회계와 마케팅을 융합하라

숫자 1도 모르는 당신이 마케팅 천재가 되는 법 - 숫자에 무감각해서 번번이 좌절하는 이들을 위한 회계 & 마케팅 이야기
다나카 야스히로 지음, 우윤식 옮김 / 홍익 / 2018년 3월

회계든, 경영이든, '회사의 숫자'에 관한 분야는 무엇이든 간에 처음 접하는 내용들이 너무 어려워 처음부터 아예 포기하고 마는 사람들이 많다. 이 책은 그런 '숫자 난민'들을 구하기 위해 일상적으로 행하는 설명의 순서를 거꾸로 뒤집어보앗다. - '프롤로그' 중에서

어떻게 하면 숫자와 친할 수 있을까?

난독難讀증 때문에 책 읽기를 기피하는 것처럼, 유독 숫자와는 친하지 않다고 이를 피하는 사람들이 있다. 이는 아마도 어릴 적부터 산수 공부로 인해 트라우마가 생겨서 일 것이다. 그런데, 회사 업무에 종사하는 경영자나 마케터들은 매일 매일의 비즈니스 활동에 도움이 되는 '숫자'를 읽어내는 방법을 터득해서 회사 제품의 영업에 적극 활용할 수 있어야 한다. 

그렇지만 이들 중 상당수는 각종 숫자와 이에 관련된 용어들이 하나같이 어렵고 생소해서 영업에 활용하기는커녕 갈수록 담을 쌓고 산다. 그러다 보니 숫자는 1도 모른 채 영업을 하다가 낭패를 본 경영자나 마케터들이 너무도 많은 것이다. 뒤늦게 부기, 결산서, 손익계산서, 재무제표 등에 나타나는 골치 아픈 숫자들과 친하지 않고서는 결코 영업에 성공할 수 없다는 사실을 깨닫고 크게 후회한다.

어떻게 하면 숫자와 친해질 수 있을까?

책의 저자 다나카 야스히로(田中靖浩)는 와세다대학을 졸업, 현재 다나카공인회계사무소 소장, 도쿄도립산업기숙대학원대학 객원교수이다. 그는 기업 경영 및 회계에 관한 자문 및 강사로 활동하면서 집필과 강연활동도 활발하게 펼치고 있으며, 저서로는 <우뇌로 알 수 있다! 회계력 트레이닝>, <숫자는 보지 마! 3개의 도형으로 아는 결산서 초입문>, <저축 제로여도 행복하게 사는 방법>, <퀴즈로 배우는 손자> 등이 있다.

총 9장으로 구성되어 있는 이 책은 심리학에 기반을 둔 행동경제학, 마케팅 요소가 강한 관리회계, 비즈니스맨이라면 반드시 알아야 할 각종 회계 이슈와 마케팅 사례, 그리고 마지막으로는 중국의 병법 고전인 <손자병법>을 회계 기술과 접목하여 서술함으로써 누구나 마케팅에 고수가 되는 길을 안내하고 있다.

행동경제학이란?

행동경제학은 우리 인간이 구체적인 물증이나 확고한 신념에 의한 게 아니라 다분히 직감에 의존해서 행동할 때가 많다는 이런 사고의 특성을 비즈니스에 활용하는 학문이다. 행동경제학은 최근 투자를 비롯한 다양한 분야에 폭넓게 응용되면서 '마음의 회계'라는 용어가 등장할 만큼 흔하게 쓰이고 있다. 경제학자들은 '마음의 회계'를 이렇게 설명한다.

"우리가 돈과 관련한 선택을 할 때는 모든 가능성을 합리적으로 숙고해서 행동하는 게 아니라 마음속에 이미 자리 잡은 어떤 틀에의 범위에서 이루어지게 한다"

왜 비싼 고가의 손목시계 광고를 대중잡지에 올릴까?

미용실이나 병원 로비에 흔히 놓이는 각종 대중잡지를 넘기다 보면 엄청난 고가의 손목시계 광고를 보게 된다. 왜 시계회사는 대중잡지에 광고를 게재했을까? 유명 브랜드 샵에 가보면 초고가 상품들이 눈에 잘 띄는 곳에 진열되어 있다. 소비자는 이 상품의 가격 태그를 확인하고선 가게를 둘러보는 동안 자신의 머릿속에 그 고가 상품이 떠나지 않음을 알게 된다.

예를 들어, 다이아몬드가 많이 박힌 절말 엄청 비싼 손목 시계를 본 사람은 이 가게 안에서 다이아몬드는 박히지 않았지만 그래도 고가인 손목시계를 보면 묘하게도 값싼 느낌이 든다고 한다. 이처럼 비교 대상이 되는 금액을 행동경제학에서는 '앵커'라고 부른다. 배의 닻처럼, 비싼 상품의 가격이 우리의 뇌에 각인되어 다른 제품들이 싸게 보인다는 이치다. 

대중잡지에 실린 최고가의 손목시계 광고 역시 이런 앵커 기능을 수행하는 것이다. 그 광고를 보고 실제로 시계가게를 방문한 고객 중 몇 명이라도 그보다 싼 시계 또는 키홀더를 사주기만 해도 이 광고는 성공적인 셈이다. 즉, 고가의 시계보다 저렴한 시계에 대해서 '좋은 물건을 진짜 싸게 살 수 있어 이득'이라는 느낌을 주기 위한 전략인 것이다.

뉴욕에서 비가 내릴 때는 택시가 잘 잡히지 않는다

갑자기 폭우나 폭설이 내릴 때 우리들은 대체로 택시를 타려고 한다. 한편, 택시기사들에게 폭우나 폭설 등의 악천후는 돈을 벌 수 있는 최고 타이밍이다. 그럼에도 불구하고 뉴욕에서는 비가 내릴 때는 택시가 잘 잡히지 않는다. 하필이면 승객들이 가장 타고 싶은 때에 탈 수 없는 뉴욕의 택시, 도대체 그 이유가 뭘까?

비 오는 날의 운전을 택시기사들은 달가워하지 않는다. 몰려드는 손님 탓에 어느 정도 수입을 올린 운전기사들은 서둘러 귀가한다. 반면에 경제적으로 어려운 운전기사들은 생활비에 보태려고 매출 목표를 세워 길거리를 주행한다. 그런데, 이들도 악천후라는 호재를 만나 금새 목표 매출을 달성하여 기쁜 마음으로 귀가하게 된다. 경제적으로 볼 때 운전기사들은 기회 손실이 발생한다. 그렇지만 이들의 행동은 더 이상 벌지 않고 쉬는 것을 택한다.

완판하고도 오히려 문책을 당한 편의점 주인

어느 편의점 주인이 인근 초등학교에서 체육대회가 열린다는 정보를 입수한 후, 본사로부터 도시락 세트를 들여놓고 판매했다. 결과는 대성공, 완판을 달성했다. 이에 자신의 구매 전략에 만족하면서 편의점 본사에 이 사실을 자랑하자, 본사 영업책임자는 칭찬은커녕 호되게 질책을 했다. 왜 편의점 주인은 야단을 맞은 것일까?

여기에 또 기회 손실이 이슈다. 재고 손실른 회계 장부에 반영되지만 도시락을 충분히 준비하지 않아 팔 수 있음에도 더 이상 팔지 못한 기회 손실은 회계장부에 전혀 기록되지 않는다. 숫자에만 지나치게 신경을 쓰다 보면 재고 손실에는 과민한 반면 앞서의 뉴욕 택시기사들과 마찬가지로 기회 손실에는 둔감해지는 경향이 생긴다. 그래서 질책을 받은 것이다.

할인판매를 하면 매출이 늘어나서 정말 이득일까?

동네에서 작은 피자가게를 운영하는 주인이 피자 한 판을 300엔에 팔고 있는데, 최근 매출이 너무 부진해서 가격을 30% 인하하여 210엔에 팔려고 한다. 그렇다면 판매량이 얼마나 늘어야 이전과 같은 수입이 가능해질까? 참고로, 피자 한 판에 들어가는 치즈와 도우 등 원재료비는 120엔이다. 30%만 더 팔리면 될까?

정상판매의 경우 피자 한 판을 팔면 280엔이 남는다. 하지만 할인판매를 하면 한 판에 90엔이 남는다. 이는 정상판매의 1/3에도 못미친다. 따라서 판매량은 적어도 3배 이상 되어야 한다는 계산이 나온다. 가격을 낮추면 쉽게 매출액은 증대될지 몰라도 이익은 이전보다 훨씬 낮다는 사실을 보여 주는 셈이다. 프라이싱(가격결정)이 이렇게 매우 중요하다는 것을 명심하자.

슈퍼마켓 윗층에 자리잡은 피트니스 클럽

일본의 대형 피트니스클럽 체인 중에 전국적으로 지점망을 확대하고 있는 '커브스Curves'는 경쟁업체들과는 조금 다른 형태로 운영되어 이익을 창출하고 있다. 이들은 과연 어떤 차별화 전략으로 주목을 받고 있을까? 일반적으로 라이벌이 많은 레드 오션 시장에서는 차별화 전략만이 생존의 기회를 가져다준다.

"병사들이 천리를 행군하고도 피로하지 않은 것은 적적이 없는 곳으로 진군하기 때문이다"

- <손자병법> 중에서

이곳은 고객 대상을 여성으로만 한정, 30분 만에 운동을 마칠 수 있는 프로그램을 개발했다. 따라서 수영장, 샤워기 등의 시설이 필요하지 않았다. 바쁜 가운데서도 운동을 하고픈 욕구를 가진 주부나 직장 여성들에게 이 프로그램은 매력적이었다. 더구나 저렴한 비용으로 짧은 시간에 집중적인 운동을 할 수 있고 귀가해서 기분좋게 편안한 마음으로 샤워를 즐길 수 있는 컨셉이 먹혀든 것이다.  

숫자를 읽어내는 능력

중요한 것은 단순히 숫자를 계산하는 게 아니라 숫자를 읽어내는 능력을 단련하는 일이다. 그리고 더 중요한 것은 장래의 숫자를 계획하고 대비하여 기업을 튼튼하게 키우는 일이다. 이 책에 담긴 58가지 사례들에 담긴 내용을 통해, 우리 모두 회사나 조직에 크게 도움되는 마케팅의 천재가 되자. 숫자에 무감각해 낭패를 본 사람들에게 일독을 권한다.

[도쿄 자유여행] 봄 여행은 도쿄로

두근두근 도쿄 - 여행을 기록하는 아주 특별한 방법 ㅣ YOLO Project 두근두근 여행 다이어리 북 시리즈 7
21세기북스 편집부 지음 / 21세기북스 / 2018년 3월

미래의 도시이면서 아름다운 벚꽃이 휘날리는 봄의 도시 도쿄, 복잡하게 얽힌 지하철 노선처럼 분주하고 다양한 색을 가진 사람들이 사는 도쿄, 반대로 몇 백 년의 역사를 지키며 느리게 살아가는 사람들이 있는 도쿄, 모두 도쿄의 모습이다. 그 여러 모습의 중심에 도쿄 타워가 있다. 새로움과 익숙함이 공존하는 도쿄는 몇 번을 반복해서 가도 새롭고, 한 편으로 친근한 여행지다. - '프롤로그' 중에서

짧은 자유여행을 즐기기엔 안성맞춤인 도쿄

일본의 봄은 사쿠라를 떠올리게 한다. 일본의 심장이자 수도인 도쿄엔 사쿠라, 즉 벚꽃이 마치 꽃비처럼 휘날린다. 나는 백화점 임원으로 재직하던 시절에 이곳으로 업무차 자주 출장을 다녔다. 빠르게 변하는 유행이나 스타일, 그리고 여러 백화점의 상품 구성들을 현장에서 직접 살펴보기 위해서였다. 물론 도쿄나 인근에 거주하는 지인들과의 저녁 모임도 겸해서 말이다.

도쿄의 상징은 뭐라 해도 바로 빨간색의 도쿄 타워라고 감히 말할 수 있다. 외국인 관광객이 한국의 서울을 찾게 되면 남산 타워에 올라 서울의 멋진 야경을 감상하는 것처럼. 일본의 대표적인 작가 에쿠니 가오리는 자신의 작품 <도쿄 타워>에서 스무 살 남자와 마흔 살 여자의 사랑을 그리고 있다. 그녀는 집필 시작부터 도쿄 타워가 도쿄의 상징이자 함께 살아가는 존재로 여겼다.

이 비탈길을 올라갈 때 뒤돌아보면 그곳에 도쿄 타워가 보인다.

언제나. 바로 정면에. 밤의 도쿄 타워는 온화한 불빛으로 빙 둘러져,

그 자체가 빛을 발하고 있는 것처럼 보인다.

곧은 몸으로, 밤하늘을 향해 '우뚝' 서서.

- 에쿠리 가오리의 <도쿄 타워> 중에서

도쿄는 일본의 과거와 현재를 동시에 보여주는 장소다. 일본의 모든 것을 압축해 놓은 도시이다. 아사쿠사에서는 옛날 에도 시대의 모습을, 하라주쿠에서는 개성 있는 옷과 액서서리를 볼 수 있다. 빨간 색의 도쿄 타워와 알록달록한 레인보우 브리지는 대표적인 야경 포인트이며, 긴자와 롯폰기는 세련된 모습을 연출한다.

도쿄로 떠나는 여행은 자유여행을 추천하고 싶다. 체류 비용이 만만치 않으므로 가급적 미리 동선動線을 짜서 1박2일 또는 2박3일의 단기 여행을 다녀오는 게 좋을 것이다. 특히, 쇼핑을 목적으로 떠나는 젊은이들이라면 더욱 그러하다. 세련된 백화점이 위치한 곳은 시부야와 신주쿠이므로 여행 계획에 반드시 포함시켜야 할 것이다.

신주쿠를 상징하는 도쿄 도청은 전망대(남쪽, 북쪽 타워)로 유명한 명소이다. 낮엔 요코하마와 후지산을, 밤엔 도쿄 야경을 한 눈에 볼 수 있다. 북쪽 전망대에선 신주쿠 야경을 감상할 수 있다. 23시까지만 개방하므로 이 점을 유의해야 한다. 세련된 다이칸야마는 고급 주택지, 최신 유행의 발신지, 대사관과 외국인 주거지로 이국적인 분위기이다. 다이칸야마역을 이용하면 된다.

시부야 모디MODI는 시부야의 랜드마크다. 예전의 시부야 마루이 시티를 리뉴얼한 곳으로 라이프 스타일 쇼핑 공간이자 어른들의 놀이터다. 즉 쇼핑, 음식, 음악, 오락, 여행, 문화 등을 한 곳에 모았다. 이곳에서 특별한 기념품을 쇼핑하면 무방할 것이다. 아래에 도쿄 타워를 포함해 몇 군데 여행 추천지를 요약해 보았다.

공원

신주쿠 공원은 넓이가 58만 여 평방미터, 주변 둘레가 3.5킬로미터인 가장 큰 공원이다. 에도 시대엔 나이토 가문의 소유지였고, 메이지 시대엔 황실 정원이었으며 1945년 이후엔 시민들의 공원이 되었다. 신카이 마코토 감독의 애니메이션 <언어의 정원> 속 배경의 실제 장소로 알려져 유명세를 치렀다. 이밖에도 무사시노 시와 미타카 시의 경계에 넓게 자리잡은 이노카시라 공원, 7만 그루의 나무로 이뤄진 시부야의 요요기 공원, 도쿄의 박물관과 미술관 등이 안팎에 위치해 있는 우에노 공원 등이 있다.

모리오카 서점

한 달에 한 권만 판매하는 서점

아주 작은 서점, 그냥 지나치기 쉽다.

책에 대한 강연이나 공연 등을 기획한다.

지브리 미술관

일본 애니메이션의 거장 미야자키 하야오 감독이 직접 디자인했다.

미술관의 이름도 미야자키 하야오 감독의 스튜디오 이름과 동일하다.

애나메이션을 만드는 원리가 내부에 전시되어 있다.

내부에서 사진 촬영 불가.

에그 앤 띵스

여행에 식도락이 빠지면 재미가 덜 하다.

하와이 와이키키가 본점이자, 하와이와 괌의 맛집으로 유명하다.

팬케이크에 다양한 과일과 생크림을 듬뿍 얹어준다.

아침 식사용 달걀 음식은 거의 다 있다.

연휴에는 도쿄로 떠나자

주말 또는 연휴를 이용해 도쿄로 가려는 분들은 총 5개 파트로 구성된 이 책을 갖고 자유여행을 떠나보자. 책 내용에는 도쿄 지하철, 공원, 박물관, 쇼핑, 맛집 등이 망라되어 있다. 또한, 마치 별책 부록처럼 책 속엔 다이어리와 메모장 등이 있어서 자신만의 즐거운 여행 기록을 남길 수 있는 장점도 있다. 이는 나중에 여행 추억을 더듬는 데 무척 도움이 될 것이다. 도쿄 여행은 <두근두근 도쿄>한 권이면 충분하다. 떠나라, 나만의 욜로를 위해!!

로마는 사비니 여인들의 중재로 이탈리아의 수도가 되었다

리비우스 로마사 1 - 1000년 로마의 시작 ㅣ 리비우스 로마사 1
티투스 리비우스 지음, 이종인 옮김 / 현대지성 / 2018년 3월

나는 7백 년 전으로 거슬러 올라가야 하고, 우리나랑늬 초라한 시작으로부터 오늘날의 창대한 결과 - 너무나 다기 다양하여 제대로 다루기가 거의 불가능한 결과 - 에 이르기까지 내 이야기를 기술해야 하는 것이다. 나는 또 로마의 시작과 초창기 역사를 다룬 내 이야기에 사람들이 별로 즐거움을 느끼지 못하리라는 것을 안다. 그러나 나는 다르게 느낀다. 나는 고대 시대가 보람을 안겨주는 연구 대상이라고 생각한다. - 제1권(왕정 시대의 로마)의 '서문' 중에서

로마의 시작과 초창기 역사를 살펴본다

로마를 알기 위해 지금까지 내가 읽은 도서는 에드워드 기번의 <로마제국쇠망사>, 시오노 나나미의 <로마인 이야기> 등이 있다. 금번에 읽기 시작한 <리비우스 로마사>는 당대의 역사가가 저술한 점에서 대우 중요한 저작물임에 틀림없다. 특히, 로마에 관해 가장 방대한 분량을 담고 있어서 로마 관련 도서 중 최고의 도서라고 말한다.

추측컨대 <리비우스 로마사>는 당초 150권으로 기획된 것으로 보이는데, 저자 티투스 리비우스는 끝까지 완성하지 못한 채 142권까지만 쓰고 생을 마감했다. 이 중에서 원서로 남아서 전해지고 있는 것은 가장 재미있고 유익하다고 인정받는 1~10권, 21~45권, 총 35권이다. (참고로, 당시 한 권의 분량은 오늘날 책의 약 60~100쪽 분량임)

현대지성이 발간한 <리비우스 로마사>1권은 1~5권에 해당하는 부분을 엮어서 출간한 것이다. 향후 출판사는 총 35권의 원서를 시리즈 형태로 총 4권을 출간할 예정으로 있다. 내용은 트로이에서 탈출한 아이네아스Aeneas가 이탈리아에 정착한 이야기(기원전 753년)에서 시작해, 이후 로물루스Romulus와 레무스Remus의 로마 건국에서부터 저자 자신이 살았던 아우구스투스 시대까지, 약 744년간의 로마를 다루고 있다.

<리비우스 로마사>의 인기는 가치와 분량 외에도 문체 때문이다. 저자는 화려한 문장으로 장엄한 장면을 연출하기도 하고, 긴박한 상황에서는 문장을 짧게 해 긴박감을 더한다. 전투를 묘사할 때는 극적인 어휘를 사용하여 사실감을 주었다. 이에 문학평론가이자 수사학자인 퀸틸리아누스는 그 문체를 "크림 빛이 도는 풍요로움"이라고 평했고, 또한 "그리스의 헤로도토스에 견주어 조금도 손색이 없는 역사가"라고 평가했다.

책의 저자인 티투스 리비우스는 어떤 인물인가? 그는 살루스티우스, 타키투스와 함께 '로마의 위대한 3대 역사가'로 손꼽힌다. 이탈리아 북동부의 파티비움(오늘날의 파두아)의 유복한 가정에서 태어났으나 청년 시절에 로마로 와서 30세 무렵에 이미 방대한 로마사의 집필에 착수했을 것으로 추정된다. 그의 청년기는 혼란기였다. 기원전 49년에 폼페이우스와 카이사르 사이의 내전이 있었고, 기원전 44년에는 카이사르가 암살되었으며, 그 뒤 기원전 42년부터 안토니우스와 옥타비아누스 사이에 내전이 벌어졌다.

 
그리스에서 공부하려 했으나 뜻을 이루지 못했던 그는 대신 로마로 거처를 옮겼다. 하지만 내전으로 인해 정계에 입문하는 정상적인 길도 막히고 말아 정부의 관직을 맡은 적도 없고, 원로원 의원으로 선출된 적도 없으며, 군 장교가 되지도 못했다. 이런 핸디캡이 또 다른 기회가 되었다. 로마의 가장 뛰어난 철학자요 문인이며 정치가였던 키케로를 사숙하면서 수사학과 철학에 심취했고, 어느 정도 안정된 수입을 바탕으로 문필 생활에만 전념할 수 있었다. 생애 마지막에 141~142권까지 쓰고서 종결점이 되는 150권까지는 마치지 못한 채, 기원후 17년 그의 고향 파티비움에서 사망했다.

시리즈의 제1권인 이 책은 도시의 전설적인 건설과 로마를 다스린 일곱 명의 왕, 즉 창건자 로물루스,평화왕 누마, 전쟁왕 툴루스, 전쟁과 평화를 동시에 추구한 안쿠스, 딸의 사주로 암살된 타르퀴니우스, 재신에 의한 신분제를 수립한 세르비우스, 오만왕 타르퀴니우스를 서술하고, 기원전 390년 갈리아 족이 로마를 침입해온 사건까지를 다룬다.

원서 1권~ 사비니 여인들의 납치, 호라티우스와 쿠리아투스 가문의 3자 대결, 타르퀴니우스의 왕좌 등극과 왕비 툴리아의 친정 아버지(타르퀴니우스 왕) 살해, 섹스투스 타르퀴니우스의 루크레티아 능욕과 브루투스의 복수

원서 2권~ 부르투스가 왕정 복귀를 획책한 아들들을 처형한 사건, 호라티우스가 다리를 지킨 사건, 무키우스 스카이볼라가 포르세나를 암살하려다 미수에 그친 사건, 코니올라누스가 로마 외곽에서 어머니를 만난 사건, 베이이 인을 상대로 전투에 나선 파비우스 가문

원서 3권~ 시골에서 농사를 짓던 킨키나투스를 소환하여 독재관으로 임명, 10인회의 아피우스 클라디우스가 베르기니아를 강간하려다 미수에 그치고 실각한 사건

원서 4권~ 코수스와 에트루니아 왕이 서로 전투하여 코수스가 승리

원서 5권~ 베이이의 공성과 로마에 진출한 그리스인들, 독재관 카밀루스가 갈리아 인들을 물리침

약 600쪽에 달하는 이 책은 로마의 건국부터 로마가 갈리아 인들에게 약탈당하는 시기까지를 다루고 잇다. 책에서 저자는 로마인들의 선조가 트로이에서 도망쳐 나온 아이네이아스라고 믿기 어려운 내용을 펼친다. 그래서 어쩌면 아이네이아스부터 로물루스까지의 초창기 로마 역사는 허구일지도 모른다. 다른 나라의 역사에도 창업자, 즉 개국자의 신화 또는 설화가 나타나는 것처럼 말이다.

책의 부피가 상당한 양양임에도 불구하고 반면에 가독성은 매우 높은 편이다. 이는 아마도 매끄러운 번역 탓이 아닐까 싶다. 흔히들 유럽의 역사와 문화를 이해하려면 로마사를 알아야 한다고 말한다. 유럽의 역사에서 로마처럼 1000년의 명맥을 유지했던 사례가 없을 정도로 로마는 강력한 제국이었으며, 광활한 유럽 땅을 포함, 심지어 바다 건너 잉글랜드의 영토까지 경영을 했으니까 말이다.

한편, 책에 등장하는 인물들과 사건들이 워낙 많기 때문에 중간중간 연표와 이름들을 노트에 기록하면서 독서한다면 훨씬 이해하기가 쉬울 것이다. 참고로, 책 뒷편에 연대기가 수록되어 있으니 유용하게 활용하면 좋겠다. 또 시간이 부족해서 세세하게 읽지 못하는 독자에게 '작품해설'을 통해 <리비우스 로마사>의 구성과 특징, 그리고 로마의 정치와 공화정 등을 미리 살펴볼 수 있도록 배려하고 있다.

사비니 여인들의 중재

내용 중 인상이 깊었던 대목은 로마와 사비니족 간에 벌어진 전쟁에서 이를 말리고자 전장터에 진입한 사비니 여인들의 용감성, 외적의 침입에 맞설만한 힘이 없었던 로마를 지키려고 오직 파비우스 가문만이 출전을 감행하는 장면 등이 눈에 띄었다. 특히, 집정관 세력인 귀족과 호민관 세력인 평민들이 왕을 몰아낸 후 서로 권력을 잡으려고 칼뿌리를 맞대는 장면은 영원한 정치적 동지가 없음을 다시 한번 상기시켜 주는 대목이었다.

역사는 인간의 발자취를 들춰보는 거울이다.

그래서 모든 이에게 이 책의 일독을 권한다. 

[소액투자 부동산책]소액으로 투자할 수 있는 부동산 경매

부동산 경매 소액 투자의 기적 - 불황에는 무피와 단타로 승부하라
장재호 지음 / 한국경제신문i / 2018년 3월

500개 이상의 낙찰 및 매도 사례를 만들 수 있었던 방법은 딱 하나, 실행이었다. 생각만 하는 사람들은 절대 할 수 없으나 생각을 행동으로 옮겨 움직이고 뛰어다닌, 즉 땀으로 써낸 이 책이 경매로 돈을 벌어야 하는 많은 분에게 투자 지침서가 되길 바란다. 행동의 힘이 얼마나 거대한지 다시 한번 느껴보는 계기가 되었으면 좋겠다. - '프롤로그' 중에서

경매는 아직도 부동산 투자의 블루오션이다

저자 엠제이는 이십대 후반인 2010년 부산에서 경매를 시작해 현재는 '엠제이 경매 스쿨' 경매 학원을 6년째 운영 중이다. 첫 책을 쓰게 된 이유는 경매에 관심 있는 많은 투자자가 경매를 이론공부에만 그치지 않고 실제로 투자에 접목할 수 있는 경매 투자 지침서를 만들고 싶었기 때문이다. 

그는 경, 공매 투자로 수익을 내기 위해 정말 많은 종류의 물건들을 낙찰받아 매도했다. 이를 토대로 이론뿐인 책보다는 실전경험, 그리고 낙찰보다는 매도 후 수익 부분의 노하우를 이 책에 소개한다. 주요 내용으로 경, 공매 투자로 정말 돈을 벌 수 있다는 것, 그리고 소액 투자로도 충분히 수익을 낼 수 있고, 노력하면 될 수 있다는 확신을 담고 있다.

'과연 부동산 투자를 할 수 있을까?', '투자하기엔 너무 늦지 않았을까?' 등과 같은 불안감을 날려버리기 위한 가장 좋은 방법은 자신이 직접 손품과 발품을 팔면서 부동산을 바라보는 안목을 키우는 것이다. 그렇기에 흔히 경매는 부지런하지 않으면 돈을 벌 수 없는 참 힘든 부동산 투자라고 말한다. 그러나 경제적으로 절실한 사람에게는 뛰는 만큼 수익을 제공하는 한 줄기 빛과 같은 투자처임에 틀림없다. 

책은 소액 투자로 경매 물건을 낙찰받아 하루 7일 혹은 한 달 안에 매도한 사례들, 시세의 반값에 낙찰받아 시세대로 매도했던 사례들, 1,000만 원부터 1억 원, 10억 원 이상의 매도 수익을 실현했던 노하우 등을 한 권에 담았다. 또한, 경매는 물론이고 압류재산 공매, 신탁 공매까지 장단기 투자를 나누어 실제 사례들로 구성되어 있다. 특히, 일반 투자자들의 관심이 많은 상가주택, 근린상가, 아파트 단지 내 상가 등 월세가 나오는 다양한 상가 투자법에 대해 꿀팁을 제공한다. 나아가 정부의 부동산 억제책에 따른 2018년 부동산 흐름에 대한 대중심리와 금리에 대한 저자의 소견도 있다.

소액으로도 투자가 가능하다

흔히들 경매 투자를 위해선 낙찰받을 부동산의 10%에 해당하는 자금만 있으면 된다고 말한다. 이후 낙찰받게 되면 경락잔금대출을 받을 수 있기 때문이다. 이런 경우 대출한도는 아파트의 경우엔 감정가 또는 KB시세의 70%, 낙찰가의 80% 선에서 결정된다. 예를 들어 감정가 2억 5천만 원 아파트를 2억 원에 낙찰받았을 때 대출가능액은 감정가의 70%인 1억 7,500만 원 또는 낙찰가의 80%인 1억 6천만 원 중 낮은 금액이 된다. 그래서 약 30%의 투자금이 필요하다.

그런데, 노련한 고수들은 10% 보증금을 걸고서 잔금 납부기일 전에 매수자를 찾아내어 매수자 자금으로 잔금을 납부한다고 한다. 이것이 바로 그 유명한 '10% 경매투자'라는 것이다. 보통 일반 경매는 30%의  투자금이 필요하다. 하지만 순차등기, 즉 매수자 자금으로 잔금을 납부하는 방식으로는 10% 보증금으로도 가능하다.

이처럼 부동산은 장기 투자도 좋지만 짧은 기간 내(7~30일) 20~30% 수익을 올릴 수 있는 단기 투자도 꽤 매력적인 투자처라고 생각한다. 그러나 저자는 "결론적으로 단기 투자로는 절대 큰 수익을 얻을 수 없다는 점 또한 말하고 싶다"고 한다. 이는 주식투자에 있어서도 단타보다는 장기투자시 큰 수익이 발생한다는 것과 비슷하다 하겠다.

지역주택조합의 알박기 땅

공매는 압류재산, 국유재산, 수탁재산, 공유재산 등 매각 물건의 특징에 따라 구분되어 매각된다. 이 중 국유재산공매는 국가소유 부동산을 공매로 매각(또는 임대)하는 방식이다. 국유재산 건물인 경우 거의 공실로 공매에 나오는 경우가 많고, 토지는 위치에 따라 수익이 날 수 있는 토지들이 있고, 전혀 가치가 없는 토지도 있는 등 다양하다.

지역주택조합이란 주택법에 의거 일정 지역에 6개월 이상 거주한 무주택자(국민주택 이하 소형 주택 1채 소유자도 포함)를 조합원으로 구성해서 공동 주택을 건립할 목적으로 결성된 조합을 말한다. 대체로 주변 시세 대비 약 10~20% 정도 낮은 가격으로 분양한다. 하지만 그간 사례를 봤을 때 악성 조합의 횡령 비리, 조합원의 추가자금 부담, 사업진행의 지연 등이라는 리스크가 잠재되어 있다.

부산지역도 지역 주택 붐이 일어 이런 조합 추진 사례들이 많았다. 저자는 공매 물건을 살펴보다가 이 땅이 바로 지역주택조합의 사업이 진행되던 곳임을 확인하고선 총 4필지를 낙찰받았다. 이 부지가 없으면 사업계획승인이 불가한 소위 알박기 땅이었기 때문이다. 낙찰후 예상대로 조합측에서 매입 의사를 보내왔다. 몇 차례의 가격협상 줄다리기 끝에 낙찰가의 2~3배 가격으로 모두 매도 완료했다.

경, 공매는 낙찰 후 매수자를 구해 매도하기도 하지만, 이처럼 입찰 전 매수자가 확정되어 있는 경우도 많다. 살 사람이 정해져 있는 물건, 살 수밖에 없는 물건은 손쉬운 매도와 더불어 높은 수익을 안겨준다. 참 매력적인 물건이 아닐 수 없다. 물론 이 정도의 경지에 오르기 위해선 많은 경험을 통해 부동산을 보는 안목을 키워야 할 것이다.

경매는 시간적 여유가 있어야 된다 

경매는 해당 물건의 현장답사가 필수이다. 물론 일정 수수료를 지급하는 조건으로 전문 중개인을 통해 진행하는 경우도 있다. 하지만 자신의 실력을 키우려면 초기에 비록 시행착오를 겪더라도 직접 답사와 분석을 통해 투자를 진행하는 게 옳을 것이다. 현재 고수의 반열에 오른 저자 또한 그런 무수한 경험을 겪었다. 이십대 시절, 그도 직장인이었기에 다람쥐 쳇바퀴 도는 삶을 살에 지루함을 느끼고 회사를 그만 두고 본격적으로 부동산 투자에 나섰다고 고백한다.

"내가 시간이 없는 이유가 뭘까?"

그는 자기 자신에게 계속 질문을 던진 결과, 시간이 없는 이유는 직장에 쏟는 시간이 너무 많기 때문이었다. 하지만 직장이란 걸 다니지 않으면 당장 끊기는 수입에 생활이 힘들다. 직장에 다니지 않고 돈을 벌 수 있다면, 일하지 않아도 수입이 생길 수 있다면, 내 시간이란 걸 가질 수 있다. 그렇다. 결론적으로 경제적인 여유가 뒷받침되어야 시간을 가질 수 있다. 그는 경제족 여유를 갖기 위해 부동산 전업투자자로 변신했다.

경매는 법원이 매각하는 절차이다

경매란, 채권자의 신청에 따라 법원이 강제집행의 방법으로 부동산을 매각하는 절차로 최고 가격을 제시한 자에게 물건을 파는 방법이다. 우리나라 법에서 자력구제는 허용되지 않는다. 즉, 채권자 개인의 자력으로 채무자의 재산을 매각해 채권을 변제하게 할 수 없다는 것이다. 따라서 내가 못 받은 돈이 있어서 채무자의 재산을 팔아 돈을 받으려면 꼭 법원을 통해야 한다. 이에 채권이 존재해야 하며 그 증거자료(집행권원)가 분명해야 한다.

경매 신청이 접수되면 즉각 법원은 해당 채무자의 매각 대상 부동산에 경매 결정등기를 기입하고 그 결정정본을 채무자에게 송달함으로써 경매 절차가 시작된다. 집행비용(수수료)은 보통 채권자가 미리 납부하고 매각금액을 배당할 때 첫 번째로 받는 방식을 택한다. 매각 물건 소재지의 관할법원에서 진행한다.

경매입찰, 한 번 시도에 낙찰되지 않는다 

경, 공매는 개인 간의 거래가 아닌 공개매각이므로 항상 경쟁하게 된다. 즉 매도물건은 하나인데 매수 희망자가 다수여서 아무리 맘에 드는 물건이라도 경쟁에서 이길 만큼의 금액을 써내지 않으면 낙찰자가 될 수 없다. 그렇다고 해서 고가 입찰을 하자니 수익률이 떨어져 가격을 더 이상 높이기도 힘들다. 입찰에서 계속 떨어지다 보니 '과연 이 길이 맞나…'라는 생각이 드는 분들이 많을 것이다.

하지만 걱정하지 마시라. 경매 입찰해본 사람 중에 이런 생각 안 해본 사람 없기 때문이다. 자신만 고민하는 것이 아닌, 누구나 한 번쯤 해본 고민일 것이다. 하지만 누구는 경매 시장을 떠나고 어떤 누구는 계속 수익을 발생시키고 있다. 이런 차이는 뭘까? 대단한 게 아니다. 오뚜기 정신으로 계속해서 입찰에 참여하는 것이다.

부지런해야 부자가 된다

경매는 대단한 사람들이 하는 행위가 아니라 부동산을 통해 돈을 벌어보려고 노력하는 사람들이 하는 것이다. 누구든지 하면 다 되고, 시행착오를 겪으면서 배우는 것이다. 부자가 되는 이치는 모두 동일하다. 어렵다고 생각하면 어렵고, 할 수 있다고 생각하면 할 수 있다. 참고로, 저자는 자신이 이제껏 경험해본 일 중에 경, 공매가 제일 쉬웠다고 말한다. 게으른 사람은 결코 할 수 없는 게 바로 경매다. 소액만으로 쉽게 돈 벌 수 있는 게 그리 흔하지 않다. 경매에 관심있는 모든 분들에게 일독을 권한다.

컬처 300으로부터 무상 제공받아 솔직하게 작성한 리뷰입니다.

여보, 우리 서울로 이사갈까?

그래서 어디를 살까요 - 알면 돈 되는 신나는 부동산 잡학사전
김학렬.배용환.정지영 지음 / 다산북스 / 2018년 3월

많은 이가 투자하고 싶은 곳은 너무 비싸서 결국 투자하지 못한다는 얘기를 합니다. 하지만 투자자가 많이 몰리는 지역에만 관심을 둘 필요는 없습니다. 부동산 투자 선수처럼 지역별로, 상품별로, 가격별로 미묘한 차이를 느끼고 활용할 수 없다면 투자자들끼리 경쟁하는 시장은 그들에게 맡기세요. 대신 중장기적으로 바라본 후 리스크가 낮고 확률이 높은 투자를 하세요! - '프롤로그' 중에서

쉽고 재미있는 부동산 투자

저자 빠숑(김학렬)은 블로그 이웃 5만 9천 명을 자랑하는 대한민국 최고의 부동산 칼럼니스트로. 조선일보, 한경 비즈니스 등에서 부동산 자문위원으로 활동 중이며, 저자 서울휘(배용환)은 (주)부동산클라우드의 대표이자 상가 투자 및 상가 경매 전문 강사 겸 칼럼니스트로 활동 중이고, 저자 아임해피(정지영)은 탁월한 현장조사 능력과 소통 능력으로 내 집 마련을 꿈꾸거나 부동산 재테크를 준비하는 이들을 교육하고 있다. 

팟캐스트 <부동산 클라우드>를 통해 부동산에 관심 있는 사람들이 가장 가려워하는 부분을 바로 긁어주었던 빠숑, 서울휘, 아임해피가 균형 있는 시각으로 부동산 투자의 모든 것을 알려준다. 입지의 고수 빠숑, 상가의 고수 서울휘, 임장의 고수 아임해피가 각각의 시선으로 지역을 분석하고, 부동산 투자의 트렌드를 짚어내며, 부동산 정책이나 전업 투자에 접근하는 현명한 태도에 대해서도 진심을 담아 조언한다.

세 고수들뿐 아니라, 책은 아기곰, 붇옹산, 부룡, 월천대사, 골목대장, 복부인, 해안선 등 대한민국 최고의 부동산 전문가들 통찰까지 담아 부동산 공부의 깊이를 더하고 폭을 넓혔다. 부동산 투자를 어려워하는 분들이 크게 부담을 느끼지 않고 공부할 수 있도록 온갖 지식과 정보를 쉽고 재미있고 친절하게 설명함으로써 부동산과 친구가 될 수 있도록 도와준다.

최근 신문의 경제면을 읽던 아내는 아파트 가격의 상승이 유독 서울지역만 두드러진다는 기사를 읽다가 나에게 툭 던진 말이 바로 '여보, 우리 서울로 이사갈까?'였다. 6년 전, 경제적 파산을 겪은 나는 40년을 넘게 살던 서울 강남을 떠나 수도권인 경기 북부지역으로 이사를 해야만 했다. 월세로 남의 집에 터를 옮겼지만, 주된 경제 활동지역이 서울인지라 장시간을 전철과 버스에서 보내는 실정이다. 아내도 그간 어울렸던 지인들과 교류를 계속 하려면 많은 시간 투자가 불가피하므로 불편했을 것이다. 그런데, 자꾸 서울 강남지역의 아파트가 상승 중이니, 마음 한 켠으론 이젠 돌아갈 수 없는 곳이라는 생각이 들지 않았을까 싶다. 그래서 궁금한 내용들을 살펴보려고 이 책을 읽고 있다.

우리의 모든 행위는 행복해지고 싶은 욕망과 연결되어 있다. 투자도 마찬가지다. 그래서 행복하지 않은 투자는 절대 오래가지 못한다. 행복의 원리는 그리 복잡하지 않다. 얼마 전 TV를 시청하다가 유명 작곡가 돈스파이크가 행복이 무엇이냐고 묻자, '등 따시고 배 부른것'이라고 답하는 장면을 목격했다. 이십대 초반에 몰락한 집안의 가장 역할을 해야만 했던 그는 배고픔과 가난이 얼마나 불편한 것인지 일찌기 경험한 탓에 그런 답을 내놓았던 것이다.

그런데, 이 책은 행복한 전업투자자에 대해 얘기를 한다. 역설적이게도 전업 투자자에게 가장 필요한 조언은 '투자만 하지는 말라'는 것이다. 사실 투자가 365일 내내 가능한 것이 아니므로 이 말에 크게 공감을 받았다. 행복은 자신의 삶을 얼마나 스스로 주도할 수 있는지, 그리고 자기 자신만의 콘텐츠가 얼마나 축적되어 있는지에 달려 있다. 당장 오늘 하루가 나 자신의 역사이므로 행복해야 한다. 즐기지 못하는 노예생활은 우리로부터 행복을 빼앗아 가기 때문에.

부동산 재개발 투자

2005년, 당시 서울시는 뉴타운을 50개 만든다는 시장의 공약으로 인해 재개발 열풍으로 들끓었다. 쉽게 끓는 냄비는 소재가 가벼운 탓에 식는 것도 금방이다. 호사다마好事多魔라는 말이 딱 들어맞아 2008년에 엄습해 온 글로벌 금융위기로 부동산 시장은 바로 혹한기로 접어 들었던 것이다. 이 당시 술 한 잔 걸치면 내 입에서 흥얼거라는 노랫말은 "찬바람이 불면 내가 떠난 줄 아세요~"였다.

책의 저자는 "부동산 재개발 투자가 희망이 될 거라는 말을 하고 싶지는 않다"고 말한다. 그저 내 집 마련의 도구나 여러 투자 방법 중 하나 정도로 생각하자는 것이다. 워낙 조령모개朝令暮改식으로 부동산 정책을 바꾸는 집권 정부의 말을 곧이곧대로 믿지는 말라는 조언과 함께. 왜냐하면 정부에서 공공주택을 공급해줘도 내 몫은 없기 때문이다. 자신이 진정 원하는 집을 얻으려면 지금 준비해서는 안 되고, 10년 전부터 미리 준비했어야 한다.

재개발 투자는 리스크가 크다. 하지만 부동산 중개업소는 위험 요소를 절대로 얘기하지 않는다. 대체로 조만간 대박 터진다는 희망섞인 말로 유혹한다. 물론 재개발 투자는 청약당첨이 어려운 사람들에겐 좋은 기회임에 분명하다. 그래서 조합원 입주권에 프레미엄을 얹어 분양권을 산다. 통상 조합원들이 로열층, 로열동을 차지한 후 나머지를 일반분양하기에 향후 시세 차익을 크게 보려면 조합원의 분양권을 살 수밖에 없는 현실이다. 그런데, 투기를 막기 위해 조합원의 자격을 제한하고 있으므로 이를 꼼꼼하게 검토해야만 리스크를 줄일 수 있음을 명심해야 한다.

강서구 마곡지구

서울의 강서구는 지하철 9호선의 혜택을 가장 많이 받은 지역이다. 그리고 여기엔 '작은 강남'이라 불리는 마곡지구가 위치하고 있다. 나도 몇 년 전 추운 겨울 방한 복장을 착용하고 이 지역을 자주 방문했었다. 호재가 많은 땅은 이제까지의 경험으로 시세 상승이 컸기 때문이다. 마곡지구는 SH공사에서 개발한 땅인데, 2017년 10월 1차 입주를 시작한 LG사이언스파크와 코오롱, 에스오일, 이랜드, 롯데 등 대기업의 연구센터가 대거 입주 예정인 곳이다.

마곡지구는 강서구 전체를 먹여 살릴 수 있는 메가톤급 호재다. 그래서 책은 "시세가 더 내려갈 이유는 없을 것 같고 조정을 받는다고 하더라도 결국은 다시 올라갈 지역"이라고 말한다. 왜냐하면 본격적인 마곡지구 입주는 아직 시작도 안했기 때문이다. 5년은 있어야 완성되고, 입주 후 10년 동안 점점 상승할 테니, 앞으로 10년 이상 괜찮은 지역이 될 것이다. 현재엔 비싼 것 같지만 향후 가격이 더 올라갈 확률이 높은 곳이다.

한강을 끼고 있는 매력적인 광진구

광진구는 원래 강동구와 양천구보다 비쌌던 지역이다. 그만큼 좋았던 입지인데 신흥 주거지역이 뜨기 시작하면서 역전되었다. 새 주거시설이 없어서 밀려난 것인데, 그래서 새 아파트가 들어설 수 있는 입지면 충분히 강동구 정도까지 갈 수 있지 않을까 싶다. 또 강남의 일자리 수요도 받을 수 있는 주거지니까 말이다.

옆에 위치한 성동구가 뚝섬을 중심으로 크게 뜨고 새 아파트가 많이 형성되면서 광진구가 약간 주춤하지만 자양동에 개발 호재가 있기 때문에 개발된다면 크게 변할 거라고 예상된다. 어떤 변화가 시작되거나 새 아파트의 움직임을 예의주시하면 좋을 것 같다. 한강을 끼고 있는 광진구는 교통과 상권 모두 훌륭해서 발전 가능성이 큰 지역이다.

일산 신도시는 호재가 없나?

1기 신도시임에도 강남 접근성의 차이 때문에 분당에 비해 인기가 적은 일산 신도시, 하지만 주거 인프라 시설이 잘 구축되어 있어 최적의 주거환경임은 부인할 수 없다. 넓게 펼쳐진 호수공원 하나만으로도 충분히 가치 있는 곳이 이곳이다. 1990년대 중반 고양시 꽃박람회가 열린 이후 전국적으로 이름을 널리 알리고 전국에서 많은 이들이 이 행사를 참관해 왔다.

하지만, 지하철 3호선이 개통되어 있음에도 강남에서 이곳 신도시로 가려면 은평구와 덕양구를 돌아서 진입하므로 접근성이 매우 떨어지는 단점을 지니고 있다. 물론 중구나, 종로 방향으로 출퇴근 한다면 충분히 좋은 입지이다. 그래서인지 이곳에 거주하는 직장인들은 상암, 신촌, 여의도를 포함 강북 쪽으로 출퇴근 하는 사람들이 많다. 

그런데 만약 GTX로 일산에서 서울까지 통하는 교통이 획기적으로 편리해진다면 어떨까? 파주 운정에서 출발하는 GTX-A 노선은 일산 킨텍스, 서울역, 삼성역으로 이어진다. 만약 개통한다면 킨텍스에서 삼성까지 20분이 채 안 걸린다. 일산에서 강남권까지 출퇴근이 굉장히 용이해지는 거다. 2018년 상반기 사업자를 선정하고 2018년 하반기 착공하는 일정으로 진행되고 있다.

이제까지 일산은 강남의 수요를 끌어오지 못했는데, 2023년에 계획대로 GTX가 개통한다면 강남으로 출퇴근하는 사람들이 일산을 선택할 수 있는 가능성이 매우 크다. 왜냐하면 분당을 제외하고는 일산이 1기 신도시 중에 가장 살기 좋다고 생각하는 사람이 많기 때문이다. 이미 이런 재료를 갖고 삼송지구, 원흥지구, 지축지구, 킨텍스, 파주 운정지구 등에 신규 아파트 단지들이 많이 분양되었다.

지역분석, 발품을 팔아라

지역분석에 지름길은 없다. 시간만 나면 무작정 돌아다녀야 한다. 또, 인터넷에 나온 뉴스라든지 개발 호재를 다 챙겨보고, 실제 현장에 들러 그 지역 설명을 듣는 게 상책이다. 그리고 답사가 끝나면 자신만의 답사기를 정리해야 한다. 그래야 기억에 오래 남고 지역분석력도 강화된다. 고수와 하수의 차이는 안목이라고 한다. 이는 바로 분석력에서 비롯되는 것이다.

부동산 투자에서 가장 중요한 것도 바로 부동산을 보는 안목이다. 저 물건이, 저 지역이 과연 더 좋아질지 판단할 수 있는 안목이 필요하므로 부지런히 발품을 많이 팔아야 한다. 영어 속담 중에 'No pain, No gain'이라는 말도 있듯이, 발품을 팔다보면 저절로 뭐가 좋고 나쁜지를 스스로 깨닫게 된다. 이렇게 하나둘씩 쌓이면 부동산 보는 눈이 생기는 것이다.