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퍼펙트 입지 - 건물 투자, 입지를 알아야 돈이 보인다
박준연 지음 / 인사이드북스 / 2023년 4월
평점 :

부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라는 말이 있다. 그만큼 부동산 투자에서 입지의 중요성은 크다. 그의 첫 책 <건물투자 비밀노트>가 건물투자 개론서라면 이 책 <퍼펙트 입지>는 건물투자 본격 실용서라고 말한다. 처음부터 여러 내용을 담으려다 초보용과 중급자용으로 나눈 셈이다.
이전 책이 주로 부동산 투자에 대한 지식 확장에 주안점을 두었다면 이번에는 구체적인 건물 투자처를 중심으로 실었다. 건물투자 유망지역을 블록으로 묶어 각 입지의 특성과 개발 가능성, 향후 미래가치 등을 분석하고 방향성을 저자의 안목으로 짚어낸다.
저자가 제시하는 유망 건물 투자처를 공부하다보면 자연스럽게 입지의 개념, 상권과 입지의 관계, 미래가치와 확장성에 대한 눈이 트이도록 구성되어 있다. 유망 투자 지역은 대부분 미래가치가 높은 서울을 중심으로 편성되었다. 지방의 중심지에 대한 정보가 없는 것이 조금은 아쉽다.
매매를 통한 시세차익을 목적으로 하는 아파트와 달리 건물 투자는 꾸준히 수익을 내는 것이 중요하다고 한다. 물론 시간이 지나면서 자연스럽게 시세차익이 발생하고 가치가 상승하겠지만 꾸준한 임대수익 확보가 건물 투자의 본질이라고 강조한다. 건물 투자 전문가로서 건물 투자를 시세차익 개념으로만 접근해서는 안된다고 말한다.
좋은 상권은 사람들을 잘 끌어들일 수 있는 매력포인트가 있어야 하며, 그 매력을 계속 유지할 수 있는 힘이 있어야 한다. 예를 들어 강남역 사거리는 대한민국에서 유동인구가 가장 많은 곳으로 새로운 트렌드를 접할 수 있는 장점이 있다.
하지만 한 번 좋은 상권이 영원하라는 법은 없다. 이태원의 경리단길의 상권처럼 유명 상권은 한 번 이상의 시세 조정기를 거친다. 따라서 황금 상권이라도 지속적으로 체크해야 한다. 말 그대로 상권은 살아있는 생물이란 말이다.
건물 투자는 사람이 많이 모이는 곳 중심으로 해야 한다고 했다. 이를 땅의 용도로 구분하면 상업지를 말한다. 상업지는 주거지역에 비해 용적률이 3배 이상 높기 때문에 높은 임대수익을 기대할 수 있는 곳이다. 지가 상승률도 상업지역이 가장 높다.
건물 투자를 할 때 반드시 피해야 하는 지역은 2종일반주거지역과 1종일반주거지역이다. 용적률 제한 등과 같은 이유로 상업용 건물투자에 적합하지 않다. 정리하면 준주거지역보다는 상업지역, 상업지역 중에서도 대로변에 투자하는 것이 정답이다.
건물 투자를 할 때 중요한 것 중에 하나가 교통이다. 아파트 투자를 할 때는 교통이 핵심 입지조건 중 하나다. 하지만 건물투자에서는 항상 그렇지는 않다고 한다. 교통이 편하면 사람들이 많이 모일수도 있지만 그만큼 편리한 교통을 따라 소비의 분산이 일어날 수도 있기 때문이다. 따라서 교통보다 중요하게 생각해야 하는 것이 상권을 유지할 수 있는 매력이다.
우리가 하는 투자에는 여러 가지 요소가 영향을 미친다. 금리는 투자 결정에 가장 중요한 요소 중 하나이다. 하지만 금리가 건물 투자에 미치는 영향은 제한적이다. 2022년 이후 금리가 급등한 이후에도 서울 시내 건물가격은 거의 하락하지 않았다. 반면 서울 시내 아파트 가격은 폭락했다.
아마도 아파트에 비해 건물주들의 경제적 여력때문으로 해석된다. 건물투자는 아파트 투자에 비해 진입 장벽이 높은 편이다. 또한 매월 임대수익 발생으로 은행 이자에 대한 부담이 적은 것도 한 이유가 될 것이다.
최근 서울 시내 건물 투자에서 중요한 포인트가 있다. 수요는 많은데 공급이 부족하여 건물 임대료가 상승하고 있다. 강남의 인기 지역 사무실 임대료 상승률이 20%가 넘고 있으며 테헤란로에는 공실이 없다고 한다.
또한 값비싼 도심의 상업지에 일반 건물 대신 오피스텔, 도시형 생활주택 등 주거시설이 들어오면서 건물 수가 줄어들고 있다. 건물은 아파트처럼 서울 시내를 벗어난 외곽지역에 지을 수는 없다. 다만 토지의 용도 변경을 통해 건물 부족을 해결해야 하는데 용도 변경은 거의 발생하지 않는다.
즉 확실히 끌리는 매력이 있고 그 매력을 유지할 수 있는 서울 시내 상권 중에서 건물 투자를 결정해야 할 것이다. 그리고 건물 공급 부족 현상을 이해하고, 따라서 임대료 상승, 건물 가격 상승으로 이어지는 메커니즘을 이해한다면 왜 건물 투자를 해야하는 지 알 수 있지 않을까?
이런 관점에서 강동구, 강남구, 강남대로, 용산/마포/성동구, 서초/동작/관악/영등포구, 종로/은평/동대문/노원구의 핵심 투자처를 블록으로 나눠 다룬다.
자금력 측면에서 건물 투자는 진입 장벽이 높은 것은 사실이다. 미리 공부해 놓는다면 건물 투자뿐 아니라 부동산 시장을 이해하는 눈이 확장될 것이라 믿는다.
* 출판사로부터 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.