기지가 평택으로 이전한다는 개발 호재를 어떻게 이용하는 게 맞을까? 성질 급한 사람은 미군기지가 이전되기 전에 최대한의 정보력을 발휘해서 이전 예정부지에 투자한다. 하지만 개발은 통상 계획보다 지연되는 게 일반적이다. 토지수용은 항상 보상문제와 연동되므로 몇 차례 연기 끝에 비로소 실행된다.

투자자라면 반드시 이점을 기억해야 한다. 개발호재가 발표된 시점에 투자 시기를 찾으면 실패한다. 발빠르게 투자한 땅들이 자금난에 부딪혀 경매로 나오는 경우가 허다하다. 따라서, 개발호재가 실현되는 시점에 투자 시기를 찾아야 성공한다. 즉 미군기지 이전 발표가 기사화된 시점에 투자 시기를 저울질하면 실패할 확률이 높다. 미군기지의 이전이 완료되는 시점을 앞두고 투자 시기를 저울질해야 성공할 수 있다.

녹지지역과 관리지역에 관심을 가져라

현재는 비시가지이지만 향후 시가지가 될 만한 땅을 미리 파악하고 여기에 돈을 묻었다가 나중에 되팔아 시세차익을 내는 게 바로 토지투자다. 그래서 개발 사업이 시작된 지역에 갔다면 반드시 인근의 개발 가능지를 살펴보고 사둬야 한다. 그렇다면 어떤 땅이 개발 가능지일까? 이에 초점을 맞추고 공부해야 한다.

이미 개발된 시가지 동쪽에 임야가 있고 서쪽에는 농지가 있다고 가정해보자. 과연 어떤 땅이 개발될 것으로 예상하는가? 대부분 임야로 생각할 것이다. 하지만 정답은 정반대다. 토지의 개발여부는 규제 당국의 입장에서 생각해야 한다. 지금 우리나라는 과거엔 규제했지만 쌀로 막걸리를 제조할 수 있다. 쌀이 남아 돌기 때문이다. 지방을 답사하다 보면 이런 광경을 많이 목격할 수 있을 것이다. 예전의 논밭이 대거 택지로 수용되어 아파트 건설 현장으로 바뀌어져 있음을 말이다.

따라서, 토지투자자라면 자연녹지, 생산녹지지역, 계획관리지역, 생산관리 지역에 좀 더 많은 관심을 둬야 한다. 주거 지역이나 상공업 지역은 이미 가치가 상승했기 때문이다. 녹지지역과 관리지역은 아직은 가치가 낮지만 향후에 개발되면 가치가 크게 높아지는 지역이므로 토지투자 1순위 지역으로 꼽아야 한다.

공포의 '2번 타자'

요즈음 프로야구 판에는 새로운 현상이 생겼다. 과거엔 테이블 세터 중 2번 타자는 안전 주루를 책임지는 주로 번트에 능한 선수가 적임자였다. 그런데, 공격 야구를 이끄는 팀은 공격에 능한 선수를 2번 순번에 기용한다. 1번 타자는 주루에 장점이 있기 때문에 출루하기만 하면 후속 안타에 득점할 수 있는 가능성이 매우 높기 때문이다. 그래서 이런 선수를 '공포의 2번 타자'라고 부른다.

토지투자도 마찬가지다. 개발 계획지가 1번 타자라면, 개발 가능지가 바로 2번 타자인 셈이다. 소액으로 토지투자에 성공하고 싶다면 개발 계획에 대한 고시나 공고가 있기 4년 전에 미리 사둬야 한다고 저자는 강조한다. 저자는 이를 '공포(공고 나기 4년 전)의 2번 타자'라고 명명하고 있다. 통상 개발 계획지는 역세권 개발지를 생각할 수 있다.

그럼 2번 타자는 어디에 있을까? 1번 타자를 개발한 후 어디를 개발할지 생각해보면 답이 나온다. 보나마나 1번 타자 옆에 붙어 있는 지역을 개발할 것이다. 1번 타자에서 시작된 개발 기대감이 주변으로 확산되면서 2번 타자의 가격은 반드시 상승하게 돼 있다. 우리는 2번 타자를 싸게 사서 가격 상승기에 팔면 된다.

시행자가 없으면 개발 뉴스도 무용지물이다

책은 과거 경기도가 추진한 명품신도시 1차 후보지 고양시 구산동 일대를 예시한다. 2007년 5월, 언론을 통해 분당의 2배 규모의 구산동 일대에 병원과 학교, 공원, 기업체 등을 입주시켜 자급자족아이 가능한 '명품 신도시'를 만들겠다고 발표했다. 이 일대는 거의 산과 논으로 이루어진 비주거지역이었다. 하지만 이 일대의 개발은 2011년 백지화되고 말았다. 

당연히 이 일대의 땅에 투자한 사람들이 많다. 하지만 그들은 모두 발이 묶이고 말았다. 무엇이 잘못된 것일까? 이는 바로 사업 시행자의 선정을 간과했기 때문이다. 당시 뉴스로는 개발에 대한 것만 있었고, 누가 이 사업에 참여하는지에 대해선 아무런 내용이 없었다. 비록 개발 뉴스가 발표됐다 하더라도 시행자가 있는지 없는지 꼼꼼히 살펴야 한다. 더불어 개발계획이 승인됐는지 확인해야 한다. 시행자와 행정계획, 이 쌍두마차가 함께 달려야 개발이 실현되는 것이다.

땅의 3가지 종류

건강해지는 땅~ 개발 호재 실현이 오래 걸리는 땅

안 건강해지는 땅~ 개발 호재가 3년 내에 실현되는 땅

손해나지 않는 땅~ 죽어도 개발되지 않는 땅

택지개발지구의 전용주거지는 초기에 매입하라 

택지개발지구 전용주거지의 특징은 초기에는 매도하고 싶은 사람들이 많은데 사려는 수요는 적고, 시간이 흘러 동네가 예뻐질수록 수요는 늘어나는데 남은 땅은 줄어든다는 점이다. 또 전용주거지의 개수가 더 늘어나지 않기 때문에 나중에는 희소성이 커지게 된다. 따라서 신도시 개발 초기에 원주민이 내놓은 값싼 전용주거지를 매입해서 몇 년 후 본격적으로 동네가 조성되는 시기에 판매하는 토지투자 기술도 써먹을 만하다. 

택지개발지구가 등장하면 주변 땅의 가치가 덩달아 오른다. 그런데 택지개발지구 주변의 땅이라고 모두 좋아지는 것은 아니다. 택지개발지구 등장으로 맹지가 되는 땅도 있다. 맹지란, 길이 없는 땅을 말한다. 지적도를 봤을 때, 도로와 닿는 부분이 조금도 없다면 맹지다. 원칙적으로 맹지에는 건축허가를 받을 수 없으니 투자해서는 안 된다. 오산세교지구 사례를 살펴보면 도로와 토지물건 사이에 완충녹지가 설치되어 있기 때문에 사실상 맹지인 것이다.

용도지역을 확인해라

어떤 땅이든 항상 따라붙는 꼬리표가 있다. 이게 바로 '용도지역'이란 것이다. '쓰이는 곳'이란 의미인데, 땅의 쓰임새를 미리 정해 놓은 것이다. 우리나라의 전역은 다양한 쓰임새에 따라 용도지역이 구분되어 있다. 예를 들어, 공장을 지을 땅은 '공업지역', 집 짓고 살 땅은 '주거지역', 고도 개발을 할 땅은 '상업지역' 등으로 분류된다.

토지투자를 하려면 녹지지역과 관리지역처럼 아직 가치가 낮지만 향후 개발 가능성이 높은 토지에 투자해야 한다고 이미 살펴보았다. 아직은 비도시 지역이지만 도시 지역이 될 수 있는 땅을 찾아야 한다는 것이다. 이것이 바로 저자가 강조하는 토지투자 포인트다. 용도지역이 땅의 연봉을 결정짓는다는 해석이 된다.

쓰임이 많은 땅이 투자대상이다

아무리 경기가 나빠도 전철은 때가 되면 개통한다. 개통 후 자연스럽게 그 앞 절대농지는 많은 변화를 겪는다. 하지만 미리 공부하지 않으면, 역 앞 농지가 좋아진다고 해도 그냥 '역세권농지'로 이해할 뿐이다. 또 이론에 얽매이면 '여전히 절대농지라 행위제한이 많다'고 판단할 것이다. 그러나 답사와 실전을 병행한 공부를 하면 '지금은 절대농지이지만 역 개통 즈음엔 결국 해제되어 쓰임이 많은 땅이 된다'라는 결론에 도달할 수 있는 것이다.

"오를 땅은 불황이 없다"