[서평] 아파트 살 돈이면, 상가주택에 투자하라

아파트 살 돈이면, 상가주택에 투자하라 - 인생 2막의 기초 자산, 월세 받는 건물주 진짜 노하우
Andy Kim 지음 / 제네베라 / 2020년 4월

현재 대한민국 부동산 시장은 매우 혼란스럽다고 생각됩니다. 정부에서는 주택 안정을 위해 지속적인 정책을 발표하면서 강력한 투기 감시를 하겠다는 의지를 보이고 있습니다. 일반 투자자는 물론이고 임대사업자 등 다방면에서 새로운 규제를 통해 시장 안정화를 일관되게 진행중입니다. 이에 따라, 전국적으로 부동산 폭등과 같은 투기 열풍은 사라졌지만, 일부 지역을 중심으로 급등하거나 조직화된 투기 세력들의 시세 조작 등이 일어나고 있습니다. 이런 상황에서 일반인들은 어디에도 투자하기가 어려운 상황이 되었습니다. 이 책에서는 새로운 투자 방식으로 살고 있는 아파트 대신에 상가주택에 투자하여 거주 문제 해결과 함께 고정적인 임대 수익을 얻을 수 있는 내용을 알려주고 있습니다.

이 책은 전체 일곱 챕터로 구성되어 있으며, 크게는 세금과 규제, 미니 빌딩 건축의 두 파트로 구분되어 있습니다. 세금과 관련하여서는 매입, 보유 및 매각 단계로 구분하여 설명하고 있습니다. 책의 내용 중 보유세 부분에서 비슷한 시세의 아파트와 상가주택을 비교하였을 때 엄청난 차이가 있는 것을 처음 알게 되었습니다. 재산세와 국민건강보험료는 부동산의 공시가격을 기준, 종합부동산세는 주택 부분의 공시가격을 기준으로 부과됩니다. 게다가, 상가 주택은 시세 파악이 어려워 시세 대비 공시가 반영율이 낮은 것도 유리한 부분입니다. 보통 공시가격에서 주택 부분이 차지하는 비중이 30% 근처라고 합니다. 추가로, 하나의 건물이기 때문에 주인이 거주하면서, 나머지 주택 호실을 임차 주어도 1세대 1주택 신분이 됩니다. 만약 주택 공시가가 9억 미만이라면 월세 소득에 대해서는 전액 비과세 되고, 종합부동산세 대상도 아니라는 이점이 있습니다. 책에서 예를 들었던 55억의 아파트 보유시 2020년의 세금이 4천만원이고, 2022년에는 8천 6백만원이 넘지만 상가 주택은 2022년에도 600여만원이라는 것과 비교하면 엄청난 매력이라는 것을 알 수 있습니다.

상가주택에서도 상가와 여러 가구가 함께 있지만, 1주택으로 인정받을 수 있기 위한 건축법상 규정에 대해서도 알려주고 있습니다. 330제곱 미터 이하, 3층이하인 다중 주택이란 것이 있고, 660제곱미터 이하, 19세대 이하, 3개 층 이하, 19세대 이하인 다가구 주택이란 것이 있습니다. 상가주택도 다가구 주택처럼 전체 호실을 하나의 소유권 등기로 해야 합니다. 이는 법률상 건축주가 원하면 개별 등기로 하여 다세대로 개별 등기도 할 수 있기 때문에 신축 등기 시에 주의해야 할 사항입니다. 추가로 옥탑방이 무허가로 증축되었어도 주거용으로 사용하는 규정에 들어가면 법의 규정에 따라 세금이나 양도세 문제 발생하기 때문에, 주의해야할 사항에 대해서도 상세히 배우게 되었습니다.

지금까지 상가주택을 구매하면, 거주하면서 임대수익도 올릴 수 있는 투자 방법으로만 어렴풋이 알고 있었습니다. 하지만, 이 책을 통해 현재 바뀌는 부동산 관련 규정들이 아파트에 비하여 상가주택에 매우 유리하다는 것을 알게 되었습니다. 또한, 신축하는 경우에 대한 귀중한 노하우와 지식들도 배우게 된 매우 유익한 시간이었습니다. :)

[서평] 119 응급 로펌

119 응급로펌 - 법은 모르지만 변호사는 필요한 당신을 위한 초고속 법률 사무소
양지민 지음 / 블랙피쉬 / 2020년 5월

많은 사람들이 죄를 짖지 않고 살아가고 있습니다. 하지만, 법 없이 살만큼 깨끗한 사람들도 본인의 의사와 상관없이 법적인 문제에 연관되는 경우가 발생하게 됩니다. 가장 흔하게 만날 수 있는 것이 부동산에 관련된 것, 금전 거래, 온라인 거래, 택배 사고, 자동차사고 등이 있을 것입니다. 이는 상대방과 의사가 불일치 되면 어쩔 수 없이 법의 판단이 필요할 수 밖에 없습니다. 실제 하루에 발생하는 소송 건수가 1만 8천건이고, 1년이면 총 소송 건수가 658만건이 넘는다고 합니다. 하지만, 일반인들은 법률에 대해서 잘 모르기 때문에 이런 소송이 발생하였을 때 당황하게 되고 자신의 권리를 찾는데 어려움이 생길 수 있습니다.

이 책은 여러 방송 프로그램의 법률 패널로도 활동하신 양지민 변호사가 일반인의 생활 밀착형 내용으로 만든 법률 도서입니다. 가장 최근에 경험한 일로 중개보수에 대한 내용이 도움이 되었습니다. 처음에 중개업자의 도움을 받았지만, 계약서는 부동산의 도움없이 당사자끼리 작성하였을 경우에도 법원에서는 중개 보수를 지급해야 한다는 판단하고 있습니다. 원칙적으로는 계약서 작성 및 계약 체결까지 완료하여야 중개 보수를 청구할 수 있다고 하며, 중개업자의 잘못이 없으면서 계약 체결에 관여하지 못하는 경우에도 신의성실의 원칙에 따라 보수가 지급된다고 합니다. 중개수수료는 각 지역의 조례에서 상한이 정해져 있으며, 이는 최대 수수료를 의미하기 때문에 이 보다 낮은 금액으로 중개수수료 협상이 가능합니다. 일부 양심 없는 중개업자들이 상한요율의 금액을 수수료로 청구하는 경우도 있으니 미리 이야기하는 것이 좋을 것입니다. 그리고, 전세 계약의 경우, 계약 기간의 만료가 도래하였을 때, 계약 연장 의사를 밝힌 경우와 묵시적 갱신이 되었을 경우에 대한 차이도 알게 되었습니다.

이 책을 통해 딴나라 언어처럼 들리던, 법률용어, 소액심판, 내용증명 및 판결문을 읽는 방법과 기초적인 법률 상식을 배울 수 있었습니다. 물론, 복잡한 사건을 해결할 만큼 전문적인 지식은 아니더라도 간단한 법적인 문제에 대해서는 초기 발생시 당황하지 않고 자신을 방어하거나 권리를 찾을 수 있는 기본기를 얻었다고 생각됩니다. 법률 정보를 쉽게 검색할 수 있는 인터넷도 있지만, 너무 많고 부정확한 지식으로 혼란을 초래하는 것보다 이 책을 가까이 두고 활용한다면 매우 도움이 될 것이라 생각합니다. :)

[서평] 아인슈타인이 괴델과 함께 걸을 때

아인슈타인이 괴델과 함께 걸을 때 - 사고의 첨단을 찾아 떠나는 여행
짐 홀트 지음, 노태복 옮김 / 소소의책 / 2020년 5월

세계적인 큰 업적과 자연과학에 영향을 주었던 아인슈타인과 괴델은 각각 한 명씩에 대해 이야기하여도 엄청날 것입니다. 이 두 사람과 함께 수 많은 학자들의 이야기를 한 권에서 만나면 어떤 느낌이 날지 무척 기대가 되는 책입니다. 이 책에는 저자가 여러 이론에 대해 20년가 쓴 내용 중에서 선정한 것들이 담겨 있습니다. 선정 기준은 세 가지로서, 글이 전하는 생각의 깊이와 힘 그리고 순수한 아름다움, 인간적인 요소, 철학적인 요소라고 합니다.

책은 총 9개의 주제로 구분하여 24개에 대한 이야기를 전하고 있습니다. 저자가 쉽게 풀어 쓴 글이지만 일부 전문분야의 처음 접하는 내용으로 어느 정도 수준있는 내용이란 것을 알 수 있었습니다. 많은 내용들 중에서 프랙털을 알고만 있었고, 관련된 이야기는 전혀 몰랐었던 ‘브누아 망델브로와 프랙털의 발견’ 부분이 흥미로웠습니다. 브누아 망데브로라는 유대인 출신의 수학자는 자연적 형태나 인간 행동의 패턴까지 이해할 수 있는 기하학의 핵심 개념인 자기유사성이라는 기하학의 새로운 분야를 창조하였습니다. 아마도 꽃양배추에서 전체의 모습과 그 중의 작은 꽃들 중 하나의 모습이 거의 비슷하게 생긴 것을 본 적이 있을 것입니다. 단순히 반복된 모양인 자기유사성에서 이와 비슷한 문제인 난기류, 잡음, 군집, 카오스와 같은 현상을 파악할 수 있게 되었다는 것을 처음 알았습니다. 브누아 망데브로는 어릴 때부터 기하학에서 특별한 능력을 보였으며, 관심분야에 대한 평범하지 않은 성장과정을 가지고 있으며, 폴란드, 프랑스, 미국인으로 여러 학교를 거치기도 합니다. 프랙털이 금융에서도 발견할 수 있는 만큼 그의 독보적인 천재성을 엿 볼 수 있는 시간이었습니다.

역사상 가장 위대한 논리학자인 괴델과 두 번째로 위대한 논리학자 아리스토텔레스는 정치학에서는 어떤 영향을 주었을까요. 괘델은 미국 헌법을 살펴보고서 독재자가 집권할 수 있는 여지가 있는 논리적 허점을 간파했다고 합니다. 그것도 미국에 산지 10년이 지나서 미국인이 될 시민권 심사가 있기 전입니다. 괴델의 성품을 증명해줄 증인으로 아인슈타인과 도르겐슈테른이 참석하였고, 괴델은 여지 없이 자신이 발견한 헌법의 모순을 찾아서 판사에게 이야기하였고, 참석한 증인들이 입을 다물게 하여 시민권을 무사히 받게 되었다고 합니다. 그래서인지, 괴델이 찾은 논리적 모순이 어떤 부분인지는 알 수 없습니다. 다만 하버드 법학대학원의 헌법학 교수는 아마 헌법 5조에서 불합리한 추론에서 비롯되었다고 예상하고 있습니다.

‘아인슈타인이 괴델과 함께 걸을 때’의 책 속에서는 수 많은 학자들의 인간적면, 어쩌면 일반적인 모습에서 벗어난 특이한 면들을 만나는 재미가 있었습니다. 이러한 특별한 사람들 당시대에 어떤 생활을 하였는지 알게 된 즐거운 시간이었습니다. :)

[서평] 집은 넘쳐나는데 내 집은 어디 있나요

집은 넘쳐나는데 내 집은 어디 있나요? - 부동산, 내 집 마련을 위한 2030의 힙한 선택
부동탁 지음 / 라온북 / 2020년 5월

책의 제목처럼 도시에 살고 있는 사람들은 주변에 있는 사람보다도 많은 아파트 단지를 볼 수 있을 것입니다. 이렇게 많은 집들이 있는데, 왜 내 집 마련하는 것이 어려울까요? 내 집 마련이 어려운 분들에게 문제를 해결할 수 있는 방법을 이 책에서 만날 수 있을 것입니다. 이 책의 저자도 젊었을 때 큰 빚이 있었지만, 소액 부동산 투자를 통해 현재는 재정적 자유를 누리고 있는 부동산 투자 고수이기도 합니다. 현재 ‘내집마련 아카데미’를 설립하고 이를 통해 내 집 마련을 위한 노하우 등을 알리는 강의도 하고 있습니다.

저자는 경제위기가 발생하여도 흔들리지 않는 내 집 마련과 부동산 투자 마인드를 갖추고 부동산 시장의 큰 흐름을 보는 안목을 갖추기를 바라는 마음으로 이 책을 썼다고 합니다. 책은 총 5장으로 구성되어 있습니다. 집이 있어야 하는 이유에 대한 이야기를 시작으로 내 집 마련 계획을 짜는 방법, 전략을 알아보고 꼭 알아야 하는 필수 매뉴얼에 대해서도 설명하고 있습니다.

내 집 마련은 선택이 아니라 필수라는 이유로, 내 집 없이는 시간적, 재정적으로 여유 있는 삶을 살 수 없으며 주거 스트레스에서 해방되고 거주 가치도 누릴 수 있기 때문입니다. 그리도 부동산 투자를 재테크가 아닌 사업으로 생각하라고 합니다. 지속적인 돈을 만들어주는 파이프라인을 만들기 위해 중요하기 때문입니다. 책에서는 부동산 투자 20년 로드맵을 통해 사업 확장과 머니 파이프라인 확장에 대한 의미를 쉽게 알려주었습니다.

책의 내용중 쉽게 투자를 실행에 옮기기 못하는 사람에게 도움이 되는 부분이 ‘남들과 다르게 생각하자’ 부분일 것입니다. 교통의 편의성, 우수한 학군, 편리한 인프라, 고소득 일자리와 접근성이라는 프리미엄 5요소가 형성된 지역의 부동산이 지속적으로 오른다고 합니다. 여기에 인간의 생애주기, 사회적 트렌드 및 연령대별 선호하는 부동산의 특징을 함께 파악하면 좋은 부동산을 찾을 수 있다고 합니다. 저자는 모든 것을 갖춘 대장주가 아닌 이 중에서 1~2가지가 부족하다면 투자 조건이 좋아서 오히려 일반인에게 기회가 될 수 있다고 합니다. 이와 함께, 나 홀로 아파트, 저층, 인기 없는 브랜드에 대한 성공적인 투자 이야기도 만날 수 있었습니다.

소위 누구에게나 인기 있고, 객관적으로 확실한 투자 대상이나 방법을 다룬 시중의 부동산 투자 서적과는 다른 점을 만날 수 있었습니다. 오히려, 미래 가치가 있으면서도 현재 경쟁이 적기 때문에 기회가 있는 투자 대상을 찾을 수 있는 지식을 알려 주고 있습니다. 이 책의 내용을 잘 이해한다면, 분명 내 집 마련에 성공하면서도 재테크에서도 만족하는 결과가 있을 것으로 기대가 됩니다. :)

[서평] 한 권으로 끝내는 실전 경매

한 권으로 끝내는 실전 경매 - 돈 되는 집부터 맘고생 없는 명도 노하우까지
부동삶 지음 / 이레미디어 / 2020년 5월

올해 초부터 중국에서 시작하여 전세계로 전염된 코로나19 바이러스 때문에 역사상 유래 없는 혼란을 겪고 있습니다. 전세계 각 국이 국경을 봉쇄하고 의료 용품 확보에 비상이 걸려 있으며, 현재도 수 많은 사람들이 바이러스로 사회적 격리를 하고 있습니다. 이에 따라, 수 많은 기업이나 사람들이 경제적인 어려움을 겪고 있으며, 이로 인하여 현금 확보를 위한 노력을 하고 있습니다. 각 국의 중앙은행에서도 금리를 큰 폭으로 내리고, 돈을 풀고 있습니다. 또한, 경기 침체로 인하여 경매 물건이 늘어나고 낙찰가가 하락하는 분위기입니다. 따라서, 현재는 경매를 통하여 재테크 하기에 아주 좋은 환경이라고 할 수 있습니다. 이 책은 경매의 시작인 현장 조사나 권리분석에서부터 물건을 완전히 자신의 것으로 만드는 명도까지 경매의 모든 것을 한 권에 담고 있습니다.

이 책은 총 여덟 파트로 구성되어 있습니다. 경매에 대한 기본 개념에 대한 내용을 먼저 설명한 뒤에 경매물건에 대한 입찰유무와 입찰가를 판단 하기 위한 권리분석, 배당 및 명도에 대한 전반적인 내용을 알려 줍니다. 그리고, 앞에서 배운 지식을 바탕으로 경매에서 수익을 창출하기 위한 실전 내용을 다루고 있습니다. 물건분석에서 중요한 권리에 대한 흐름도, 물권과 채권에 대한 구분 및 속성, 말소 기준, 등기부등본 보는 방법은 기본 중의 기본이며 가장 중요한 부분이기 때문에 확실하게 공부해 두어야 합니다. 이렇게 해도 다양한 권리와 복잡한 실제 상황을 분석하는데는 충분한 연습이 필요하다는 것을 알 수 있습니다.

시간적인 분석이 필요한 내용에서는 시간상의 흐름 순으로 여러 색을 이용하여 이해하기 쉽게 설명하고 있습니다. 또한, 기본적인 개념, 원칙, 사유와 함께 예외인 경우도 함께 설명하고 있으며, 성립 요건이나 권리에 대해서 분석하는데 매우 유용하였습니다. 특히, 일반인들이 경험해 보지 못한 명도 부분에서는 실제 법이 존재하지만 법을 이용하기 전에 인간적인 배려와 협상을 통해 시간과 비용을 절감하는 것도 중요하다는 것을 알 수 있었습니다. 경매 낙찰이 확정될 때까지는 철저히 법을 이해하고 준수해야 하지만, 명도에서는 인간적인 측면이 우선이 되야 한다는 것을 배웠습니다.

단순한 경매 시스템과 과정을 설명하는 책이 아니라 전반적인 흐름을 이해하고 수익을 만들 수 있는 경매 기본기를 알려 주는 좋은 책이었습니다. 책에서 사례로 다룬 서울지역에 대해서 잘 모르지만, 현재 살고 있는 지역에 참고로 활용한다면 좋은 경매인이 될 수 있을 것으로 기대가 됩니다. :)