깨달음을 찾아서

상무주 가는 길 - 사진가 김홍희의 다시 찾은 암자
김홍희 지음 / 불광출판사 / 2018년 9월

<상무주 가는 길>을 구상하며 '읽는 책'인 동시에 '보는 책'을 추구했다. 그만큼 사진의 양과 질에 많이 치중했다. 그리고 순서 없이 눈을 끄는 사진이 있는 곳에서 호흡을 멈추고 책을 읽어주기를 바랐다. 그런 곳이 앞이거나 뒤거나 중간이거나 상관없게 했다. 특히 사진을 찍는 사람들은 이 책을 들고 현장에 가서 같은 화각으로 암자 찍는 연습을 해볼 것을 권한다. 교과서적인 화각을 넘어 보이지 않는 세계를 찍는 방법을 터득하게 될지도 모른다. - '책을 펴내며' 중에서

깨달음을 찾아서 떠나는 여정

책의 저자 김홍희는 사진과 철학, 국문학, 그리고 문화학을 전공했다. 1985년 일본으로 공부를 떠나 도쿄 비주얼 아트에서 사진은 물론 뼛속까지 전업 작가로 살아남는 법을 익혔다. 2008년 일본 니콘의 '세계 사진가 20인'에 선정되었다. 사진가로서 30회 가까운 개인전을 치렀고, 작가로서 <국제신문>의 '세상 읽기' 칼럼을 올해로 만 7년째 연재하고 있다. 사진이 글을 보조하는 종속 관계가 아닌, 사진과 글이 공존하는 가운데 시너지를 일으키는 특별한 책을 만들고 싶었는데, 최근의 결과물이 바로 이 책이다.

이 책엔 전국 26곳 암자의 풍광이 담겨 있다. 사진가 특유의 세심한 감성으로 포착한 100여 컷의 흑백사진을 실었다. 고집스런 장인의 뚝심이 느껴지는 사진들이다. 글과 사진을 잘 배치해, 이 둘이 서로 섞이지 않으면서 절묘한 조화를 빚어낸다. 즉 읽는 맛과 보는 맛이 상호 보완되어 시너지 효과를 불러 일으키는 셈이다. 계속 책 장을 넘기다 보면 자신도 모르는 사이 '상무주上無住'의 해탈을 경험하게 된다.

아이러니하게도 크리스찬인 저자가 불교 사찰과 암자의 취재를 하게 된 것은 <암자로 가는 길>의 작가 정찬주 선생과의 인연에서 출발되었다. 즉 정 작가가 대한항공 기내잡지인 '모닝캄'에 실린 범어사 사진에 매력을 느낀 후 함께 전국의 암자를 취재하는 데 동행하자고 제의했던 것이다. 이런 계기로 그는 불교와 동양철학을 공부하는 기회가 되었다.

순천 송광사 불일암佛日庵

90년대 초 일본에서 학업을 마치고 귀국한 저자는 '이 한 장의 사진'이라는 TV 프로그램에서 피천득 선생과 법정 스님이 함께 찍힌 기념사진 한 장을 보게 되엇다. '인연'이라는 수필집의 저자가 바로 피천득 선생이고, 당시 불일암의 암주가 법정 스님이었다. 이 프로그램에 등장한 어떤 중년남성이 피천득 선생을 불일암으로 모시고 갔던 것이다. 불일암은 송광사의 많은 암자들 중 한 곳이다. 

두 사람의 대화 내용에 따르면, 피천득 선생이 법정 스님께 "저기 대나무 숲 입구가 참 마음에 듭니다"고 하니 법정 스님이 "가지고 가시라"고 했다는 것이다. 비록 저자가 젊은 나이였지만 이 대화 내용이 너무나도 가슴에 와닿았다. 물질을 마음으로 단숨에 바꾸어 태산같이 크고 무거운 것도 거저 주고받을 수 있는 두 어른들의 대화가 오랫동안 기억에 남았다.

양산 통도사 극락암極樂庵 

극락암에는 삼소굴三笑窟이 있다. 극락에 가면 세 번 웃는다는 의미인지, 세 번 웃어야 극락을 갈 수 있다는 의미인지 도무지 아리송하다. 1953년, 통도사 극락호국선원 조실에 추대된 경봉 스님은 자신이 머물 작은 처소에 '삼소굴'이라는 이름을 붙였다. 삼三은 삼세번처럼 우리들의 삶과 불가분의 숫자이다. 또 천지인天地人이라는 철학을 담고 있기도 하다.

381년, 정토종의 초조인 혜원 스님이 여산에 동림정사東林精舍를 창건, 30년 동안이나 속세에 발을 들이지 않는다는 금율禁律을 세우고 산을 벗어나지 않았다고 한다. 어느 날, 당시 최고의 유학자이자 시인인 도연명과 도사인 육수정이 그를 찾아와 함께 즐거운 시간을 보낸 뒤, 스님이 그들을 배웅하느라 무심코 자신이 만든 금율의 경계선이자 시냇물인 호계虎溪를 건너고 말았다. 이를 깨달은 세 사람은 박장대소를 했다고 전한다. 이런 일화가 민들어 낸 사자성어가 '호계삼소虎溪三笑'이다. 그렇다면 삼소의 의미는 세 사람이 웃는다는 뜻인 것이다.

절의 화장실 이름을 '해우소解憂所'라고 이름 지었던 경봉 스님은 如如門여여문의 편액 글씨를 직접 썼다. 아래의 사진을 살펴보라. 저자는 이렇게 평한다. "기름이 흐르듯 찰지고 유려하다고나 할까 호방하다고나 할까, 돌처럼 무겁다가도 나비처럼 가볍게 날아가는 글씨에서 선기禪氣의 파장이 역력히 느껴진다"고 말이다. 이미 입적하신 경봉 스님의 숨결을 만나고 싶거든 극락암 삼소굴의 빗장만이라도 만져보자.

대구 파계사 성전암聖殿庵

"니 이름이 뭐꼬?", 둥글둥글 몸집이 좋은 스님이 물었다.

"정자 찬자 주자 씁니다", 이렇게 답했다.

"니 이름 중 이름이네. 중 하지 와?", 팔공산 성전암에 올라 암주 스님을 만났을 때 이렇게 말했다. 풍채 좋은 이 스님은 무술이라도 하는지 제자들도 모두 풍채가 좋았다.

다시 철웅 스님을 찾았을 때, 스님은 이미 돌아가신 뒤였다. 가을은 깊어질 대로 깊어지고 성전암의 그림자는 짙어질 대로 짙다. 누군가를 다시 찾아왔을 때 만나지 못하는 허전함은 말로 할 수 없다. 그리고 그것이 이 생 영영토록 만날 수 없는 사람이라면. 성전암의 그림자만 한껏 찍고 팔공산을 내려가는 길. 매미 소리 대신 바람에 실리는 한 목소리가 들렸다.

"니는 뭐하는 사람이고?"

고창 선운사 도솔암

도솔암과 도솔암 내원궁을 보려면 도솔암 반대편 산으로 올라야 한다. 그 산이 바로 천마봉이다. 누군가는 '장군봉'이라고 할 정도로 기상이 준엄하다. 하늘을 향해 가파르게 서있는 철제 계단을 오르는 일은 정말 고행이다. 아래를 내랴다 버면 낭떠러지, 위를 올려다 보면 하늘이 보인다. '천마봉 해발 284미터', 꼭대기엔 양각한 표식 바위가 박혀있다. 철제 계단을 밟고 올라가는 동안 날이 추워도 등과 이마엔 구슬땀이 송송 맺힌다.

천마봉 정상은 널찍하고 평평하다. 여기선 도솔암은 물론이고 기암괴석 위에 앉아있는 내원궁도 함께 내려다보인다. 이곳은 정찬주 작가와 취재차 처음 찾았고, 개정판을 낼 때 촬영차 두번 째로 방문했었다. 찬 바람을 피하면서 천마봉 바위 위에 엎드려 도솔암과 내원궁을 살피다 보니 이번 방문은 세번 째임을 깨달았다.

내원궁 입구에 있는 규모가 큰 도솔암은 하도솔암, 도솔암 내원궁을 상도솔암이라고 부르기도 한다. 도솔암 내원궁을 받치고 있는 거대한 바위에는 동불암지 마애여래좌상이라는 미륵불이 조각되어 있다. 이 조각상는 거칠고 투박하다. 마치 아버지처럼 친근한 모습니다. 이 상은 미래불이 온다는 미륵신앙을 기초로 한 것이다.

가장 높고 고귀한 곳, 상무주

더 이상 갈 수 없는 위가 없는 곳이 바로 상무주無住다. 그 위로 더 이상 머무를 수가 없으니 말이다. 이를 향하는 장소가 바로 암자이다. 가는 길이 어렵고 험할지라도 얼굴과 온몸이 땀으로 젖을지라도 암자에 오르고 나면 몸도 개운해지고 마음은 더 평안해진다. 마음이 무겁고 불편할 때면 암자에 오르자. 깨달음의 해탈을 얻기 위해서.  

다른 관점을 가져라

관점을 디자인하라 - 없는 것인가, 못 본 것인가?, 개념 확장판
박용후 지음 / 쌤앤파커스 / 2018년 10월

나의 직업을 관점 디자이너라고 정의하면, 내가 하는 일의 범위는 내가 원하는 방향으로 향하고 일의 범위도 넓어진다. 홍보라는 단어는 그와 비슷한 일을 하는 사람들의 영역을 왜곡시키는 경우가 있다. 많은 기업에서 홍보를 하는데, 하는 일은 대부분 ‘널리 알린다.’는 것에 포커스가 맞춰져 있다. 하지만 기업 입장에서 제품이나 서비스를 널리 알리는 것보다 더 중요한 것은 ‘제품에 대한 고객들의 관점을 어떻게 바꿔놓을 것인가.’이다. 제품을 보는 사람들의 관점이 바뀌면, 그 제품은 매출이 늘어나는 정도에서 그치지 않고 그야말로 ‘붐’을 일으키게 된다. - 'one of them'이 아닌 'only one' 중에서

없는 것인가, 못 본 것인가?

책의 저자 박용후 피와이에이치 대표는 자타공인 대한민국 최고의 마케팅, 홍보 전문가다. 우리들에게 익히 잘 알려진 '카카오톡'과 '배달의 민족'이 성공스토리를 쓸 수 있었던 데에도 그의 적지 않은 기여가 있었다. 그럼에도 그는 절대 스스로를 '마케터'라고 칭하지 않는다. 왜냐하면 그는 마케팅을 정의함에 있어서 단순히 상품을 알리고 파는 일이라고 규정하지 않고, 대신에 소비자에게 새로운 관점을 제공하는 일로 새롭게 재정의하기 때문이다. 이처럼 새로운 관점을 디자인하는 사람은 오직 그 한 사람 뿐이다.

책 표지의 그림 속엔 천사와 악마가 공존하고 있다. 그럼에도 불구하고 어떤 이의 눈에는 천사만 보일 것이고, 또 어떤 이의 눈에는 악마만 보일 수도 있을 것이다. 물론 천사와 악마가 둘 다 보이는 사람도 있을 것이고 반면에 무슨 그림이 보인다고 난리냐며 아무 것도 보지 못하는 이도 있을 것이다. 왜 그럴까? 이는 보는 관점의 차이에서 비롯된 것이다. 보이지 않는 것들을 보고, 들리지 않는 것들을 듣고, 느껴지지 않는 것들을 느낄 수 있는 비결은 바로 다른 관점을 갖는 데에 있다.

우리들이 살고 있는 이 지구는 시속 1,664킬로미터(적도기준), 한국 기준으로는 1,260킬로미터라는 엄청난 속도로 움직이고 있다. 더구나 태양 주변을 돌고 있는 공전 속도도 1초에 30킬로미터 정도라고 한다. 그렇다면 이는 엄청난 굉음을 유발하므로 아마도 우리들은 도저히 살 수 없을 것이다. 생각해보라. 시속 80킬로미터로 달리는 고속도로에서 서 있을 경우 우리들 귀에 느껴질 소음이 어느 정도일지를.

종교가 세상을 지배하던 중세시대, 태양과 달, 별이 움직인다는 게 진리이자 정설이었다. 그런데, 이와같은 천동설天動說에 의문을 품고 이에 반하는 지동설地動說, 즉 오히려 우리가 발을 붙이고 있는 땅이 움직인다고 주장하는 이가 나타났다. 코페르니쿠스다. 하지만 교황은 그의 저서를 '금서禁書 목록'으로 지정했다. 말하자면 불경죄에 해당하다는 것이었다.    

그렇다. 인류가 천동설을 당연한 것으로 받아들였다면 아마도 과학 혁명은 일어나지 않았을 것이다. 참고로, 교황이 지동설을 인정한 것은 1992년이었다. '모든 것이 마땅히 그래야 한다'라고 받아들인다면 변화는 결코 존재하지 않는다. 당연함이라는 프레임에 갇히면 아무것도 이루어지지 않는다. 지금 당연한 것도 미래엔 당연한 게 아닐 수도 있다. 관점의 변화는 당연함의 부정으로부터 나온다.

방탄소년단BTS의 성공비결

최근 한국의 보이그룹 방탄소년단이 북미와 유럽 등지에서 벌어지는 콘서트로 인해 연일 화제몰이를 하고 있다. 소위 자신을 'B급 가수'라던 싸이가 2012년 '강남스타일' 한 곡으로 세계를 들썩이게 만든 적도 있었지만, 그동안 한국에서 탄생한 K-POP은 잠간 스쳐 지나가는 일시적 유행일 뿐이라던 서구의 음악평론가들이 BTS에 대해 서로 앞다투어 뉴 비틀즈의 탄생이라고 호평을 내놓고 있다.

왜 방탄은 이렇게 유명세를 떨칠 수 있을까? 이들은 자신들의 노래는 물론이고 일상까지도 솔직하게 그대로 SNS를 통해 전 세계에 널리 펴져 있는 팬들(ARMY)과 공유함으로써 시간적, 공간적 제약을 허물어뜨리고 실시간으로 늘 팬들과 함께 있는 모습을 연출했다. 흔히 연인들 사이에 '시선에서 멀어지면 마음도 멀어진다'는 말과는 달리, 이들은 팬들에겐 항상 곁에 있는 연인이었던 셈이다.

물론 이들의 춤과 노래 등 음악적인 재능은 분명 세계적인 수준임을 부인할 순 없다. 그렇다고 해도 이들의 뮤직비디오 유튜브 조회수가 무려 100억 회에 육박한다니 정말 놀랍지 않은가 말이다. 미국 10대 청소년들에게 가장 영향력 있는 가수로 선정되어 2017년 미국 3대 음악제 중 하나인 AMA에 초대받아 공연했고, 이어서 2018년 빌보드 '톱소셜아티스트상'을 2년 연속 수상했다.

이런 성공의 이면에는 이들은 기존의 음악 소비패턴을 허물고 정식으로 데뷔하기 전인 2012년부터 유튜브 방송을 시작, 전 세계의 많은 음악팬들에게 자신들의 재능을 소개하면서 자연스럽게 팬층이 두터워지게 만들었던 것이다. 이들의 재능에 반한 '아미'는 국가별로 방탄소년단의 SNS 마케팅에 나서기까지 한다는 것이다. 그렇다. 당연시되던 기존의 룰을 거부하고 '링크투링크'를 마케팅에 활용함으로써 오늘의 성공을 가능하게 했던 것이다. 

일반적인 당연함을 부정하는 것, 그것은 우리를 활동적이고 역동적이게 만든다. 사람들이 당연하다고 생각하던 정서를 뚫고 일어서는 생각, 우리는 그것을 기발함이라고 부른다. 기발함이란 특별한 생각을 말하는 것일까? 특별한 사람들이나 할 수 있는 것이고 좀처럼 나타나기 쉽지 않은 것을 말하는 것일까? 그렇지 않다. 기발함이란 '그때까지 다른 사람들이 생각하지 못하던 평범한 생각'이다. 그래서 기발한 것들을 대할 때 사람들은 이런 이야기를 한다. "아! 왜 저 생각을 미처 못했지?"라고. 당연하지 않던 것이 당연해지면서 세상은 바뀌기 시작한다 (29쪽, '당연함’을 의심하면 미래가 보인다' 중에서)

좋은 질문이 생각의 방향을 결정한다

좋은 질문은 사람을 생각하고 행동하게 한다. 따라서 의식과 행동을 움직이기 위해 끊임없이 질문해야 한다. 이때 명심해야 할 것은 '올바른 질문'이 제대로 된 답을 얻도록 만든다는 사실이다. 그러면 어떻게 해야 할까? 대체로 우리 모두는 '답'에 집중한다. 만약에 누군가의 답이 자신의 것과 비교해 틀렸다고 생각하면 자신만의 척도로 이를 평가하려 든다. 우리들이 흔히 듣는 말이 이렇다. 하지만 이는 '다르다'와 '틀리다'를 혼동하기 때문이다. 이로 인해 언쟁을 벌인다면 이 얼마나 어리석은 소치인가?

"나는 네 생각과 틀려!"

2018년 7월 전 세계에서 몰려온 50여개 나라 4천1백여 명의 청소년들이 2018 월드문화캠프 행사에 참가했다. 이 행사는 부산 벡스코와 전북 무주태권도원 일대에서 15일부터 26일까지 진행되었다. 이 행사의 명사 초청 강연에 초대된 저자 박용후는 참석한 청소년들에게 "성공하려면 당연함을 부정하는 관점 바꾸기를 해야 하며 정해진 답에 몰두하기보다는 질문을 다시 생각할 수 있는 시간이 중요하다"고 강조했다.

다른 사람들에게 자신의 가치를 나타내고 싶다면 개인이든 비즈니스로 활동하는 기업이든 '나다운 것'이 무엇인지 검토할 수 있어야 한다. 그리고 그것을 구체화할 수 있어야 한다. 이것은 '어떻게 보이고 싶은지를 결정'하는 것과 관련이 있다. '나다운 것'이라는 의미는 '내가 다른 이들에게 어떤 모습으로 보이고 싶은지'의 검토를 통해서 가능하다. 그리고 이것은 '본질적 가치'와 매우 밀접한 관련이 있다. 특정 기업을 설명하는 슬로건은 그 기업의 가치를 드러내는 본질적인 부분이라고 말할 수 있다. 본질적 가치를 캐내고 '나다운 것'이 무엇인지를 알아내는 것은 기업의 성장과 개인의 발전을 위해서 매우 필요한 요소임을 부정할 수 없다( 131쪽, '가치와 차별성을 만드는 나만의 identity' 중에서)

역발상의 가치

한국 경제가 위기에 직면했던 1998년 즈음에 가장 유행했던 말 중의 하나가 바로 '역발상'이었다. 잘 나가던 한국 경제가 갑자기 위기를 맞으면서 '기본으로 돌아가라'는 말과 함께 기존에 향성됐던 생각을 거꾸로 해보자는 게 기업들에겐 신선한 아이디어였던 셈이다. 사실 역발상이란 용어는 이미 투자의 세계에선 존재했고 통용되고 있었다. 남들이 하는대로 따라가다가는 일시에 위기를 맞을 수 있기 때문에 일부 의식이 깨어있는 투자 고수는 소위 '역발상 투자'를 하고 있었다.

이는 '블루오션'이라는 개념과 많이 닮아 있다. 프랑스의 대학 강단에서 강의하는 김위찬 교수는 그의 저서 <블루오션>에서 남들도 모두 따라하는 그런 사업을 마치 서로 피터지게 싸우는 싸움에 비유해 '레드오션'이라고 명명하면서 사업에서의 성공은 이와는 반대로 남들이 하지 않는 '블루오션'을 찾아야 한다고 강조햇다. 책에는 이와 유사한 사례를 소개하고 있다. 한국의 치킨이 세계에서 제일 맛있다고 정평(?)이 나 있지만 사실 그 속을 들여다 보면 레드오션 비즈니스이다.

대한민국에 치킨 프랜차이즈의 지평을 연 제너시스BBQ 그룹의 홍보 마케팅 업무로 윤홍근 회장을 만났을 때의 이야기다. 윤홍근 회장이 계속 치킨을 담는 박스에 신경을 쓰고 있었다. 그때 후배에게 그 이야기를 했더니 후배의 대답이 걸작이었다. "박스를 왜 고민해, 형. 본질은 닭이잖아. '우리는 닭에 집중합니다, BBQ' 이렇게 써!" 바로 이런 거다. 치킨을 먹는 사람들은 어떤 것에 감동할까? 치킨 포장지? 배달원? 당연히 치킨이다.(58쪽, '본질은 치킨박스가 아니라 닭이다' 중에서)

휴지는 동일한 재료로 만들어졌음에도 불구하고 '두루마리 휴지'를 화장대에 올려놓으면 무척 어색하다. 심지어 예민한 분들은 티슈가 아닌 이를 불결하다고까지 생각한다. 왜 그럴까? 사람들의 무의식 속에 '두루마리 휴지는 화장실에서만 사용한다'는 인식이 먼저 자리잡고 있기 때문이다. 그래서 식당 등 대중의 장소에는 티슈가 아닌 냅킨을 사용한다. 이런 습관의 코드를 새로운 형태의 습관으로 바꾸는 것 또한 블루오션의 창조인 셈이다.

물은 공짜다(?)

과거 유럽으로 해외여행을 나가면 현지인들이 손에 물병을 쥐고 잇는 모습이 너무도 흔했다. 당시 한국인의 눈에는 이게 무척이나 이상했다. 우리의 사고로는 물이 공짜였기 때문이다. 그래서 그 이유를 물었더니 그곳 현지의 지하수에는 건강에 해로운 석회질 성분이 많아서 돈을 주고서라도 '에비앙' 같은 브랜드의 생수를 사 먹어야 한다는 설명이었다.

우리들은 수돗물을 그냥 마시거나 끓여 먹거나 했지만 돈을 주고 사먹지는 않았던 시절이 있었다. 그런데, 대동강물을 팔아 돈벌이를 했다던 봉이 김선달의 현대판이 등장하기 시작했다. 이렇게 현대판 김선달 선생들의 생수사업이 번창함에 따라 이젠 우리 모두 물은 공짜가 아니라 '사 먹는 것'이라고 생각을 바꾸게 되었다.

코카콜라는 전 세계인들이 즐겨 마시는 음료다. '청량감'이라는 가치를 소비자들에게 제공하기 때문이다. 그런데, 이 콜라는 처음에 소화제로 개발되었던 음료라고 한다. 출발은 약인데, 지금은 청량 음료인 셈이다. 특히, 주식투자자들에겐 투자의 귀재 워렌 버핏이 매일 마시는 일상의 음료로 기억되고 있다. 최근에 코가콜라는 특이한 광고를 만들어 기존의 가치에다 가치를 더한 마케팅을 실시했다. 최근 월드투어 성과 등으로 방탄소년단 몸값이 더 치솟으면서 코카콜라는 연계 마케팅에 더욱 공들이는 모습이다.

관점을 바꾸라

이 책이 우리들에게 던지는 메시지는 "관점을 바꾸라. 그러면 보이지 않던 것이 보인다"는 것이다. 그렇다. 지금 현 시점에서 미래 시점에 당연하다고 여길 그런 생각을 포착하는 사람은 분명히 대박 성공을 거머쥘 것이다. 과거엔 누구에게나 공짜였던 자연자원 '물'이 지금은 유료화되었고, 전구가 등장하자 등잔불과 촛불이 필요 없어졌듯이 말이다. 남들이 보지 않는 것을 보고, 남들이 생각하지 않은 것을 생각하고, 다른 사람과 다른 관점으로 사물을 바라본다면, 우리 모두 미래의 스티브 잡스가 될 수 있다. 회사를 경영하는 기업인과 경영을 전공하는 학도들에게 책의 일독을 권하고 싶다. 

민주주의의 붕괴 패턴을 살펴본디

어떻게 민주주의는 무너지는가 - 우리가 놓치는 민주주의 위기 신호
스티븐 레비츠키.대니얼 지블랫 지음, 박세연 옮김 / 어크로스 / 2018년 10월

경고신호를 인식하고 위험한 신호를 가려내기 위해 다른 나라에서 배워야 한다. 또한 다른 나라의 민주주의를 파멸로 몰아갔던 치명적인 실수를 인식하고, 다른 나라의 시민들은 민주주의의 심각한 위기에 맞서 어떻게 저항했는지, 그리고 민주주의 붕괴를 막기 위해 어떻게 뿌리 깊은 양극화를 극복했는지 살펴보아야 한다. 물론 역사는 똑같이 반복되지 않는다. 하지만 거기에는 패턴이 있다. - '들어가며' 중에서

민주주의 붕괴를 말하다

이 책의 저자 스티븐 레비츠키는 하버드대 교수이자 정치학자로 정당, 민주주의와 권위주의, 라틴아메리카의 정권 교체 등에 중점을 두고 연구해왔다. 2003년부터 하버드대 역사상 최대 규모의 비교정치학 기초 강의를 가르쳐왔고, 2004년에는 하버대드 우수 강의자에게 수여하는 로슬린 에이브럼슨 상을 수상하기도 했다. 현재 〈뉴욕 타임스〉, 〈더 애틀랜틱〉 등 각종 매체에 오늘날의 민주주의를 진단하는 글을 기고하고 있으며, 저서로는 <경쟁적 권위주의: 냉전 이후의 혼합 체제>가 있다. 

공저자인 대니얼 지블랫 또한 하버드대 교수이자 정치학자로 19세기부터 현재까지의 유럽 민주주의와 권위주의 연구의 독보적인 권위자다. 저서 <보수 정당들과 민주주의의 탄생>으로 2017년 미국정치학회가 주는 우드로 윌슨 상, 2018년 미국사회학회가 주는 배링턴 무어 상 등을 수상했다. 수년 동안 하버드대 학부 최고 인기 세미나 중 하나인 <민주주의는 어디에서나 가능한가?〉를 이끌어오고 있으며, <뉴욕 타임스〉를 비롯한 여러 매체에 글을 기고하고 있다.

두 저자들은 민주주의에 관하여 권위가 높은 연구자답게 책을 통해 독재자가 될 가능성이 높은 극단적인 포퓰리스트가 어떤 조건 하에서 선출되는지, 선출된 독재자는 어떻게 민주주의를 합법적으로 파괴하는지 등을 여러 사례를 통해 보여준다. 즉 많은 나라에서 민주주의가 비슷한 패턴으로 붕괴되었으며, 그 속에서 민주주의의 붕괴를 감별하는 신호들을 찾아냈다.

전 세계 다양한 지역에서 선출된 독재자들이 민주주의 제도를 무너뜨리는 데 비슷한 전략을 구사했으므로 그 전략 패턴을 우리들이 미리 안다면 민주주의의 붕괴를 효과적으로 대처할 수 있다는 것이 바로 이 책을 쓴 공저자의 목적일 것이다. 민주주의 정치가 고도로 발전된 미국의 경우 '견제와 균형'이라는 성문화되지 않은 규범을 지켜왔지만, 지금은 이런 가드레일이 흔들리고 있다는 것이다.

책은 민주주의의 붕괴에 대하여 미국 시회에 경고음을 울리고 있다. 위기에 처한 다른 나라의 민주주의에서 얻을 수 있는 교훈을 살펴보고, 동시에 민주주의를 수호하기 위해 시민사회가 추종해야 할, 그리고 이를 삼가해야 할 전략을 제시하려 한다. 물론 역사는 동일하게 반복되지는 않는다. 하지만 그속에 패턴은 있다. 이 패턴이 한국 정치에는 어떻게 작용하고 있는지 성찰해 보자.

여론의 지지가 대통령의 독재를 부추긴다

미국의 웨스트버지니아 주는 현 미국 대통령 트럼프에게 가장 우호적인 주로 알려져 있다. 갤럽 여론조사에 따르면 2017년 전반기 그의 지지율은 무려 평균 60퍼센트를 기록했다. 이는 전국 평균 40퍼센트에 비한다면 엄청난 수치임에 틀림없다. 그런데. 높은 지지율은 정치판에 상당한 영향을 미친다. 즉 이를 의식해 민주당 인사들조차 트럼프에 대한 비판에 소극적인 태도를 보인다는 것이다.

만약에 미국 전역이 웨스트버지니아 주처럼 움직였다면, 아마도 트럼프는 러시아 스캔들을 비롯한 여러 논란에서 저항을 결코 받지 않았을 것이다. 다시 말하자면 지지율이 높을수록 트럼프는 더욱 더 민주주의를 위협하는 위험한 인물이 될 게 분명하다. 전쟁이나 대규모 테러 같은 안보 위기는 정치 게임을 완전히 바꿔 국민의 지지율을 높이는 방향으로 작용한다. 즉 북한의 핵미사일 탄두가 북미로 향한다는 엄포(?)가 트럼프 행정부에 권력을 부여한 셈이다. 어쩌면 트럼프는 앞으로도 북한 이슈를 적극 활용할 거라는 예감이 든다. 이리 된다면 정적들을 공격하는 구실이 생기므로 그만큼 미국의 민주주의는 큰 위험에 직면하게 될 것이다.

이제 시각을 한국으로 돌려보자. 문재인 대통령의 지지율도 방송 프로그램 시청율 공개하듯 자주 공개된다. 취임후 높은 지지율을 지속적으로 보이면서 일각에선 여론조작설까지 모락모락 피어 나왔다. 그렇다. 지지하지 않는 사람들 입장에서 보면 분명 지나친 수치일 것이다. 이런 문제는 뒤로 돌리고 높은 지지율은 국내 정치, 경제, 국방, 외교 등 국정운영 전반에 상당한 영향력을 미친다는 점을 상기시킨다. 일례로 이상한 경제정책으로 인해 지지율이 하락하자 남북평화회담으로 실추된 지지율을 끌어올리면서 이젠 "평화가 경제입니다"라는 얄궂은 플랭카드를 길거리에 내걸고 있다. 사실 남북회담의 이면에는 국민들에게 모두 소상히 밝히지 않는 천문학적인 경제협력예산이 숨어있다. 그래서 높은 지지율로 야당을 압박하려는 계산이 깔려 있는 것이다.           

잠재적 독재자를 감별하라

민주주의 사회에 잠재적 대중선동가는 흔히 존재한다. 때때로 이들은 대중의 감성을 충분히 어루만진다. 그럼에도 어떤 사회에서는 정치 지도자들이 이를 경고신호음으로 받아들이고, 이런 인물들이 정치판의 중앙 무대로 올라서지 못하도록 방어한다. 그래서 극단주의자나 선동가가 대중들로부터 높은 인기를 얻으면 기성 정치인들은 연합해서 이들을 마치 소피스트인 양 만들어 버린다. 여기서 중요한 것은 정당이 민주주의의 문지기로서의 사회적 거름망 역할을 수행하는가의 여부이다. 하지만 독재자는 높은 지지율을 활용해 이를 무력화시킨다.

모든 정치인들이 권좌에 오르기 전에는 자신의 독재성을 겉으로 드러내는 법이 없다. 처음엔 민주주의 규범을 성실하게 준수하면서 민중들의 아픈 마음을 구석구석 헤아리다가는 나중에 자신의 본색을 드러낸다. 일례로 헝가리 총리 빅토르 오르반과 그의 피데스 당은 1980년대 말에 자유민주주의 노선으로 출발, 2002년까지 국정을 민주적으로 운영했다. 그러다 2010년 다시 권력을 잡았을 때 그는 독재자로서의 얼굴을 드러냈다. 책의 저자들은 예일대 린츠 교수의 연구를 기반으로 잠재적 독재자를 감별하는 경고신호를 우리들에게 제시한다.

1. 말과 행동에서 민주주의 규범을 거부한다

2. 경쟁자의 존재를 부인한다

3. 폭력을 용인하거나 조장한다

4. 반대자의 기본권(언론의 자유 등)을 억압한다

정적을 탄압한다

1990년, 페루는 하이퍼인플레로 인해 경제가 무너지고 게릴라 무장단체는 무력을 앞세워 수도 리마를 포위하고 있었다. 이때 대통령 선거가 있었는데 일본계인 알베르토 후지모리는 자신이 직접 정당을 만들어 대통령에 도전했다. 당시의 페루 상황은 기존 정당에 대해 심할 정도로 혐오감을 가지고 있었다. 후지모리는 "당신과 같은 대통령"이라는 슬로건과 함께 포퓰리즘을 앞세워 마침내 당선되었다.

하지만 후지모리 앞에는 숱한 장애물이 놓여 있었다. 그는 정치판의 아웃사이더였기에 페루의 유명 정치인과는 인맥이 전혀 없었다. 비록 선거에서 이겼지만 여전히 권력은 정적인 바르가스 요사가 장악하고 있었다. 그래서 그는 정당 대표들과 협상하는 대신 "놀고먹는 사기꾼"으로 비난의 공세를 이어나갔다. 또 정부에 비협조적인 판사를 "악당"으로 표현했던 것이다. 이에 위기를 느낀 기성 장치인들은 후지모리를 "독재자"라고 주장했고, 언론은 그를 일본 황제에 비유했다.

이렇게 선출된 대중선동가는 비판자들을 적이나 체제 전복자, 심지어 테러리스트라고 비난한다. 후지모리는 자신의 정적을 마약 조직과 연결시켰다. 자신을 비판하는 언론인들에게도 예외가 아니었다. 정권에 반대하는 인물이 테러 집단과 관련되어 있고, 언론이 가짜뉴스를 퍼트린다고 주장하면 어리석은 대중들이 이를 순진하게 받아들인다. 그러면 이들의 독재는 정적 탄압의 정당한 수단이 되어 버린다.

그런데, 비판하는 지식인, 언론인, 정적을 탄압함에 있어서 서서히 점진적으로 해나가므로 시민들과 국민들은 쉽게 이를 알아채지 못한다. 나아가 독재자는 권력을 제어하도록 설계된 민주주의 제도를 허물어버린다. 예를 들어, 부패와의 전쟁(적폐 청산), 부정선거방지, 평화 분위기 조성을 위한 군병력 감축, 군복무기간 단축 등을 내세워 합법적으로 민주체제를 서서히 전복한다. 이를 위해 사법부의 심판를 매수한다.

심판 매수는  흔히 공직자 또는 비당원 관료를 내몰아내고, 자신에게 충직한 측근들로 채우는 방식을 택한다. 현재 한국에서도 이런 형태가 계속 진행되고 있다. 그리고 독재자는 비판자들의 입막음을 시행한다. 예컨대 자신을 비판하는 경쟁자에게는 거액의 명예훼손 소송을 제기하거나 언론사에게는 거액의 벌금을 부과하거나 세무조사 등을 동원한다. 에콰도르 대통령 라파엘 코레아는 이러한 기술에 특히 능했다. 2011년 코레아는 주요 일간지 <엘 우니베르소〉가 자신을 '독재자'라고 칭한 사설을 게재한 것에 대해 4천만 달러의 명예훼손 소송을 걸었고, 승소했다. 

또한, 자신들의 정적을 파시스트 또는 적폐 세력 등으로 낙인 찍고 아예 정치적 활동을 하지 못하도록 싹을 잘라버리는 비열한 수법을 서슴치 않는다. 심지어 "견제와 균형"이라는 정당 정치의 규범을 무시하고 야당측 인사들이 상호 반목하도록 공작 정치를 펼치고, 정치적 세력으로 힘을 못쓰는 오합지졸로 변하는 분당分黨을 획책하기도 한다. 

한국의 민주주의는 안전한가?

미국 사회는 2016년 대선을 통해 소위 스트롱맨인 도널드 트럼프를 대통령으로 선택했다. 지금까지 그는 대통령직을 수행하면서 숱한 민주주의 제도에 도전하는 파열음을 생산해왔다. 이에 대해 저자들은 두려움과 분노만으로는 민주주의를 지켜낼 수 없다면서 경고신호를 가려내기 위해 다른 나라의 실패 사례를 타산지석으로 삼아야 한다고 강조한다. 정치에 깊은 관심을 가진 사람이라면 책을 통해 한국의 민주주의는 현재 안전한지 따져보길 권한다. 

향후 3년간 한국의 부동산은 어떻게 움직일까?

2019~2021 부동산의 미래
김혜경 지음 / 메이트북스 / 2018년 10월

최근 4년간 부동산시장은 회복기를 거쳐 활황기를 맞이하고 있다. 하지만 다가올 3년, 부동산시장은 많은 변수 요인을 안고 있다. 특히 주거용 부동산은 버블을 형성한 곳도 많다. 이런 상황에서 '오를 부동산을 사는 기준은 무엇인가?'에 대해 고민도 안 해보고 투자한다는 것은 실패를 자초하는 것이다. 부동산 유형별로 투자에 성공하기 위한 기준을 제대로 알아야만 성공할 수 있다. 이 책이 그 기준이 되어줄 것이다. - '지은이의 말' 중에서

다가올 3년, 과연 어디가 돈이 될까?

책의 저자 김혜경은 경매, 뉴타운 및 재개발, 토지 실전, 시장 트렌드와 투자 방향 등 부동산시장 연구와 투자 전문가 양성을 위한 부동산 종합 강의의 산실인 네이버 밴드 '부동산 멘토스쿨' 대표이자 강사다. 광운대학교 부동산 개발과정과 조선대학교 석사로 졸업하면서 광운대학교 부설기관에서 경매, 재개발, 토지공법 등의 과정을 가르쳤다. 또 매일경제 에듀센터에서 자산관리 개론 교수와 여러 대학에서 최고위 과정 강사로 활동하며, 10여 년 동안 500여 건의 경매 및 투자에 대한 자문을 통해 '부동산 성공모델'을 만드는 실전 투자 전문가로서의 위치를 고수하고 있다.

부동산시장의 분석과 전망 등 부동산을 보는 안목을 높여주는 이 책은 총 4장으로 구성되었는데, 제1장(다가올 3년, 부동산시장은 계속 오를까, 침체기로 들어설까?)에서는 다가올 3년, 어떤 유형의 부동산이 정책 규제에도 살아남을 수 있을 것인지, 전반적인 시장의 연착륙이 진행될 것인지에 대해 짚어준다. 또한 부동산이 상승하기 위한 조건 중 가장 중요한 개발요인의 실현이 계획대로 진행된다면 아파트시장과 토지시장은 얼마나 상승할지, 과연 금리 상승이 미치는 영향은 무엇이며, 대출 규제로 인한 투자 틈새전략은 어떻게 잡을 것인지 등에 관해 상세히 소개한다.

이어서 제2장(다가올 3년, 오르는 부동산을 사는 방법은 따로 있다)에서는 이런 가격 급등기에 어떻게 투자해야 성공할 수 있을지, 탁월한 선택을 내리려면 어떻게 해야 할지에 대해 소개한다. 선택의 기준을 제대로 잡아야 하고, 선택의 플로차트flow chart를 작성해보아야 한다. 이 장에서는 전문적인 투자자가 되기 위한 관련 지침을 제공한다.

 
제3장(다가올 3년, 돈 되는 부동산은 따로 있다)에서는 부동산 유형의 특징과 투자 기준을 제대로 아는 것이 성공의 지름길임을 조언한다. 다가올 3년, 상승장을 이끄는 트렌드는 무엇일까? 투자에 성공하기 위해 꼭 알아야 할 내용을 대표적인 부동산 유형별로 제시하고, 마지막으로 제4장(다가올 3년, 돈 되는 투자 유망 지역은 어디인가?)에서는 패러다임과 트렌드의 변화를 통해 지역과 투자 대상을 선택하는 기준을 마련하고, 보유 기간의 상승 여력을 평가해 이기는 투자 방법을 제시하는데, 개발요인에 따른 숨은 가치를 평가하는 방법을 설명하고, 미래가치가 높은 지역 위주로 투자의 방향을 결정하는 데 중점을 두고 언급한다.

가계부채와 부동산시장

현 정부가 당면한 부동산시장의 가장 큰 리스크는 가계부채의 규모 및 증가 속도와 가계부채가 직면한 금리 인상 상황이다. 가계부채 문제는 부채의 총액과 증가 속도도 중요하지만, 금리 인상이라는 외부 충격이 지속될 때 만기 및 원리금 상환 구조, 차입자의 신용도 등 가계부채의 구조가 안정적으로 유지될 수 있는지 또한 중요하다.

2017년 2/4분기 기준 총 가계부채는 1,388조 1천억 원으로, 2008년에서 2013년까지 5년 동안 7.4% 증가했고, 2014년에서 2016년까지 3년 동안은 9.6% 증가했다. 이는 글로벌 금융위기 이후 다른 선진국들과 달리 디레버리지(부채 상환) 과정을 겪지 않고 지속적으로 증가한 것이다. 2014년 하반기 이후 저금리 기조와 부동산 정책의 완화기조가 주택시장의 호황기를 조성하는 가운데 최근 4년간의 가계부채 급등세를 부채질한 결과다. 이는 저금리 기조가 조성된 2001년 이후부터 서브프라임 모기지 사태가 발생한 시기까지의 국면을 떠올리게 한다. 가계부채의 증가는 부동산발 경제위기와 깊은 연관성을 지닌다.

다가올 3년, 부동산시장은 기회인가? 

서울의 아파트 가격은 단기 급등으로 인해 당분간 거북이걸음을 할 수도 있고, 원가와 가중치 평가 방식을 적용해볼 때 거품이 15~30% 형성된 지역도 상당수 있다.

주식 투자의 귀재인 워런 버핏은 저평가된 주식에 장기 투자하는 것이 바로 가치투자의 기본이라고 주장하며 기업의 가치에 집중했다. 그는 금융위기 이후인 2009년 11월 3일에 미국의 철도 사업자인 벌링턴 노던 산타페를 인수해 10년이 지난 지금 몇십 배의 가치 상승을 달성했다. 반면에 부동산의 가치를 수치화할 수 있는 데이터는 많지 않지만 남들이 관심을 주지 않아 가격이 하락했을 때 적은 돈으로 타이밍을 잘 잡아 투자하는 자에게 분명 기회가 올 것이다.

전반적인 유동성에 대한 기회가 오기 전에 입지가 좋고 대규모 개발이 있는 곳 중심으로 대지지분이 많은 부동산을 선점해야 한다. 기업은 각종 규제로 투자를 회피하고 있어 많은 자금이 잠자고 있다. 개인도 마찬가지다. 대출 규제와 정책 규제로 인해 적어도 약 1천조 원 규모의 부동자금이 투자의 기회를 예의 주시하고 있다. 

부동산투자는 투자 타이밍을 잘 잡는 것이 성공 투자의 지름길이다. 2013년 수서의 ○○아파트는 오래되고 인기가 전혀 없어 21평형의 경우 3억 원 이하에서 매수가 가능했다. 현재 7억 5천만 원의 매물을 감안할 때 5년 동안 4억 원 이상 수익이 발생했음을 알 수 있다. 부동산 정책 규제가 지속된다면 서울의 아파트 가격은 조정을 받을 수밖에 없으며, 이것이 다시 한 번 기회를 제공할 것이다.

가장 중요한 것은 투자 타이밍이다. 개발사업은 사업시행인가 1년 전에 투기 수요와 실수요가 공존하면 가격 상승은 당연히 발생한다. 지금은 부동산의 조정기다. 다른 변수 요인이 성장한다면 다시 상승기로 진입하겠지만, 경기 변수와 정책 변수 요인이 악재가 지속된다면 침체기로 전환될 수밖에 없다. 침체기가 장기화된다면 그 또한 한 번의 기회를 제공할 것이다. 다가올 5년, 워런 버핏 투자의 성공 요건인 '가치평가 능력을 바탕으로 저평가된 지역을 선점'하는 것이 이기는 투자의 비법이다. 

부동산 규제책의 영향 

과거 정부에서도 수많은 부동산 대책을 내놓았지만 성공했다고 볼 수 있는 사례는 그리 많지 않았다. 이같은 실패 사례를 분석해보면, 급등하는 시세를 잡기 위한 수단으로만 이용되어 일시적 효과를 볼 수 있는 상비약이 될 수는 있지만 병을 고치는 대수술은 될 수 없었음을 알 수 있다. 그 주된 이유는 주거환경의 향상을 바라는 국민들에게 좋은 주택이 부족하기 때문에 시장 원리에서 정책은 번번이 수요층에 참패를 당했기 때문이다. 이번에도 1~2년간은 효과가 있을지 모르지만, 시간이 갈수록 내집 마련을 못 한 것을 후회할 수밖에 없을 것이다.

즉 8·2 부동산 대책으로 서민들은 집을 살 수 있는 기회를 잃어버리고, '임대주택으로 전락해야 하는가' 하는 고민에 빠지게 된다. 가진 자는 이때가 기회라고 판단할 것이며, 고가 주택을 포함해 미래 발전이 보장된 강남과 개발요인이 있고 규모가 큰 지역 중심으로 가격은 지속적으로 상승할 수밖에 없을 것이다.

수요가 정책을 이긴다

현 정부의 강력한 부동산 규제로 인해 아파트 가격이 하락 국면으로 접어든 시점에서 이런 정책을 이기려면 개발요인으로 인한 수요층이 두터워져야 한다. 따라서 뉴타운과 재개발, 다세대 빌라, 투기과열지구 외 지역의 아파트, 토지시장 등이 풍선효과로 작용할 수밖에 없는 상황이다.

지금 정부의 정책은 투기 수요를 억제하고 적정한 주택을 공급해 주거환경을 안정화하는 것이 목표다. 하지만 시장은 그렇게 움직이지 않는다. 수요와 공급에 의해 움직인다. 이러한 수요와 공급의 원리를 감안하지 않은 정책은 언젠가는 부작용을 낳을 수밖에 없다. 그렇다고 현 정부는 가격 급등으로 인한 인플레의 부작용을 마냥 보고만 있을 수 없는 딜레마에 놓여 있다.

그렇다면 이럴 때 투자자는 어떤 틈새를 찾아 투자해야 수익을 낼 수 있을까? 우리들이 궁금해하는 포인트일 것이다. 지금껏 늘 봐 왔듯이 수요가 많은 곳은 가격이 상승한다. 대표적인 사례가 바로 개발수요다. 개발에는 신개발과 재개발이 있다. 이 중 신개발은 택지개발이나 도시개발을 의미한다.

도시 지역에서 재개발을 위해 거주자들이 다른 지역으로 일시적으로 옮기거나 이탈하는 것이 이주移住다. 개통은 고속도로와 전철 개통을 통해 도시 중심으로의 접근이 빨라지고 이동의 편의성이 높아지는 것을 의미한다. 보상은 신도시 또는 도시개발사업지구에서 국가가 신개발을 위해 토지 등 소유자에게 돈을 주고 수용하는 것을 말한다. 이런 개발은 '계획-준비-실시-평가'의 과정을 거쳐 새로운 도시 지역이나 지구, 구역 아파트 단지로 변모한다.

또 하나의 기회는 크게 이슈가 되는 지역의 개발계획이 발표되거나 새로운 트렌드의 상품이 나오는 경우다. 남북회담 이후 경기 북부 지역은 토지 매물이 자취를 감추고 가격 급등이 이어지고 있다. 대표적인 지역이 강화도와 인근 섬, 파주, 연천, 철원, 고성 등으로, 북한이 경제 개방을 할 경우 북한으로의 접근이 용이한 지역이다. 이중에서 파주 지역은 남북회담 이후 문산읍, 법원읍, 파주읍, 월롱면 일대의 토지 가격이 급등했다. 이런 이슈가 있는 지역의 토지는 정책적 규제도 없고 아직까지 저렴한 것으로 평가되어 있어 투자자의 수요가 급증할 것으로 예상된다.

미리 선점하는 것이 원칙이라해도 개발 과정에서 무산되거나 사업이 지연되거나 가격이 하락할 수도 있다. 따라서 이런 리스크를 감수할 수 있는 투자 기간과 투자 금액을 한정하고 매도 가능성 여부를 검토한 후 개발에 대한 확실성이 조성되는 단계에 수요층이 두터워지는 투자 타이밍을 잘 판단하는 것이 투자에 성공하는 길이다.

서울의 재건축사업 

재건축은 1980년대에 건축된 저층 아파트와 동일 유형의 주택(단독주택, 연립주택)이 노후도가 충족되고 안전성이 훼손되어 2010년 이후 개발의 필요성이 부각되면서 상당한 고부가가치 투자처로 자리 잡았다. 종반전을 거치고 있는 재건축은 5년 내에 관리처분인가 24개 구역, 사업시행인가 56개 구역, 조합설립인가 48개 구역 등 총 128개 구역에서 13만 가구의 이주가 축차적으로 이루어질 것이다.

이로 인해 개발원가가 시간 대비 상승할 수밖에 없어 분양가 상승이 지속될 것으로 예상되며, 재건축 아파트 소유자의 이주로 인한 주변 지역 지가 상승과 재건축 아파트 자체의 프리미엄 형성 등으로 유동성이 풍부해지면서 가격의 앙등을 가져올 수밖에 없다. 강남의 대형단지 이주 사례로 볼 때, 보통 이주비를 5억 원 내외로 추산시 1조 원의 자금이 풀리고 유동화는 최소 2~4배 수준으로 움직여 가격 상승의 진원지로 작용하는 것이다. 앞으로 주목받게 될 지역은 단연코 강남과 서초구 지역이 될 것이다. 

전철의 개통과 숨은 가치 

향후 개통될 전철 라인의 파급 효과는 어떨지 궁금하다. 과거 사례를 통해 살펴보자. 2009년과 2015년에각각 1단계와 2단계로 나뉘어 개통된 9호선은 급행 노선이라는 특징 때문에 '골드라인'이라는 별칭이 붙었다. 2009년 개통 당시 아파트시장이 그리 좋지 않았음에도 급행역인 가양역과 흑석역의 경우 주변 지역 아파트 가격이 2년 동안 2억~3억 원 급등했으며, 2015년 개통 당시에는 신논현역, 선정릉역, 종합운동장역 주변의 아파트 가격이 2년 동안 3~4억 원 정도 상승했다.

앞으로 개통될 전철 라인 중 가장 많이 가격이 상승할 것으로 예상되는 곳은 2024년에 완공될 9호선 라인의 고덕과 하남, 남양주, 2022년 개통 예정인 신분당선 연장 라인의 신논현역과 동빙고역 주변이 될 것이다. 또한 2021년의 서해안 복선전철 완전 개통은 김포공항역 주변과 대곡역, 시흥시청역, 화성시청역 주변 지역의 아파트 가격 상승을 견인할 것으로 예측된다. 

가치평가 능력이 중요하다                                                   

내재가치는 '숨은 가치'라고 한다. 숨은 가치는 공급 부족과 물가 상승의 부정적 요인으로 형성되기도 하지만, 주된 내재가치는 현재의 순자산액을 나타내는 자산 가치와 장래의 수익력을 평가한 수익 가치를 포함한 개념으로, 자체 자산에 숨은 잠재력과 개발이익이 반영된 가격을 의미한다.

앞서 살펴보았듯이 개발요인에는 개발, 이주, 보상, 개통 등 4가지가 있으며, 개발이 실현되거나 실현되기 전에 물건에 선반영되어 프리미엄을 형성하고, 개발이 실현되면 개발이익을 수익 가치로 반영해 매도하고 수익을 실현할 수 있다. 이런 개발요인 4가지가 있는 지역 중심으로 투자하는 것이 투자에 성공하기 위한 기본 조건이다. 미래가치는 현재가치에 내재가치를 합한 가격으로 수익 가치를 달성할 수 있을 때까지 보유하다가 매도하는 가격을 의미하며, 이때 발생한 수익 가치를 통해 투자의 성공 여부가 결정된다.

교통 인프라 개발이라는 호재

2018년 이후에 개통되는 전철은 서울에서 경기도로 연결되는 노선이 대부분이다. 그러므로 광역 교통체계로 전환되는 시점에 인구 구조의 변화가 나타날 것을 미리 예측해야 한다. 만약 경기도로 전철 라인이 확장된다면 인구 이동이 나타나는 젠트리피케이션 효과를 예측해야 한다.

너무 비싼 서울의 집값에 부담을 가진 은퇴자들의 경우, 자녀의 결혼과 소득 문제를 고려해 좀더 저렴한 지역으로의 이탈이 예상된다.

신규 개통되는 라인과 강남 접근이 용이한 지역으로 이탈할 가능성이 있어 강남 접근성이 떨어지거나 직주근접이 떨어지는 지역의 전철 라인의 아파트는 하락할 수밖에 없는 시점에 접어들었다고 보아야 한다. 인구 이탈이 많이 나타날 지역에 주목해야 하며, 그런 지역은 바로 아파트 노후도가 심화되는 1기 신도시 일부와 1호선 라인이 될 것이다.

중대형 아파트는 부상할까?

1,2인 가구가 급격히 증가하는 추세로 인해 분양 아파트가 중소형 평형 위주로 배정되어 전용면적 85㎡ 이상 아파트의 분양 비율이 5~10%로 감소하는 현상이 10년 이상 지속된다면 입지가 우수하고 미래가치가 높은 지역의 주도적인 세력이 정부의 규제 정책에 대응하며 세금을 절세하고 시세차익을 많이 볼 수 있는 중대형 아파트로 갈아타는 중대형을 선호하는 현상과 함께 다시 중대형 아파트가 급부상할 여지가 있다.

소형 아파트 선호 현상이 지속되면서 가격이 급등하면 중대형 아파트보다 소형 아파트의 전세 가격이 높아지고 3.3㎡당 가격이 소형에 비해 중형이 30% 정도 할인된 가격까지 차이가 난다면, 중대형 아파트가 저평가되었다고 인식되어 중대형 평형의 전세가가 상승하면서 품귀 현상이 나타날 수 있어 역발상 투자를 하는 것이 효과적일 수 있다. 5년 후에는 도심과 광역중심과 같이 입지가 좋은 지역의 중대형 아파트가 거북이걸음을 하다가 급부상할 것으로 보인다.  

리모델링의 효과

21평형을 리모델링했을 때 전후면으로 확장됨으로 인해 28평형의 분양 면적이 나온다는 가정하에 건축비는 400만~450만 원으로 책정하고 2년 동안의 건축비와 전세금에 대한 이자 또는 기회비용을 감안할 때, 총 리모델링 비용은 1억 6천만~1억 8천만 원이 소요된다. 현재 시세가 4억 원이라면 총 투자 비용은 5억 6천만~5억 8천만 원이 된다. 2년 후에 입주할 때 시세가 7억 5천만 원 정도 된다면 시세차익은 1억 7천만~1억 9천만 원이 발생하며, 수직 증축으로 인한 수익을 포함하면 약 2억 2천만~2억 4천만 원의 시세차익을 얻을 수 있다.

현재 수서의 한 아파트 21평형 가격은 7억 원이고, 리모델링 총비용은 1억 7천만 원이다. 입주시 가격이 3.3㎡당 4천만 원이라고 할 때 총 투자 금액은 8억 7천만 원이고, 입주시 가격은 11억 2천만 원이 되어 시세차익은 2억 5천만 원이 발생한다. 수직 증축시 1억 원의 공사비가 절감되었다면, 총 3억 5천만 원 정도의 시세차익이 예상된다.

분양권시장의 프리미엄 기준  

분양권 프리미엄을 형성하는 데 중요한 요인은 바로 청약 경쟁률이다. 청약 경쟁률이 100 대 1이 넘으면 분양가의 20% 이상 프리미엄이 형성되는데, 대표적인 사례가 신반포의 센트럴자이아파트다. 청약에 당첨되면 로또라고 할 정도다. 35평형의 일반분양가는 15억 원 내외이고 현재 가격은 최고 24억 원으로 프리미엄이 9억 원 정도 형성되어 있는데, 아직도 입주하려면 2년 가까이 남은 상태여서 추가적인 가격 상승이 예상된다.

청약을 통해 당첨되었다면 청약 경쟁률이 최소한 몇십 대 1은 되어야 10% 이상의 프리미엄이 바로 형성된다. 만일 장기간 무주택자로서 청약을 원한다면 서울 강남 지역에 청약하는 것이 청약 경쟁률로 인한 프리미엄을 가장 높일 수 있는 방법이다. 그다음으로 청약 경쟁률이 높은 지역은 광교, 위례, 과천 등으로, 1억~2억 원의 프리미엄이 형성되어 있다. 그 다음으로는 다산, 갈매 등의 2기 신도시급이다.

청약 경쟁률이 높은 가장 큰 이유는 입지와 브랜드 파워다. 서울은 입지에 따라 기본 프리미엄이 1억 원 이상 형성되는 것이 보편적이고, 브랜드에 따라 추가적인 프리미엄이 형성된다. 반면 신도시급의 분양 물량 중 우수한 브랜드는 분양가의 10% 정도가 형성되는 수준이다. 전체의 10%밖에 안 되다 보니 입지보다 더욱 중요한 프리미엄으로 형성되는 경우가 다반사다.

주거용 부동산 규제에 대한 풍선효과 

부동산 규제책이 주거용 부동산에 치중함에 따라 최근 수도권 지역의 토지에 수요가 몰리고 있다. 주거용 부동산은 경락잔금대출 비율이 개인별, 낙찰가별로 상당한 차이를 나타내고 있는 반면, 토지는 토지 이용에 규제 사항과 커다란 흠결이 없다면 낙찰가의 80% 수준까지 대출이 되어 레버리지 효과를 톡톡히 누릴 수 있다는 것이 강점이다. 토지 소유에 대한 제한이 없는 것도 수요층이 두터워지고 있는 이유다. 이처럼 토지 가격이 급등하고 1년 정도 지나면 버블이 형성되는 것을 주의해야 한다. 지금 북한과의 접경 지역의 토지는 가격이 급등하고, 매물이 자취를 감추고 있는 상태다. 대표적인 지역은 파주, 연천, 철원, 강화 등이다.

그렇다면 풍선효과는 언제까지 지속될까? 경기 북부 지역의 경우 남북경협이 추진되는 동안은 효과가 지속될 것으로 보인다. 경기 동서부권도 파도치기가 시작되어 1년 후에는 급등하는 지역이 나올 것이다. 경기 남부권은 개발사업이 한창이어서 개발요인이 많거나 대규모 사업지 인근 토지는 지속적으로 상승할 것이다. 

저평가된 서울 뉴타운

서울 뉴타운 중에도 적정한 투자금으로 5년 내에 투자금 이상 수익을 올릴 수 있는 곳이 상당히 많다. 그 중에서 200% 이상의 수익을 보장하는 곳이 있을까? 지금은 투자 금액이 많아 환상적인 수익을 기대하기는 쉽지 않고, 시간 대비 피로감 없이 상승해야 하는 조건을 충족해야 한다. 다시 말해, 가격 상승 여력이 충분해야 한다. 지금은 아주 낙후되고 혐오스럽지만 개천에서 용 나듯 떠오를 수 있는 지역이어야 한다. 그런 곳은 2030 서울 도시공간 구조에서 도심과 광역중심으로 부상하는 영등포, 상암·수색, 청량리 일대와 마곡, 한강변이 될 것이다.

먼저 영등포의 영등포 뉴타운과 신길 뉴타운, 상암·수색의 수색·증산 뉴타운, 청량리 뉴타운과 전농·답십리 뉴타운, 이문·휘경 뉴타운, 마곡지구 인근의 방화 뉴타운, 한강변의 흑석 뉴타운, 노량진 뉴타운이 잠재적 내재가치가 충분해 보인다. 이 지역의 일반분양가와 조합원 분양가를 파악하면 투자의 길이 보인다.

가치를 미리 볼 수 있는 안목을 키워라

책의 저자는 아직도 부동산 펀드멘탈은 견조하므로 서울 아파트 가격은 일부 거품이 있더라도 여전히 저평가된 아파트가 많다고 조언한다. 비록 현 정부가 강력한 부동산 규제책을 발동하지만 '수요와 공급 이론'이라는 측면에서 바라볼 때 결국 수요자가 이길 수밖에 없는 구조임을 강조한다. 그러기 위해선 수요자는 무턱대고 투자할 일이 아니라 입지, 교통 인프라, 개발 호재 등 숨어있는 가치를 분석할 줄 알아야 한다는 것이다. 

끌리는 사람에겐 이유가 있다

픽미 : 나를 선택하게 하는 비밀습관
김범준 지음 / 홍익 / 2018년 9월

'소금 연인' 터키 이스탄불에서 레스토랑을 운영하는 요리사 '누르셋 고체'의 별명이다. 그는 유명인사다. 고기에 소금을 뿌리는 그의 모습이 담긴 유튜브 영상 덕분이었다. 고기를 그릴에 굽다가 소금을 뿌릴 순간이 되면 그는 오른팔을 든다. 오른팔 모양을 마치 학의 모습처럼 꼰다. 그리곤 고기를 향해 조심스럽게 소금을 던진다. 그가 던진 소금은 그의 팔뚝을 한 번 튕겨 고기 위로 흩날리듯 쌓인다. - '프롤로그' 중에서

끌리는 사람에겐 분명한 이유가 있다

책의 저자 김범준은 비즈니스 커뮤니케이션 전문가로 고려대학교에서 경제학을 공부했고 SK브로드밴드, 삼성SDS를 거쳐 현재는 LG유플러스에 재직 중인데, 한국생산성본부가 주관하는 경영능력시험(MAT)의 서비스경영 분야(고객 심리, 서비스 세일즈 및 고객 상담) 출제위원이자 LG그룹 전사 커뮤니티 'LGIN(LG커뮤니케이션센터)'의 칼럼니스트로 활동했다.

또 그는 LG그룹, 삼성그룹, 현대기아차, KB금융, MG새마을금고 등의 기업과 서울시, 경기도, 한국과학기술원, 근로복지공단, 국방부 등의 공공기관 및 고려대, 이화여대 등의 대학에서의 강연으로 1만 시간 이상을 보냈다. 특히 자신의 가치를 높이는 말과 행동 관리의 사례를 리얼하게 전파하며 상위 2퍼센트의 평점을 독식할 정도로 특강 현장에서 인기가 높다. 저서로는 <모든 관계는 말투에서 시작된다>, <회사어로 말하라>, <저도 눈치 없는 사람과 대화는 어렵습니다만>, <나는 매일 책을 읽기로 했다> 등이 있다. 

세련된 자기 표현은 상대방으로부터 강한 신뢰를 얻을 수 있으므로 자신이 원하는 결과를 달성할 확률이 높아진다. 즉 1인 창업가에게 필요한 것은 패기보다는 오히려 잘 만든 회사소개서라는 얘기가 된다. 유튜브를 이용한다면 잘 나가는 유튜버들을 자세히 살펴보라. 그들의 동영상이 남들에 비해 탁월하게 조회수가 높은 데에는 다 이유가 있다. 꼼꼼하게 작은 부분까지도 그들은 신경을 쓴다는 걸 확인할 수 있을 것이다. 이에 저자는 끌리는 사람들이 지닌 27가지 습관을 우리들에게 펼쳐낸다.

잘되는 식당은 앞치마부터 다르다

요리사 이야기로 서평을 시작했으니 이와 연관되는 소재로 시작하려 한다. 나는 퇴근해서 귀가한 후에 이미 종영된 TV프로그램인 <윤식당2〉를 즐겨 찾아본다. 생방이 아닌 다시보기를 통해서 말이다. 이 프로그램의 제작을 맡았던 나영석 피디는 공영방송인 KBS를 떠나 CJ에 합류하자마자 <꽃보다 할배>, <삼시세끼> 등의 히트작을 연이어 내놓았다.

일반적으로 식당이라면 우리들은 먼저 셰프, 즉 요리사를 떠올리게 된다. 하지만, <윤식당2>에 출연하는 인사는 모두 셰프가 아닌 배우라는 게 무척이나 흥미거리였다. 그렇다고 배우들은 요리를 못한다는 선입견을 가진 것은 분명 아니다. 그런데, 윤여정, 이서진, 박서준, 정유미 등 출연진의 요리솜씨보다 내 눈길을 끈 건 바로 앞치마였다.

실제 식당 운영을 보여주는 리얼리티에 잘 어울리는 이들의 앞치마엔 윤셰프의 얼굴이 캐리커쳐 형태로 그려져 있다. 이로써 윤식당이라는 아이덴티티를 보여주는 셈이었다. 그래서일까, 이들은 한국 스타일 음식의 맛과 서비스로 스페인 현지 고객들에게 승부를 걸었고, 이런 모습들이 무척 인상적이었다. 소위 앞치마라는 디테일에 자신들의 브랜드를 입히는 데 성공했다. 말하자면 앞치마 하나가 자신의 고민과 생각을 드러내는 전략적 무기로 사용되었다.

손품을 팔아라

지금 미국과 유럽 등지를 강타하고 있는 방탄소년단은 빌보드 뮤직어워드에서 2년 연속 '톱 쇼셜 아티스트'상을 수상했다. 그 비결은 팬들과의 소통에 아낌없는 노력을 기울인 탓이다. 만약에 작은 쇼핑몰을 운영한다면 회원들의 구매후기에 "○○님, 블라우스 넘 예뻐요. 앞으로 더 좋은 제품으로 보답할게요", "다음번엔 구매하시면 저에게 쪽지 보내주세요. 화장솜 세트 하나 보내 드릴게요" 등의 댓글을 달아주는 건 기본이다. 팔로워가 10만이 넘는 한 주부 인스타그래머는 자신의 팔로워 수 확장 비결에 대해 단 하나를 말했다. '손품을 파는 것' 이라고. 그녀는 '맞팔'을 열심히 하고, 댓글에 '재댓글'도 열심히 달고, '좋아요'를 많이 눌러주는 것만큼 중요한 게 없다는 설명이다.

상대방에게 필요한 것만 추려내라

면접에서든 일에서든 나만의 스토리를 만든다는 것은 그동안 지나간 나의 일상과 경험을 목적에 맞게 편집하는 일이다. 그러려면 내가 가진 것 중에서 '상대방이 필요로 하는 것'을 추려내는 뺄셈 전략이 답인데, 우리는 반대로 가진 것보다 더 많은 것을 더하고, 곱해서 결국엔 아무것도 아닌 것이 되어버린 나를 상대방에게 알리는 경우가 허다하다. 나를 알려야 하는 필요가 절실할수록 상대를 이해하는 데 집중하는 게 답이다.

피겨스케이터 김연아에게서 배울 점

피겨 스케이터들은 경기에 나서기 전 몸을 푸는 시간에도 서로 눈치작전은 엄청나다고 한다. 실제로 연습 중 김연아가 점프하려고 할 때 그 앞에 갑자기 나타나 리듬을 뺏는 방식으로 방해하는 다른 나라 선수들의 모습이 담긴 동영상들이 우리 국민들의 분노를 산 적도 있었다. 하지만 정작 회를 내야 할 김연아 선수는 '그깟 것'에는 신경을 쓰지 않는단다. 대신 가장 정직하고 가장 선수다운 방식으로 몸을 푼다. 그 정통적인 방식에 오히려 다른 선수들이 질려버린다고 한다. 한 일본 선수는 이렇게 말했다.

"김연아가 빙판에 들어서면 공기부터 달라진다"

화가 반 고흐와 '노말법칙'

"확신을 가져라. 아니 확신에 차 있는 것처럼 행동하라. 그러면 차츰 진짜 확신이 생기게 된다"

이는 평생 생활고와 외로움에 시달렸으나 그림에 대한 열정을 포기하지 않은 불굴의 화가 반 고흐가 한 말이다. 누군가 나를 적극적으로 인정해준다면 그것을 받아들이는 것. 노No라고 말하지 않는 것. 저자는 이를 '노말법칙'이라고 명명한다. 자신의 일에 자부심을 가지는 것이야말로 지치지 않고 나아갈 힘이 된다. 

자기 브랜드를 관리하라

다니던 직장을 그만두고 1인 기업을 시작하게 되었다고 가정해보자. 가장 먼저 필요한 건 무엇일까? 사무실 구하기일까? 아니다. 제일 필요한 것은 바로 회사소개서다. '혼자 일하는데 무슨 회사소개서?'라고 생각한다면 이는 스스로 '나 브랜드'를 포기한 사람과 같다.

1인 기업일수록 '하드카피Hard copy'로 된 회사소개서가 반드시 있어야 한다. 어느 성공한 일러스트레이터의 비결은 엑셀로 만들고 나름으로 그럴듯한 직인을 찍은 '견적서'였다. '나 브랜드'의 가격을 알리는 것은 반드시 챙겨야 할 경제적 습관이다. 나를 필요로 하는 곳이 생겼다면 그곳의 사정을 감안한 후 스스로에 대해 적절한 가치를 매길 줄 알아야 한다.

아무렇지도 않은 행동이 나를 평가한다

사람들은 정말로 예민하다. 우리가 아무렇지도 않게 행하는 행동 하나를 보고 우리를 판단하고, 우리의 능력치를 짐작하며, 이 모든 것들을 종합하여 마음대로 우리들의 브랜드를 평가한다. 예를 들어, 이메일에서 기본적인 성명도 밝히지 않는다거나, 전화를 걸 때 자신의 이름과 소속을 먼저 밝히지 않는다거나 하는 것들 말이다. 따라서 항상 조심하는 마음가짐을 견지해야 한다. 나의 눈은 두 개이지만, 나를 바라보는 눈은 무수하다는 것을 명심하라.

나의 브랜드를 만들어라

사실 브랜드가 쉽게 만들어지는 것은 아니다. 결국에는 부지런해야만 이를 만들어낼 수 있다. 그동안 자신이 잊고 지냈던 자아를 찾아내는 과정이 바로 '나의 브랜드'를 만드는 것이다. 대단할 필요도 없고, 그렇다고 늦은 것도 아니다.  일상의 순간을 그냥 흘리지 말고 샐각이 바빠져야 한다. 그러면 '나의 브랜드'가 보일 것이다.