1위의 삶

1위의 삶
정준교 지음 / 상상력집단 / 2023년 9월

영업은 사업과도 같다. 자신의 아이디어와 노력이 모든 것을 좌우한다. 근로소득자들은 자신의 능력에 따라 급여의 차이가 많이 나지 않는다. 하지만 영업을 하는 사람들은 능력의 차이에 따라 성과급이 몇 배에서 몇천 배 이상 차이가 나기도 한다. 그래서 영업을 잘하는 사람들의 노하우는 항상 배우고 싶어하는 사람들이 많다.

이 책은 소노호텔리조트 영업 분야에서 7년 연속 1위를 달성한 영업왕의 메시지를 담고 있다. 누구보다 평범했던 필자가 어떻게 영업에 입문해서 어떤 마음가짐으로 영업에 임했는지 알려준다. 성공을 위해 스스로 만들고 지켜야 하는 루틴, 인맥관리 노하우, 누구나 겪게 되는 슬럼프 극복 노하우, 특급 비법 및 스킬 등 현직 영업왕의 통하는 비결을 전한다.

영업을 잘하기 위해서는 무엇보다 중요한 것은 자기 자신을 잘 아는 것이다. 자신에게 어떤 영업 DNA가 있는지를 찾아야 효율적인 성공이 가능하다. 일단 내가 누군인지, 내가 무엇을 좋아하는지, 나는 어떤 관리 스타일을 가지고 있는지를 파악하는 것이 최우선이다.

다음으로 내가 몸 담고 있는 영업 분야를 잘 알아야 한다. 필자처럼 호텔앤리조트 관련이든 보험이든 자동차이든 그 분야를 잘 알아야 잘 팔 수 있다. 어떤 영업이든 사람이 자산이다. 따라서 영업 분야를 막론하고 사람 즉 인맥관리 노하우를 터득해야 한다. 특히 지인 계약이나 지인으로부터 소개받은 계약은 더 신경써서 관리해야 한다.

영업왕을 지속적으로 유지하기 위해서 필자가 신경쓴 부분은 바로 법인 계약인 것 같다. 개인 계약들은 한계가 있다. 만나는 성향, 인원, 계약 금액 등에 있어 법인에 비해 어려운 부분들이 존재한다. 따라서 영업왕을 하고 지속적인 유지를 위해서는 반드시 법인 계약을 이해할 필요가 있다.

나는 보험 영업 관리자이다. 직접 영업을 하기도 하지만 주로 보험설계사 관리 및 지점 운영을 한다. 보험관리자로서 가장 어려운 부분은 구성원들의 슬럼프 관리이다. 아무리 잘하는 사람도 슬럼프를 겪기 마련이다. 그럴 때마다 난감한 경험을 많이 했다. 특히 필자가 전하는 슬럼프 관리 전략은 숙지하면 도움이 될 듯 하다.

필자도 당연히 슬럼프를 겪었고 슬기롭게 잘 이겨냈기 때문에 지금에 이를 수 있었다. 슬럼프는 다양한 이유로 겪게 되지만 고객과의 관계가 대부분인 것 같다. 특히 고객이 왕이라는 생각을 버리고 나와 결이 맞는 고객을 선택하고 결이 맞지 않는 고객은 버리는 결단을 해야할 때가 온다. 이런 결단은 빠르면 빠를수록 좋다고 말한다.

필자가 강조하는 것 중에 또 하나는 절약보다 중요한 것은 투자라는 것이다. 투자는 미래의 불확실한 상황을 내게 유리하도록 미리 베팅하는 것이다. 영업인들이 투자보다 아껴서 돈을 더 벌수 있다고 생각하지만 필자의 생각은 다르다. 투자하면 투자한 것보다 더 많은 보상으로 돌아온다고 믿는다.

영업분야에서는 다소 생소한 호텔 및 리소트 영업에 대해 알 수 있는 책이다. 호텔 분야보다는 영업에 관한 전반적인 노하우를 알려주는 책인지라 보험, 자동차 등 다른 모든 영업에 두루두루 통하는 영업지침서가 아닐까 한다. 영업인들이 읽어보면 얻어갈 수 있는 소중한 노하우가 반드시 있으리라 생각한다.

시시콜콜 조선부동산실록

시시콜콜 조선부동산실록 - 왜 개혁은 항상 실패할까? 2023 한국출판문화산업진흥원 우수출판콘텐츠 선정작
박영서 지음 / 들녘 / 2023년 10월

부동산의 핵심은 예나 지금이나 땅과 집이다. 오늘날 서울의 부동산 가격을 보면서 지방이 느끼는 괴리감은 어디에서 온 것일까? 지금의 불평등이 갑자기 발생한 것이 아니라 조선시대에도 있었다는 사실을 아는가? 필자는 조선시대의 사료를 통해 조선시대의 부동산 문제를 밝힌다.

이는 단순한 조선시대의 부동산 문제가 아니라 현재의 문제와 많이 닮아 있다. 역사적으로 보면 귀족층의 대토지 소유가 항상 문제가 되었다. 심지어 이는 사회적 문제로 비화되어 망국으로 이끄는 경우가 많았다고 한다. 그만큼 사람들에게 땅과 집과 관련된 문제는 중요한 것이다.

책은 크게 두 부분으로 이루어져 있다. 조선의 과전법을 시작으로 하여 토지 개혁을 추구한 조선의 땅 이야기와 실거주자에게 집터를 주기로 약속한 조선의 집 이야기를 다룬다. 땅을 둘러싼 지배층의 욕심과 땅을 둘러싼 투쟁을 넘어 전쟁을 다룬다. 그리고 나라가 바뀌면서 토지 분배를 위한 노력을 알려준다.

조선시대에는 지금보다 땅이 가지는 의미가 특별했다. 조선시대는 농사가 나라의 근간이었고, 농사는 반드시 땅을 필요로 한다. 하지만 이 땅들의 대부분은 권문세족들이 소유하고 있고, 막상 경작하는 실경작인들은 형편이 말이 아니었다. 지금의 대한민국에서 일어나고 있는 부동산 편중 현상과 다를게 무엇이란 말인가?

대한민국은 세계에서도 거의 유일하게 땅과 집의 소유권이 분리된 나라이다. 하지만 조선시대에는 집에 대한 권리가 대체적으로 땅에 예속되어 있었다고 한다. 그래서 집 문제는 땅 문제보다 덜 예민한 주제였다. 지금은 땅보다는 집에 더 민감한 것이 사실이다. 대한민국도 집합건물 같은 경우는 집과 땅을 분리하지 않고 보기는 한다.

사회의 부조리를 비판했던 정약용 마저도 자식들한테는 한양을 떠나지 말라고 했다. 역사적으로 존경을 받을만한 정약용 같은 사람도 서울에 대한 미련을 버릴 수 없었던 것일까? 오늘날 대한민국의 국회의원들이 국민을 위한 정책을 하는 것처럼 하지만 결국은 개인의 이익을 챙기는 것과 묘하게 오버랩된다.

대한민국의 서울은 부동산 불패 신화를 끊임없이 이어오고 있다. 과연 이 불패신화는 언제부터 시작된 것일까? 필자는 19세기부터라고 말한다. 여러 문서들을 통해 19세기 후반에 땅값이 폭등하는 현상을 발견할 수 있다. 이때 집값이 상승한 주요인은 바로 당백전 발행이라고 한다.

만성적인 재정문제를 바로잡기 위해 토지개혁이 필요했고, 바로 당백전 발행을 실행한 것이다. 귀족들의 다양한 특권을 인정하면서도 재정 압박도 해결할 수 있는 묘수였지만 모든 일이 순조롭지는 않았다. 19세기에는 환퇴를 포함하여 다양한 거래와 투자 형태가 기록되어 있다. 19세기 이후로 조선에서는 신분이 아니라 돈이 필요한 시대가 되어가고 있었다.

책을 읽으면서 묘한 기시감을 느낀다. 필자가 과연 조선시대의 사료를 통해 작성한 것이 맞나 싶을 정도로 너무 유사하다. 조선시대 5백년 동안 일어났던 부동산 독점의 문제와 사이클이 지금도 대한민국에서는 정권이 바뀔때마다 재현된다는 사실이 놀랍다. 시대가 변하고 문화가 변하고 많은 것들이 변했지만 아마도 인간의 욕망이 변하지 않아서는 아닐까?

* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

수상한 단어들의 지도

수상한 단어들의 지도 - 꼬리에 꼬리를 무는 어원의 지적 여정
데버라 워런 지음, 홍한결 옮김 / 윌북 / 2023년 10월

중학교 때 영어를 배우기 시작하면서 영어 단어를 공부했다. 영어 단어는 어딘지 규칙이 있으면서도 규칙이 없었다. 그러다 고등학교에 들어가면서 어원을 통해 영어를 공부하게 되었다. 물론 더 많은 단어를 좀더 체계적으로 배우기 위해 어원 공부를 시작했었다. 물론 미처 다 끝내지는 못했지만 많이 흥미로웠던 기억이 있다.

수험공부를 위해 어원을 공부했던 고등학교와 달리 이제는 어원 공부를 할 필요가 없어졌다. 치열한 공부를 위한 어원 공부가 아닌 편안하게 지식을 넓히고 문화를 알고 싶은 생각에 또 다시 어원 책을 선택했다. 처음에는 고등학교 때 배운 것처럼 체계적이고 약간은 따분하리라 생각했다.

하지만 이 책은 다른 어떤 어원책과도 비교할 수 없다. 체계도 없고 방향의 흘러감도 없이 정처없이 빙빙 돈다. 부정적인 의미가 아니다. 마치 어원을 타고 영어의 세계로 빠져들어가는 느낌이다. 마치 영어 단어 하나를 가지고 이탈리아어, 라틴어, 아랍어, 그리스어 등 다양한 언어의 세계를 탐험하고 돌아온 느낌이다.

언어를 다루는 책이면서 어원을 분석하는 책이지만 순서대로 읽어야 하는 부담은 없다. 그저 필자가 자율적으로 서술한대로 따라가다보면 마치 소설을 읽는 느낌을 받는다. 어원을 소설처럼 편안하게 읽으면서 공부할 수 있을 거라고 상상이나 했겠는가? 학창 시절에 치열하게 어원을 공부해본 경험이 있는 사람은 반드시 이 신기한 경험을 해보기 바란다.

초대의 말 서문에 나온 것처럼 운명을 점치듯 아무 페이지나 쓱 열어서 읽는 재미가 있다. 하나의 단어가 어떻게 시작해서 어떤 과정을 거쳐서 지금의 형태를 갖추게 되었는지 궁금하지 않는가? 생물이 진화하듯 언어가 진화해 가는 과정이 바로 어원을 공부하는 이유가 아닐까?

누군가의 의도가 있어서라기보다 세월의 흐름에 따라, 언어를 사용하는 사람들의 문화에 따라, 또는 전혀 의도하지 않은 방향으로 언어는 진화를 거듭한다. 이 책이 소개하는 단어의 기원과 단어의 변화는 실수의 연속이라 할만큼 실수 투성이다. 많은 실수의 결과물들이 단어로 굳었다는 것이 신기하지 않은가?

생활, 문화 등뿐 아니라 종교도 어원에 많은 영향을 주었다. 특히 당시 기독교는 우리 일상에 많은 단어를 남겼다. 특히 우리가 헤어질 때 나누는 'goodbye'라는 인사가 'God be with you'에서 유래했다는 것이 흥미롭다. 영어뿐 아니라 스페인어, 프랑스어, 이탈리아어 등의 작별인사도 모두 신과 관련 있다는 사실이 신기할 따름이다.

이 책은 어원을 수험 목적으로 공부했을 때처럼 공부할 수 있는 책은 아니다. 체계적인 어원공부를 원한다면 다소 당황스러울 수 있다. 마치 그리스로마신화를 읽어내려가듯이 어원 공부를 할 수 있는 가벼운 책이다. 물론 그 내용은 이해하기 쉬울 정도도 가볍지는 않지만 말이다.

* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

장사 교과서 1 : 사장편

장사 교과서 1 : 사장편 - 장사를 하려면 경영학 책은 버려라 ㅣ 장사 교과서 1
손재환 지음 / 라온북 / 2023년 10월

필자는 장사는 누구나 할 수 있지만 누구나 성공할 수는 없다고 말한다. 평생 직장에서 퇴사한 사람들이 가장 쉽게 생각하는 것이 음식 창업이다. 하지만 이들의 성공확률은 최대한 긍정적으로 잡아도 10%를 넘지 않는 사실이 충격적이다.

필자는 장사 교과 시리즈의 첫 번째로 '사장편'을 소개한다. 필자는 장사로 성공하고 싶으면 경영학 책을 버리라고 말한다. 회사 경영과 장사의 경영은 엄연히 다르기 때문에 장사의 경영을 제대로 배우라고 말한다. 회사에서는 똑똑한 직원을 뽑아서 위임을 통한 경영을 하지만 장사는 그러면 망한다고 한다.

장사에서 똑똑한 2인자를 뽑아 위임을 하는 순간 사장과 직원의 갑과 을의 관계가 뒤집히고, 최악의 경우 직원은 가게 근처에 동종의 업종을 창업하게 된다. 따라서 진짜 장사의 고수는 지나치게 똑똑한 직원을 채용하지도 않고, 위임을 하지도 않는다. 회사와 달리 사장의 역할이 계속 필요하다는 말이다.

필자는 장사에서 성공하는 3가지 조건을 말한다. 팔 수 있는 매장을 만드는 상상력, 직원들을 움직이게 하는 추진력, 고객에게 만족을 제공할 수 있는 이타심을 발휘하는 능력이 그것이다. 이것이 필자가 장사 교과서 시리즈를 만든 계기가 되었다고 한다. 30년 이상 장사를 하면서 많은 사람들이 자문을 요청했던 노하우가 쌓인 것이리라.

장사 시리즈는 4권으로 이루어진다. 사장편, 매장편, 고객편, 직원편으로 이루어지는 데 4권만 섭렵해도 30년 장사의 노하우를 알 수 있지 않을까? 물론 30년을 다 담기는 힘들듯 하니 필자의 의도가 숨어 있는 행간을 잘 파악해야 하겠지만 말이다. 아무튼 30년 장사 노하우를 만날 수 있는 귀중한 기회가 될 것이라 생각한다.

이미 장사로 성공한 사람들의 자신만의 노하우와 스토리를 다룬 책들은 많다. 필자는 그들처럼 동일한 패턴으로 책을 쓰고 싶지는 않았다고 한다. 다만 장사를 막 시작한 초보 사장들도 체계적으로 따라할 수 있는 실용적인 교과서가 있었으면 하는 바람을 담았다.

필자는 장사하는 사람이 추가해야 할 가치로 매장의 가치와 사장의 가치를 강조한다. 고객이 매장을 자꾸 찾아오게 할수록 매장의 가치는 올라간다. 매장과 상관없이 사장이 친절하거나 특정 기술이 뛰어나면 사장의 가치가 더해진다. 단 매장의 가치와 사장의 가치를 사장이 주도해야 한다.

필자가 장사 교과서 시리즈를 '사장편'으로 시작하는 이유다. 매장은 많아지는 데 사장은 점점 설 자리가 없어지고 수금하는 사람으로 전락하면 곤란하다고 말한다. 사장은 매장을 장악할 줄 알아야 하고, 매장의 모든 상황을 꿰뚫고 있어야 한다. 직원들의 권한이 사장보다 높아지는 순간 사장은 쓸모없는 사람이 되는 것이다.

책으로만 다루던 장사에 관한 노하우를 실전에서 활용 가능한 지식으로 전달한다. 개인의 업적을 과시하기 위한 목적보다는 장사를 가치라는 관점에서 새롭게 짚어보고 근본적인 질문을 던진다. 책을 다 읽고 나면 왜 이 책이 장사 교과서라는 타이틀을 달았는지 이해하게 될 것이다.

장사 거인들의 성공 스토리를 많이 읽어보는 것도 중요하지만 무엇보다 장사의 가치, 원리를 먼저 터득하는 것이 옳지 않을까? 성공한 사장들의 스토리는 그들의 현재만을 보는 것에 불과하다. 그들이 과거에 성공을 위해 어떤 노력을 기울였는지는 이 책에 담겨 있다.

손흥민이 지금의 모습이 되기까지 기초기본을 어떻게 다졌는지 궁금해하는 사람이 손흥민처럼 될 수 있다. 지금 성공한 사장들의 과정이 궁금해야 그들처럼 성공할 수 있다는 말이다. 이 책은 지금의 모습이 아닌 지금을 만든 과거의 과정을 보여주는 교과서가 될 것이다.

지금은 빌딩투자 성공시대

지금은 빌딩투자 성공시대 - 빌딩의 가치를 높이는 차이 나는 투자 전략 가이드
황정빈 지음 / 라온북 / 2023년 9월

빌딩투자는 토지투자만큼이나 자본금이 많이 필요한 경우가 많다. 물론 꼬마빌딩이나 자투리 토지투자도 가능하지만 일반인은 상상도 하지 못할 규모의 거래가 많이 이루어진다. 필자는 수억의 빌딩부터 2,110억원의 빌딩 매매를 중개하면서 빌딩투자에 관한 사례와 함게 실전 투자법을 소개한다.

빌딩투자가 왜 유망한지 소개하고, 빌딩투자를 위한 기본지식을 다룬다. 본격적으로 빌딩 우량매물을 찾는 방법을 소개하고, 빌딩 매매계약부터 리뉴얼 관리까지 빌딩투자의 처음부터 끝을 자세하게 설명한다. 특히 빌딩의 가치를 높이는 데 반드시 필요한 리뉴얼 관리는 필자의 노하우가 가득 들어있어 자세히 읽어볼 필요가 있다.

빌딩투자의 성공사례를 통해 실전 투자비법을 분석한다. 투자전략과 투자사례를 통해 현재 시점에서 빌딩투자가 유망한 지역을 소개한다. 삼성역세권, 세종, 판교, 송도, 명동 등 과거부터 유망했거나 새로운 개발 호재 등으로 유망한 지역으로 떠오르는 지역들이다.

상권분석이 끝나고 투자할 지역이 결정되면 반드시 투자 가치를 상승시킬 수 있는 밸류업 매물을 찾아야 한다. 내가 준비한 자금 한도에서 임대수익과 매각차익을 동시에 실현할 수 있는 저평가된 매물을 찾는 것이 핵심이다. 좋은 매물을 잘 선택하여 적절한 리뉴얼 공사를 거친 후 우량 임차인으로 임대를 하는 것이 목표가 된다.

필자가 공개하는 밸류업 대박 빌딩을 찾기 위한 12가지 노하우를 살펴본다. 가장 중요한 것이 개발호재다. 개발호재는 빌딩뿐 아니라 모든 부동산의 가치 상승에 절대적이다. 정보의 정확성은 물론이고 시기의 적절성이 가장 중요한 포인트가 된다. 또한 건축법의 일조권 제한으로 인해 남향보다는 북향의 대지를 사라고 한다.

빌딩은 중간에 끼인 부지보다는 코너의 부지가 가치가 높고, 향후 상승 여력도 더 크다고 한다. 1층을 효율적으로 활용할 수 있기 때문이다. 토지는 모양이 폭은 좁고 깊이가 깊거나 폭은 좁고 길이가 긴 토지보다는 정방형의 토지가 건축선 후퇴 측면에서 더 유리한 경우가 많다.

맹지 투자는 하면 절대 안된다. 하지만 필자에 의하면 맹지인 것 같으면서 맹지가 아닌 토지에 기회가 있다고 말한다. 구거가 있는 맹지라면 저렴한 값에 취득할 수 있는 좋은 기회가 된다. 또한 국공유지가 접한 땅 또한 가치 상승을 염두에 두고 투자할만한 가치가 있다.

또한 큰 면적의 토지는 분할하여 판매하는 것이 가치 상승을 위한 한 방편이다. 건축법상 지하층에 속하지만 실제로는 1층으로 활용할 수 있는 경사지 코너 부지를 잘 활용하면 용적률 측면에서 큰 이득을 볼 수 있다. 기회가 된다면 경매나 공매를 통해 빌딩을 찾아보는 것도 좋다.

빌딩 투자에 대한 다양한 관점에서 검토한 결과, 자금이 충분하다면 당연히 도전해야 할 분야라 생각한다. 자금이 조금 부족하더라도 필자가 제시한 투자 전략에 따라 검토하고 실행하면 좋은 결과가 있으리라 생각한다.

부동산 투자의 시야를 상가건물과 토지에 국한하지 않고 빌딩 수준으로 넓힐 수 있는 안목을 제공하는 책으로 3번 이상 읽어보길 권한다.

* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.