재개발·재건축 투자 무작정 따라하기

재개발·재건축 투자 무작정 따라하기 ㅣ 무작정 따라하기 경제경영/재테크
최진성(아이언키) 지음 / 길벗 / 2023년 11월

부동산은 투자의 가치가 없다고 생각했다. 인구의 지속적인 감소로 부동산의 가치도 떨어질 것이라 생각했다. 대학교를 졸업하고 처음 들어간 금융 대기업은 나에게 10년이 넘도록 이런 점을 쇠뇌했다. 그리고 우리는 일본의 잃어버린 30년을 그대로 밟아 도심에 집이 남아돌 것이라 했다. 그래서 나는 부동산 공부를 접었다.

금융 대기업을 그만둔지 7년이 지났다. 거의 5년이 지나도록 나는 망령에 사로잡혀 있었다. 그리고 올해초 부동산 공부를 해야겠다는 생각을 했다. 그래서 경매부터 차근차근 공부하기 시작했다. 올인해야 실력이 늘것이지만 차근차근해 보기로 했다. 지금은 경매뿐 아니라 토지 투자, 재건축 및 재개발 투자에도 관심을 가지기 시작했다.

하지만 여전히 나의 실력은 초보에 머물러 있다. 일단 종잣돈도 부족하고 생업을 하느라 공부하는 게 만만치 않기 때문에 할 수 있는한 최선을 다하기로 했다. 이때 내게 다가온 책이 바로 <재개발, 재건축 투자 무작정 따라하기>이다. 이 책은 나 같은 초보에게 재개발과 재건축에 대한 입문서로 가장 적합하다.

복잡한 부동산 관련법과 세법 관련해서 고민하고 두려워하고 있었다. 필자는 일찍부터 월급만으로는 부자가 될 수 없음을 깨닫고 하루 3~4시간만 자고 부동산 투자를 공부했다고 한다. 처음에는 경매로 시작해서 지금은 재개발과 재건축 투자의 전문가가 되었다. 그리고 약 10년 만에 150억원 정도의 자산을 형성했다. 10년 만에 일군 기적같은 결과이다.

나는 이제 안다. 부동산 시장은 절대 죽지 않는다는 것을 말이다. 다양한 분야로 나누어진 부동산 시장에 대한 공부만이 내 자산의 크기를 늘리는 방법이라는 것을 말이다. 부동산과 같은 실물 자산은 물가가 오르면 지속적으로 오를 수 밖에 없다. 특히 더 이상 건물을 지을 수 없을 정도로 개발된 곳에서의 토지의 가치는 상상을 초월한다.

재개발과 재건축이 부각되는 이유는 단 한가지이다. 현재 30년 이상 노후화된 지역 및 건물들이 많고, 그 부지들 외에는 딱히 집과 건물을 지을 공간이 보이지 않기 때문이다. 이럴 때 필자는 재개발과 재건축을 미리 공부해 놓아야 한다고 강조한다. 현재도 재개발과 재건축으로 꾸준히 수익을 올리는 사람들이 있지만, 향후 전망은 더 밝아보인다.

재개발과 재건축 투자에 관한 책을 몇 권 본적이 있는데 이 책만큼 쉽고, 체계적으로 다룬 책은 본 적이 없다. 재개발과 재건축의 투자 기초, 각각 사업의 과정 이해하기, 각 정비사업의 종류와 특징을 잘 설명해 놓았다. 특히 최근에 이슈가 되고 있는 신통, 모아타운에 대해 명확한 개념 정립이 가능하게 되었다.

특히 노태우 정부 시절 200만호 달성을 위해 분당, 일단, 중동, 평촌, 산본 등 1기 신도시가 건설된지 벌써 30년이 넘어간다. 1기 신도시가 나이가 들어가면서 그곳에 살고 있는 117만 명의 대주거 타운이 태풍의 중심에 서게 되었다. 여기에 현 대통령이 '1기 신도시 특별법'을 통해 재건축과 재개발에 대한 기대감은 더 높아지고 있는 시점이다.

머지않아 1기 신도시를 포함하여 재건축 연한이 넘은 지역들에 대한 관심이 더 늘어날 것으로 보인다. 과거 기준으로 낮아져 있는 용적률을 효과적으로 올린다면 공공시설, 기반시설, 초고층 아파트 등이 들어서는 또 하나의 큰 시장이 열리는 것이다. 그래서 지금부터 재건축과 재개발을 공부해야 한다.

조합설립인가부터 사업 단계별 매수와 매도 포인트를 짚어주고, 분담금과 비례율에 대한 분석을 통해 사업성과 수익성 분석을 설명한다. 실전 사례를 통해 직접 계산해 봄으로써 이 책 한권으로 공부와 실전을 모두 가능하게 도와준다.

마지막으로 대출과 절세를 활용하는 방법까지 상세하게 설명한다. 이주비 대출, 중도금 대출, 잔금 대출마다 필자의 노하우가 숨어있는 핵심 대출 노하우를 방출한다. 재건축과 재개발도 결국은 제대로된 출구 전략을 통한 수익성 확보가 관건이기 때문에 절세 및 비과세 활용 전략도 중요하다. 세금을 줄이고, 수익을 높이는 과정을 따라하면서 공부하는 재미가 있다.

* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

더 기프트

더 기프트 - 삶을 선물로 바꾸는 12번의 치유 수업
에디트 에바 에거 지음, 안진희 옮김 / 위즈덤하우스 / 2023년 11월

96세의 나이에 내담자들을 만나 심리치료 상담을 하고, 여전히 활발하게 글쓰기 활동을 할 수 있다면 얼마나 좋을까? 필자는 홀로코스트의 몇 안되는 생존자 중의 한 명으로 죽음의 아우슈비츠 강제 수용소에서 살아남아 50대에 임상심리학 박사학위를 취득했다. 그리고 약 40년이 넘는 세월 동안 심리치료를 하면서 대학 교수로도 활동하고 있다.

필자 스스로가 죽음을 이겨냈지만 내면의 트라우마가 심했지만 오히려 내담자들을 상담하면서 죽음의 수용소 시절을 다시 돌아볼 수 있는 용기를 얻었다고 한다. 40여년의 세월동안 내담자들을 치유한 과정을 12가지 수업으로 심도 있게 다룬다. 마음의 감옥을 나와 자유로운 인생을 살 수 있는 지침이 될 것이다.

필자는 책을 통해 '최악의 감옥은 나치가 나를 가두었던 감옥이 아니다. 최악의 감옥은 내가 스스로 만들었던 감옥이다.'라는 메시지를 전한다. 스스로를 옭아매는 것도, 가능성을 확장하는 것도 결국은 스스로가 마음먹기 나름인 것이다. 일체유심조라고 하지 않던가? 모든 것은 내 마음이 만들어내는가 보다.

우리의 자유를 제한하는 마음의 감옥을 찾아내어 탈출하는 방법을 알려준다. 죽음의 수용소를 거치면서 자유는 '선택하는 힘'에 달려 있음을 깨달았다. 오직 공포와 절망 만이 남은 상황에서 어떤 선택도 할 수 없었지만, 스스로 어떻게 대응할지를 결정할 수 있었다. 그래서 희망을 선택하는 법을 내면에서 찾기 시작했다고 한다.

그녀는 스스로 창안한 선택 요법(Choice Therapy)으로 심리치료를 한다. 사람이라면 고난을 피할 수 없고, 누구나 겪어야 한다. 하지만 우리는 고난에 어떻게 대응할지 선택할 수 있다. 스스로 선택하는 힘을 통해 내담자들의 삶을 긍정적으로 변화시켜 왔다.

필자의 심리치료 요법은 4가지 핵심 심리학 원칙에 기반을 둔다. 학습된 무기력, 우리의 생각이 감정과 행동을 생성한다는 이론, 자기 존중의 중요성, 최악의 경험이 오히려 전화위복이 될 수 있다는 이론이다.

학습된 무기력이 가능하다면 학습된 낙관주의도 가능할 것이다. 자기의 삶의 의미와 방향을 스스로 창조할 수 있다는 생각은 삶의 원동력이 될 것이다. 그리고 우리의 생각은 마음의 감옥을 만드는 가장 큰 힘이다. 따라서 생각이 감정과 행동에 영향을 줄 수 있음을 인지하고 부정적인 신념을 긍정적으로 바꾸어가는 노력이 필요하다.

필자는 많은 내담자들이 다른 사람들에게 사랑받고 싶어서 진짜 자아를 숨기거나 가면 속에 숨는 경우가 많음을 발견했다. 하지만 다른 사람들의 기대에 부응하려는 노력을 버릴 때 진짜 자신을 사랑하고 존중할 수 있다. 다른 사람의 기대와 사랑을 위해 살아간다면 그 삶이 진정한 나의 삶일까? 그 사람들을 위한 삶일까?

필자는 아우슈비츠의 생존자인 빅터 프랭클과도 교류를 한다. 죽음의 수용소라는 최악의 경험은 이들에게 새로운 가능성과 관점을 만나게 해주었다. 평범한 것에서도 의미를 찾고 목적을 이끌어내는 능력이 생겼다고 한다. 고난을 대하는 사람들의 마음가짐에 따라 깨달음이 오기도 하는 것 같다.

변화를 위한 준비를 해야 한다. 우리에게 도움이 되지 않는 습관과 사고방식 등을 중단하는데 그쳐서는 안 된다. 그것들을 건강한 습관과 신념으로 대체해야 한다. 새로운 자신이 되는 것이 아니라 진짜 자신을 찾아가는 과정이다.

죽음의 수용소를 거쳐 40여년 동안 내담자들을 치료한 필자의 경험을 진짜 자아를 찾아가는 과정이 흥미롭다. 그리고 다른 책에서 보는 것과 달리 실전 임상 치료를 기반으로 하기 때문에 설득력이 크다. 특히 새로운 내가 아닌 진짜 나를 찾는다는 말이 마음을 울린다.

* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

최단기에 1억 원 모으는 법

최단기에 1억 원 모으는 법 - 평범한 당신의 인생을 바꿀
주이슬 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 11월

책 제목이 상당히 직관적이다. 재테크와 투자에 관심이 있는 사람이라면 종잣돈으로서의 '1억원'의 가치를 알 것이다. 모든 투자의 시작은 1억을 모으는 것부터 시작이라는 것은 누구나 안다. 필자는 인생을 바꾸기 위해서는 반드시 1억원을 모으는 것부터 시작하라고 말한다.

특히 평범한 직장인이 1억원을 모은 사례와 전략을 소개한다. 최단기간에 1억원을 모은 사람들의 공식과 직장인에 특화된 1억원 만들기 6단계 전략을 상세하게 설명한다. 정규 교육 과정에서는 절대 알려주지 않는 실전 비법이다. 부자들의 비밀 공식 9가지는 마인드편이다. 부자들은 한결같이 돈을 벌기 전에 마인드을 점검하라고 말한다. 특히 부에 대한 죄책감을 버리고, 부자처럼 생각하고 행동하라는 공식은 불변의 진리라 생각한다.

부자는 돈을 소비만 하는 소비자가 아니라 창의적으로 돈을 버는 창조자이다. 부자는 독서를 좋아하고 특히 몰입독서에 강하다. 독서를 즐기는 사람이 모두 부자가 되는 것은 아니지만 부자들은 모두 독서를 즐기는 것은 확실하다. 따라서 독서를 자주하는 사람들은 그렇지 않은 사람들보다 부자가 될 확률은 높아 보인다.

필자는 월급이라는 가장 행복한 무기를 가진 직장인들에게 최단기간에 1억원을 벌 수 있는 특급 전략을 전수한다. 먼저 3년 안에 1억원을 만들겠다고 선언하는 것부터 시작이다.구체적인 금액과 시간을 정해서 목표를 세운 사람만이 1억원을 모을 수 있다. 생각하는 관점에 따라 1억원은 큰 돈일수도, 작은 돈일수도 있다. 하지만 우리는 1억원을 모아야 한다.

다음으로 필자가 강조하는 것은 재무제표를 만드는 것이다. 대부분의 사람들은 얼마를 벌어서 얼마를 썼는지에 집중한다. 생각해보니 나도 매월 이렇고 살고 있다. 그러나 부자들은 현금 흐름에 집중하기보다 매월 늘어나는 자산의 가치에 집중한다고 한다. 자산에 집중하는 삶이 바로 재무제표의 삶이다. 자산을 늘리기 위해서는 주식과 부동산 투자와 같은 공부를 하고 직접 투자 실행을 해봐야 한다.

내가 잘하는 영역이 무엇인지, 나의 경험과 지식으로 돈을 벌 수 있는 아이템이 무엇인지 고민하는 시간을 가질 필요가 있다. 이는 내가 돈을 버는 시스템이 무엇인지를 결정하기 때문이다. 이어서 단기목표를 세분화하고, 마스터 플랜을 세운 후 인맥관리를 하는 순서로 이어진다.

필자가 제시하는 종자돈 1억원 만들기 전략은 생각했던 것보다 구체성이 부족해 보인다. 1억원을 만들기 위한 실천을 강조하면서 실전 투자법이나 실천 가능한 방법이 제시되어 있지 않다. 부의 공식과 부 만들기 전략도 필자의 독자적인 공식과 전략이라기보다 우리가 잘 아는 방법들이 대부분이어서 기대했던 것과 사뭇 다르다.

이 책은 제목처럼 종자돈 1억원을 만들기 위한 구체적인 실천서라기보다 마인드 교육용에 가깝다고 생각한다. 그리고 투자에 처음 입문하는 사람들을 위한 용도로 적합해 보인다. 사회 초년생이나 금융지식이 부족한 사람들에게 적극 추천한다.

* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

금단의 세일즈 카피라이팅

금단의 세일즈 카피라이팅
간다 마사노리 지음, 김수연.이수미 옮김 / 두드림미디어 / 2023년 11월

간다 마사노리는 내가 제일 좋아하는 일본의 마케팅 대가이다. 그를 안지는 5년이 채 안되지만 그들의 책은 십수년이 흘러도 변하지 않는 마케팅 불변의 법칙들을 담고 있다. 그가 오래 전에 쓴 책들은 이미 절판되어 중고 서점에서 수십만원에 팔리고 있다. 간다 마사노리 책들의 특징은 이론적인 내용만 다루는 것이 아니라 바로 실전에 사용 가능한 핵심 노하우들이 많다는 것이다.

이 책은 마케팅에 대한 다양한 실전 노하우를 방출한 간다 마사노리가 국내에 출간하는 독보적인 세일즈 카피라이팅 실전서이다. 간다 마사노리 극성팬들처럼 처음 보는 책으로 국내에는 처음 출간된다. 처음부터 책으로 기획된 것이 아니라 유료 회원들을 위한 컨설팅 내용을 정리한 것이라 한다.

1998년~2004년 사이에 진행한 <고객획득실천모임>이라는 유료회원제 컨설팅 회원을 위한 뉴스레터에서 엄선한 내용을 편집한 것이다. 오늘날의 사례와 비교하면 한 번에 1,000만원 이상하는 고가의 회원 가입 비용을 받고 컨설팅한 카피라이팅 비법이라 할 수 있다. 벌써 20년 가까운 세월이 지났지만 그럼에도 불구하고 아직까지 통용될 수 있는 비법이라 할 수 있다.

간다 마사노리는 감정 마케팅의 대가이다. 마케팅에 심리학을 접목시켜 기록적인 판매를 이룩한 사람이다. 그가 주장하는 금단의 세일즈 카피라이팅의 핵심은 바로 나 자신을 주어로 글을 쓰지 말고 상대방을 주어로 글을 써야 한다는 것이다. '우리가 만든 이 상품은 정말 대단합니다.'가 아니라 '당신은 이 상품을 통해 어떤 효과를 볼 수 있습니다.'와 같이 써야 한다.

간다 마사노리의 시대에는 편지와 DM을 주로 활용하였지만 지금은 인터넷을 통한 어떤 플랫폼에서도 글쓰기를 통해 활용할 수 있다. 매체는 바뀌었어도 글쓰기를 통한 위력은 더욱 강력해지고 있다. 책은 세일즈 카피라이팅의 기본 원칙을 다루는 '금단의 법칙', DM과 편지를 통해 금단의 법칙을 적용한 '금단의 DM', '금단의 편지', 그리고 영업맨이 참고하면 좋을 '금단의 세일즈', 마지막으로 간다 마사노리가 유료 회원들에게 직접 보낸 세일즈 레터를 모아 놓았다.

그 중에서 필자가 큰 성공을 거둔 슈퍼 DM의 포인트를 알아 본다. DM은 그 성공률이 10% 이하로 매우 낮다. 필자는 11가지의 세부 장치들을 통해 41.1%라는 경이로운 기록을 세웠다. 먼저 봉투에는 빨간 글씨로 '지금 당장 읽어봐 주세요'라고 적는다. 당연히 봉투에는 샘플이 동봉되어 있어 울퉁불퉁하여 개봉률을 올리는데 일조한다. 세일즈레터의 길이는 4페이지 이내가 적당하다. 레터의 내용은 가장 강조하고 싶은 색은 반드시 빨간색으로 표시한다.

레터의 제목은 반드시 숫자를 넣어야 한다. 레터의 시작은 고객이 보일 수 있는 불신을 먼저 시인하는 것이 좋다. 그런 다음 고객이 얻을 수 있는 이점을 반드시 빨간색으로 강조한다. 미괄식보다는 두괄식으로 먼저 요점을 강조하는 것이 효과적이다. 첫 페이지의 마무리는 구매저항을 불러 일으키지 않는 장치를 넣는다.

주문을 일으키는 마법의 단어는 '우대'이다. 특히 처음으로 구매하는 고객의 구매저항을 효과적으로 없애는 데 탁월하다. 제품에 대한 당당한 자신감을 환불제도로 표현한다. 어떤 이유도 묻지 않고 반품을 받을 수 있음을 강조한다. 지식 창업자들이 자주 사용하는 마케팅 방법이기도 하다.

평균 구매 단가를 올리기 위해서 '한정'의 마법을 사용하면 좋다. '한 사람당 6병 까지만 가능'하다는 것을 명시하면 6병을 모두 구매하는 고객의 수가 늘어난다. 마지막으로 추신을 효과적으로 활용하여 고객이 샘플을 사용하는 목적을 재환기 시킨다.

고가의 유료 컨설팅 회원들에게 정기적 또는 비정기적으로 보낸 실전 세일즈 레터들을 모아놓아서 그런지 이해하기 쉽고 실전에 활용가능성이 높다. 아마도 세일즈레터를 기반으로 이론을 설명한 것으로 보인다. 따라서 이론을 대략 이해한 다음에 세일즈 레터들을 분석하고, 본인이 하는 업종에 맞게 변형해서 활용하면 바로 효과를 볼 수 있을 것으로 보인다.

간다 마사노리의 세일즈 카피라이팅에 대한 모든 노하우가 담겨 있다. 특히 이론으로만 그치는 것이 아니라 실전에서 효과를 보았던 샘플들과 사례들이 다수 등장하여 신뢰성을 높인다. 카피라이팅이 걱정이신 분은 최소한 3회독 정도하면 도움이 될 것이다.

* 출판사를 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

가짜 환자, 로젠한 실험 미스터리

가짜 환자, 로젠한 실험 미스터리 - 정상과 비정상의 경계를 무너뜨린 정신의학사의 위대한 진실
수재나 캐헐런 지음, 장호연 옮김 / 북하우스 / 2023년 11월

우리의 정신과 마음을 다루는 심리학과 정신 의학 전문가들은 대단한 것 같다. 눈에 보이지 않는 부분을 진단하고 처방을 내리는 행위 자체가 신기하기만 하다. 하지만 눈에 보이지 않는 부분에 대한 진단과 처방이 얼마나 정확한지 어떻게 알 수 있을까? 확인할 수 없는 부분에 대한 평가는 어떻게 내려야 할까?

정신 병동은 우리나라에서도 한참 이슈였던 적이 있었다. 물론 지금도 그렇다. 정신적 문제가 없는 사람도 어떤 권력에 의해 정신 병동에 강제로 수감되는 경우가 많았다. 외부적 권력이 아니더라도 잘못된 진단으로 정상인이 정신 병원에 수감되기도 했다. 때로는 정치적 목적으로 이용되기도 하였다.

필자는 촉망받는 기자였던 24살의 나이에 정신질환 오진을 경험한다. 자가면역 뇌염을 앓고 있는 그에게 의사들은 조현병 진단을 내렸다. 정신병원 강제 수감되기 직전에 한 의사의 끈질긴 노력으로 정확한 병명을 밝혀내고 사지로부터 벗어날 수 있었다.

이 경험을 기회로 오진의 희생자를 탐구하는데 전념한다. 그러던 중 한 무리의 가짜 환자를 정신질환자로 위장해 정신병원에 입원시켜 정신의학을 송두리째 흔든 '로젠한 실험'을 알게 된다.

우리의 마음으로 인해 생기는 병의 원인은 무엇일까? 정신 의학자들은 정신질환의 원인을 뇌와 같은 생물학적 원인에서 찾으려고 노력했다. 반면 프로이트는 무의식 이론을 통해 마음을 분석하고 원인을 찾으려 했다. 역사적으로 정신 이상의 원인은 악령에서 시작하여 뇌를 거쳐 무의식에서 찾으려 했지만 과학적으로 증명된 내용은 없었다.

데이비드 로젠한 교수는 '온전한 정신과 정신 이상이 존재한다면 우리는 그것을 어떻게 알까?'라는 물음을 던졌다. 당시 정신의학자들이 주장하고 합의한 '정신'의 개념에 의문을 제기한 것이다. 모든 사람들이 수긍할만한 증거는 없고 단지 관찰자의 눈에만 보이는 문제를 밝혀낸 것이다.

실제로 로젠한 실험 또한 많은 문제가 있었지만 그의 주장에 대중들이 열광했다. 그의 교수라는 직위와 <사이언스> 학술지의 권위가 이를 뒷받침했다. 전혀 과학적인 근거가 없으며 문제의 가능성이 상존한 정신 의학의 위험성을 제대로 드러낸 실험으로 기록되고 있다.

필자 스스로 온전한 정신을 가진 상태에서 오진으로 인해 정신병원에 수감될 위기에 처했었다. 이는 필자뿐 아니라 어느 누구에게도 일어날 수 있는 일이다. 의사의 오진뿐 아니라 다양한 이유로 일어날 수 있다. 또는 상속 문제, 정치적 문제에 엮여 발생하는 경우도 많다.

정신의학 분야에 관심이 없었지만 로젠한 실험은 중요한 실험으로 보인다. 많은 한계점과 문제점을 가지고 있다고 하지만 실제로 정신 의학이 가지는 많은 문제점에 대해 다시 생각해볼 수 있는 계기를 제공한 것임에는 틀림 없다. 평소 정신 의학에 대해 심각하게 생각해보지 않았었는데 다시 생각해보는 계기가 되었다.

* 출판사를 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.