대출 업무는 처음이라

대출 업무는 처음이라 - 부동산 대출 실무 핵심 인사이트
이훈규 지음 / 매일경제신문사 / 2025년 2월

* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

이 책은 대출 업무를 실무적으로 다루는 사람들을 위한 책에 가깝다. 일반인들에게는 좀 낯설거나 어려울 수 있다. 하지만 내가 과감하게 이 책을 선택한 이유는 '지피지기'를 위해서이다. 대출은 부를 늘릴 수 있는 훌륭한 레버리지가 되어 준다. 하지만 잘못 사용하면 인생을 망하게 할 수 있는 양날의 검이다. 그래서 대출을 해주는 사람의 입장을 잘 알아야 대출을 적절하게 잘 받을 수 있을 것 같아 선택했다.

대출 업무의 기본부터 일반 담보 대출, 신탁담보 대출, 건축자금 대출 및 채권관리까지 대출 실무를 다룬다. 나는 대출과는 전혀 다른 업무를 하고 있기 때문에 대출 실무보다는 그들의 머리 속을 들여다보고 싶다. 그들이 어떤 기준으로 대출을 시행하며, 어떤 기준으로 채권을 관리하는지가 관심의 대상이다.

나는 향후 대출을 통해 부동산 투자를 생각하고 있고, 부동산 개발을 통한 투자도 생각하고 있다. 더불어 내가 태어난 고향 또는 마음에 드는 곳에 살 집을 건축하는 생각도 가지고 있기 때문에 대출을 잘 아는 것이 중요하다.

부동산 담보 대출을 받기 위해서는 담보 대상 부동산을 평가하는 작업이 선행되어야 한다. 보통은 은행 측에서 감정평가를 진행하지만 개인적으로 감정평가서를 가지고 오는 사람이 있다고 한다. 하지만 은행에서는 개인이 가지고 오는 감정평가서를 신뢰하지 않는다. 실제 가치보다 높게 평가되어 있을 가능성이 높고, 따라서 은행이 신뢰하기 힘들다는 이유 때문이다.

대출 심사시 은행마다 기준이 있다. 공통적으로 적용하는 기준은 채무자의 신용등급, 채무자의 상환능력, 채무자의 자산 및 부채현황, 부동산 담보의 가치, 대출 조건, 규정 준수 등이다. 금융기관의 대출 심사 기준이기 때문에 우리는 이 기준에 맞춰 적절하게 대출을 요구하면 된다. 6가지 기준 중에 앞의 4가지는 채무자의 조건, 뒤의 2가지는 대출자의 기준이다.

금융기관은 대출 변제 능력을 파악하기 위해서 채무자의 신용 및 능력을 검증한다. 그리고 추가적인 대출 변제 능력 제고를 위해 자산 및 부동산 담보의 가치를 평가한다. 모든 조건이 다 이루어져도 자체 내부 기준에 따라 대출 조건을 정하고 규정을 준수하도록 진행한다. 따라서 빌리는 입장에서는 위의 6가지를 잘 따져보고 미리 잘 관리하도록 해야할 것이다.

부동산 담보 대출의 경우 저당권 설정 방식으로 담보를 설정한다. 대출금 상환이 이루어지지 않을 경우에는 먼저 채무자에게 대출금 상환 통지를 하고, 일정 기간 동안 상환이 이루어지지 않으면 법적 절차인 경매 절차가 시작된다. 경매는 법원이 강제 처분을 통해 채권의 상환 절차를 진행하는 것이다.

경매뿐 아니라 채무자의 재산 가압류도 진행되기 때문에 절차를 잘 알고 있어야 한다. 작은 금액 때문에 알짜 재산이나 부동산에 가압류나 경매 절차가 진행된다면 치명적인 타격을 입을 수도 있다. 대출의 실무 절차를 잘 아는 것은 곧 내 재산을 잘 지키는 길이기도 하다.

우리는 왜 공허한가

우리는 왜 공허한가 - 문제는 나인가, 세상인가 현실의 벽 앞에서 우리가 묻지 않는 것들
멍칭옌 지음, 하은지 옮김 / 이든서재 / 2025년 2월

* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

현대 사회는 그 어느 시대보다 풍요로움을 가져다준다. 하지만 개인이 가지는 정신적 피폐함은 최고조에 달한 것 같다. 역사상 정신 질환을 가장 많이 겪고 있고, 자살하는 사람들도 많아지고 있다. 사회학, 사회인문학은 바로 이런 사회 현상을 연구하는 학문이다. 하지만 필자는 사회학이 사회 현상의 이유를 밝힐 수는 있지만 해결책을 제시할 수는 없다고 말한다.

현대인들은 자신을 보호하고 책임을 회피하기 위해서 무의식적으로 '내 잘못이 아니다'라는 말을 많이 한다. 나에게 일어난 일이 내 잘못이 아니라고 말한다. 그럼 누구의 잘못일까? 국가, 주변 사람들, 가족의 잘못일까? 자신의 행동에 책임 지는 것을 두려워하고 누군가에게 원망을 전가시키고 싶은 마음을 가지게 한다.

필자는 내 잘못이 아니라고 말하는 태도가 자신의 잘못을 누군가에게 전가하려는 것이 아니라 현대사회가 돌아가는 기본 로직에 가깝다고 말한다. 복잡한 분업화 시스템에 속한 개인은 하나의 도구에 불과하다는 것이다. 하나의 부품처럼 기능적인 연결성을 유지하다보니 효율성을 위해 책임 전가가 보편화된 시대가 된 것이다.

분업화된 시대에 전체 흐름을 알 필요가 없이 자신이 맡은 부분만 잘 해내면 된다는 생각이 지배적이다. 사회적인 도덕이나 개인적인 양심과 상관없이 자신에게 주어진 일만 잘 해내면 된다는 생각이 스스로를 큰 시스템의 도구로 만들고 있는 듯 하다. 커다란 시스템에서 내가 차지하는 비중은 작지만 그 일을 성실하게 수행하지 않으면 전체 시스템이 멈출 수도 있는 그런 시대에 살고 있다.

돈은 행복을 위한 도구에 불과하지만 현대 사회는 돈을 절대적인 목적으로 삼는다. 돈의 논리 앞에 행복이라는 목적을 달성하기 위한 도구가 오히려 목적이 되는 아이러니한 상황이 발생한다. 그렇게 인간은 물질로 인해 한없이 소외되는 보편적인 현상이 심화된다. 자신의 가치를 깨닫고 삶의 중심을 잡아야 하지만 소외화 현상과 물신숭배로 인해 현대인은 심각한 분열 상태에 직면하게 된 것이다.

우리는 다양한 문제로 삶의 이유를 잃어가는 시대를 살아가고 있다. 여행은 우리가 삶의 이유를 찾아가는 중요한 역할을 한다. 삶이라는 것은 긴 호흡 속에서 보면 천천히 조용하게 되새겨봐야 하는 중요한 가치이다. 하지만 현대 사회를 살아가는 사람들은 그 의미를 잊고 도장깨기식 여행을 한다. 죽기 전에 가봐야 하는 버킷리스트 달성을 위해 인생의 가치를 고민할 시간조차 허락하지 않는다.

각종 SNS에서 유명 인사들이 소개한 곳은 꼭 가봐야 하고, 남들이 세세하게 소개해 놓은 곳은 모두 다녀야 하는 식이다. 다른 사람의 개인적인 취향, 스토리가 모든 사람들의 취향을 바꾸고, 스토리를 만들어 간다. 과연 그런 장소에 가서 어떤 추억을 쌓을 것이며, 어떤 가치를 느낄 것인가?

여행은 지친 일상을 회복하는 치유의 힘이 있다. 여행지에서 평상시에는 느끼지 못한 새로운 경험을 하거나 감정을 느낄 수 있으면 그만이다. 하지만 여행지에서 찍은 사진들을 열심히 SNS에 올리고 댓글에 달린 사람들의 반응에 행복해하는 사람들이 많다. 여행 자체의 행복보다는 다른 사람들의 반응에서 오는 행복을 즐기는 경우이다. 물론 행복의 측면에서는 잘 모르겠으나 여행 자체의 의미는 퇴색된 느낌이다.

하지만 여행 자체의 행복이든 여행 이후의 행복이든 정답은 없다. 개인에 따라서 느끼는 행복의 차이가 없다면 그것 또한 바람직한 일이다. 현대인들이 끊임없이 공허해지는 이유를 제시하고, 어떻게하면 우리가 행복해질 수 있을까에 대한 물음표를 던짐으로써 삶의 이유와 행복을 다시 한 번 고민해볼 수 있는 기회를 제공한다.

AI 시대 생존 전략

AI 시대 생존 전략 - 구글 AI 엔지니어가 공개한 AI 활용 비법
세가 쳉 지음, 홍민경 옮김, 샤오위핀 정리 / 더페이지 / 2025년 2월

* 컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

이제 더 이상 AI라는 말은 혁신을 의미하지 않는다. 오히려 범용화가 이루어지고 있는 것이다. AI를 활용하지 않는 비즈니스는 없을 정도이고, AI가 없이는 마케팅을 할 수 없는 시대가 되어가고 있다. 이제는 AI를 적용해야 하는지가의 고민보다는 어떻게 잘 적용해야 하는지를 고민해야 하는 시대가 되었다. 산업화 이후로 기계로 인한 분업화를 고민했던 것처럼.

AI가 당연한 시대에 우리가 고민해야 하는 것은 무엇일까? AI가 우리의 직업을 빼앗아 갈지, 아니면 AI가 인간을 공격할 것인지 등을 고민해야 할까? 사실 AI의 기술적인 부분을 일반인이 이해하기는 정말 어려운 부분이다. 이해할 수도 없고 이해할 필요도 없다. 우리가 청소기를 사용하면서 청소기의 기계적인 작동원리, 구조를 속속들이 알 필요가 없는 것처럼 말이다.

AI 시대를 살아가는 우리는 어떤 생존전략을 가져야할까? 대만 AI분야의 천재로 불리는 필자는 AI 시대일수록 인간성이 강조된다고 말한다. AI가 거의 모든 것을 대체할 수 있지만 인간이 가지는 고유한 본성만큼은 대체할 수 없기 때문이다. AI의 첨단기술이 발전할수록 우리는 사람과 사회에 더 많은 관심을 가져야 하고, 온기가 중요한 시대가 되어야 한다고 말한다.

AI가 인간을 대체하는 것이 아니라 AI를 사용할 줄 아는 사람이 주도하는 시대가 되었다. 문자를 읽고 사용할 줄 아는 리터러시가 중요했던 것 만큼, AI 리터러시가 미래에는 중요한 능력이 된다는 것이다. AI를 개발하는 것도 중요하지만 AI 기술을 잘 활용하는 것이 더 중요한 시대가 된다. 문자를 발명한 사람보다 그 문자를 더 잘 활용하는 사람이 주도하는 것처럼.

필자는 우리 사회의 다양한 분야에서 AI를 활용하여 앞서나갈 수 있는 방법들을 알려준다. 하지만 그 핵심에는 다양하게 변하는 것들을 AI와 결합하기보다 변하지 않는 가치를 지키는 노력에 있다. AI의 발전 속도는 어느 누구도 예측할 수 없을 정도로 빠르고 예측 불가하기 때문에 계속적인 대응을 하다가는 언젠가 지치기 마련이다. 따라서 전체적인 흐름 속에서 중심을 잡고 가야할 가치를 찾는 것이 중요하다고 말한다.

도저히 따라잡을 수 없을만큼 빠르게 질주하는 AI의 시대에 우리가 해야할 것은 바로 변화가 필요하지 않는 핵심 가치를 찾아서 그것에 초점을 맞추는 작업이다. 특히 성공적인 비즈니스를 해내고 있는 많은 기업들이 자신들의 핵심 비즈니스의 가치를 더하기 위해 AI를 활용하고 있다는 사실에 주목할 필요가 있다. AI가 새로운 비즈니스를 창출하는 것이 아니라 기존의 핵심 비즈니스 모델을 강화해주는 역할을 하는 것이다.

AI를 통해서 새로운 비즈니스 모델을 혁신적으로 도전하는 창업 기업들은 거의 실패할 것이라고 말한다. 기존에 없던 새로운 가치를 창출하는 것은 어려운 일이고, 그 대신 AI를 응용하여 가치를 추가하는 서비스들이 대세를 이룬다고 말한다.

아마존과 넷플릭스가 AI를 활용하여 기존 서비스인 물건 판매, 영화 추천을 벗어난 혁신적인 서비스를 제공할 수 있을까? 기존 핵심 비즈니스는 그대로인 상태에서 AI를 통해 고객의 구매 성향과 영화 취향을 분석하여 추가적인 추천을 더 할 수 있을 뿐이다. 이것은 완전히 새로운 가치 창출이 아니라 기존 가치를 더 강화해주는 것이다.

필자는 진정한 AI 리터러시는 인문학적 소양을 바탕으로 기존의 핵심가치를 찾는 작업이라고 말한다. AI는 기존의 핵심가치를 시대에 맞게, 고객들의 편의에 맞도록 강화시켜주면서 핵심 비즈니스 가치를 더욱 가치 있고 경쟁력 있는 시스템으로 만들어 가는 것이다. AI 시대에 본질의 가치에 더 집중하고, 인간의 본성에 충실한다면 더 나은 성공을 이룰 수 있을 것이다.

K-방산에 투자하라

K-방산에 투자하라
김민석 지음 / 위즈덤하우스 / 2025년 2월

*  출판사를 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

대부분의 산업들은 인간의 생활을 편리하게 하거나 안전하게 하는 제품들을 생산한다. 따라서 산업이 발전하면 인간의 복지와 행복도 늘어나는 것이 보통의 상식이다. 하지만 방위산업체는 파괴하고 살상을 목적으로 하는 제품을 생산하며, 기술의 발전은 더 처참한 결과를 야기할 수밖에 없다. 하지만 러시아의 우크라이나 침공으로 보면 방위산업체는 한 국가에 없어서는 안되는 필수산업이다.

러시아는 2022년에 자국의 방위력이 낮은 우크라이나를 침공했다. 군사력에 자신이 있었던 러시아는 빠른 시간에 우크라이나를 점령하는 것이 목적이었으나 전쟁은 3년을 향해 가고 있다. 러시아-우크라이나 전쟁으로 가장 많은 피해를 본 국가는 당사자들이지만 전세계는 그로 인한 물가 상승으로 곤란을 겪고 있다

러시아-우크라이나 전쟁은 비극이지만 그로 인해 수혜를 받은 산업은 방위산업이다. 특히 그 동안 수면 아래에 있는 대한민국의 무기체제들이 전세계에서 각광을 받고 있다. 방위산업은 국가 주도의 산업이기때문에 민간기업 자체만으로는 성장이 어렵다. 우리나라는 국방과학연구소의 주도 아래 여러 민간 업체들이 협력하고 있다. 책에 의하면 우리나라는 한화그룹, KAI, LIG넥스원, 현대로템을 중심으로 약 83개의 기업이 방산기업으로 지정되어 있다고 한다.

K-한류를 중심으로 K-컬처, K-푸드, K-드라마 등 많은 한국 문화들이 전세계에서 맹위를 떨치는 가운데 K-방산도 그 위상에 한 몫을 하고 있다. 냉전 시대가 종식된 후 미국과 유럽을 중심으로 경량화, 신속성에 중점을 둔 첨단 무기들을 생산하기 시작했다. 반면 대한민국은 북한과의 대치 상황으로 인해 여전히 재래식 무기를 많이 생산하고 있었다.

필자는 이런 대한민국의 특수 상황이 역으로 지금의 K-방산의 위상을 드높이는 데 기여를 했다고 본다. 우크라이나 전쟁의 상황으로 보면 최첨단 무기의 싸움보다는 여전히 포탄과 야포의 중요성, 전차를 동원한 대규모 기갑전력의 중요성이 증대되었고, 지루한 지구전이 계속 되면서 막대한 인명 피해를 가져왔기 때문이다. 첨단 무기의 경연장이면서 동시에 과거의 전쟁 양상이 큰 비중을 가지고 있었다는 것이다.

한국 방위산업의 시장점유율은 현재 세계 9위 수준으로 대한민국 정부는 2027년 글로벌 4대 방산강국의 목표를 가지고 있다. 다른 어떤 나라보다도 방위산업체의 평균 성장율이 빠르게 증가하고 있다. 이런 시점에서 우리는 우리나라의 방산업체의 경쟁력을 들여다보고, 향후 투자의 기회로 삼으면 좋을 것이다.

국가 기밀인 정보를 제외하고 우리가 시장에 투자할 수 있는 대량의 정보를 제공한다. 전차, 자주포, 장갑차와 같은 육상 무기체계, 전투기, 드론 및 무인항공기와 같은 항공 무기체계, 디젤잠수함, 다목적 전투함, 해상 무인체계인 유령함대와 같은 해상 무기체계, 지대지미사일, 지대공미사일 등 총 10가지의 무기체계의 경쟁력과 특징을 다룬다.

특히 K9 자주포는 가장 많은 국가에 가장 오래 꾸준히 팔리는 K-방산의 효자아이템이다. 현재 10개국에 수출 계약이 진행되어 판매되고 있고, 추가로 더 확대될 것으로 보인다. K9 자주포는 초기 개발 단계에서부터 미국의 견제를 받았고, 내부적으로는 국군의 기준이 너무 높았다고 한다. 그렇게 조금씩 난제를 해결하면서 개발에 성공하고, 개발하자마자 2000년 7월에 튀르키예로 최초 수출에 성공한다.

K9은 1999년부터 2019년까지 약 20년 이상 생산되며 한국의 지상 방산 시장에서 주도적인 위치를 획득했다. 하지만 중간에 군의 전략이 변경되면서 큰 위기를 겪었다. 2010년 11월 일어난 연평도 포격사건으로 K9 자주포의 위상은 높아졌고, 추가로 포가 설치되어 1178문의 자주포를 배치하는 수준에 이른다.

방산 무기의 성공적인 수출은 통상 가격, 성능, 구매 및 납기조건이라는 3가지의 까다로운 조건이 있다. K9의 가격은 40억원으로 작지 않은 가격이지만 미국이나 독일의 제품보다 30~50% 수준으로 유지되었고, 20년 동안 이 가격은 유지되었다는 데 있다. 성능은 과히 세계 최정상급이라 할 수 있다.

지금은 K9 자주포를 시작으로 '궁' 시리즈도 전세계적으로 수출 효자 품목이 되어 있다. 필자가 언급한 10가지 대표적인 무기체계의 기능, 특징 등을 알 수 있고 세계 시장에서의 경쟁력도 알 수 있다. 또한 이 무기들의 향후 전망을 알 수 있어 유망한 방산 기업에 투자할 정보를 얻을 수 있어 좋다.

뇌는 어떻게 성공하는가

뇌는 어떻게 성공하는가 - 내 생각과 행동을 바꾸는 집파리 효과
에바 반 덴 브룩.팀 덴 하이어 지음, 최기원 옮김 / 매일경제신문사 / 2025년 2월

*  컬처블룸을 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

현대인들은 노출된 다양한 미디어 등에 의해 세뇌되고 있다. 세뇌는 지식의 많고 적음, 지위의 높고 낮음, 남녀노소에 관계없이 가능하다. 특히 현대는 많은 미디어들의 가짜 뉴스가 심각하다. 알고리즘으로 돌아가는 SNS 중독에 빠지면 한 사람의 세계관을 망가뜨릴 수 있는 지경에 이르렀다. 한 가지 주제에 침착하면 할수록 그에 관련된 영상과 자료가 나를 따라다닌다.

이런 것들이 바로 인간의 심리를 이용하고 조작한다. 그렇게 한 사람의 생각과 행동을 조작하기 쉬운 시대가 되었다. 이런 것들의 기저에는 행동경제학의 논리가 깔려있다. 사람들은 자신들이 논리적인 사람이고, 그 논리에 따라 이성적인 행동을 한다고 생각한다. 하지만 많은 경우에서 사람들은 충동적이거나 비합리적인 행동을 서슴치 않는다.

사람들은 담배를 피우면 몸에 해롭다는 것을 안다. 하지만 담배를 그렇게 쉽게 끊지 못한다. 그래서 담배갑에는 흡연의 해로움을 무섭고 끔찍한 흡연 피해자들의 사진을 통해 경고하고 있지만 효과가 그렇게 좋아 보이지는 않는다. 사람이 논리로만 생각한다면 모든 사람들이 담배를 끊어야 하는 것이 정상이지만 그렇지 않다.

필자는 언뜻 보기에는 사소한 것들이 사람의 행동에 큰 영향을 미치는 경우를 많이 보았다. 그래서 이런 현상에 '집파리 효과(Housefly Effect)'라는 이름을 붙였다. 소변기에 파리 모양을 그려넣으면 소변을 흘리는 양이 줄어든데서 착안한 아이디어이다. 이 책은 행동경제학을 통해 인간의 선택과 행동을 설명하고, 활용할 수 있는 인사이트를 제공한다.

내가 이 책에서 가장 주목한 것 중에 하나는 바로 '이야기의 힘'이다. 원래의 가격이 싼 물건이 비싼 물건보다 훨씬 비싸게 팔릴 수 있을까? 그렇다. 싼 물건도 스토리를 잘 붙이면 엄청난 가치를 가지게 된다. 그래서 사기꾼들이 스토리를 많이 이용한다. 같은 물건이라도 유명한 사람이 사용한 것이면 가치는 천문학적인 수준까지 상승한다.

1만원 짜리 물건에 매력적인 스토리를 입히면 100만원에도 판매할 수 있다. 우주에서도 작동한다는 빈티지 스위스 시계는 직장인에게 큰 의미를 갖지 않지만, 스토리의 힘은 우리를 매료시키고도 남는다. 이것이 바로 매력적인 스토리의 집파리 효과이다.

심지어 스토리는 없는 이야기도 스스로 만들어내는 특성이 있다. 인터넷을 떠다니는 수많은 음모론들을 보면 알 수 있다. 의심이 제기되면 사람들은 달려든다. 서로의 상상력을 과시하기라도 하듯 없는 이야기들이 눈덩이처럼 불어난다. 나중에는 그것이 마치 사실인 것처럼 거짓뉴스는 걷잡을 수 없이 퍼지고 만다.

2019년 암스테르담 스키폴 공항의 한 비행기에서 납치 경보가 울렸다. 일반인들에게는 납치 경보만 알렸을 뿐 그외 어떤 정보도 알려지지 않았다. 하지만 30분 만에 납치 스토리는 모든 사람들에게 알려지고 있었다. 구체적인 납치 정황을 스스로 만들어 내고 있었던 것이다. 지금의 대한민국은 이렇게 자명한 자작 스토리가 판을 치고 있다.

이 책에서 제시하는 71가지의 인지편향이 인간들의 선택과 행동에 어떤 영향을 주는지 잘 이해해야 할 것이다. 나는 생각보다 논리적이지 않음을 인정하고, 누군가의 집파리효과 때문에 의도하지 않는 선택과 행동을 할 수 있음을 알아야 할 것이다.