하우스푸어의 역설

하우스 푸어 - 비싼 집에 사는 가난한 사람들
김재영 지음 / 더팩트 / 2010년 7월

역설적이지만, 하우스푸어는 부동산 시장이 합리화되고 있음을 보여준다. 자본주의에서는 수익이 있으면 위험이 있다. 위험을 말하지 않는 자본주의는 거짓이다.

의류시장에서 의류상품(옷)을 고를 때 디자인, 박음질, 가격을 고려하는 것 처럼, 금융시장(은행)에서 금융상품(주택담보대출)을 고를 때에도 금리, 물가상승률, 상환능력을 고려해야 한다. 고려할 수 있어야 한다.

결국, 부자 아빠와 가난한 아빠는 결국 한 사람이었다. 그것이 레버리지의 양면성, 금융의 양면성이다.

그래서, 저자의 선분양에 대한 편향적 접근이 아쉬웠다. 선분양이든 후분양이든, 금융 위험을 한쪽에게 일방적으로 전가하는 '후진적 금융'이라는 점에서 동일하기 때문이다. 정답은 금융 위험의 합리적 배분.

"부동산 가격이 상승하지 않는 경우, 20년 만기 주택담보대출은 10년 만기 복리저축과 동일하다. 금리가 올라가면 저축만기는 더욱 단축된다."
"재건축 시장은 소비재 시장이 아닌, 유가증권 시장과 다름없다."
"용적률을 내 재산처럼 생각해서는 곤란하다."
"빚으로 집을 산다는 것은, 집값이 떨어진다는 가능성을 전혀 고려하지 않은 행위이다."
"시가총액 4조원의 주식시장이라면, 이런 식으로 분석하지는 않을 것이다."
"아파트 이야기는 시청률 40%가 넘는 드라마였다. 이 이야기는 단순한 구전동화가 아니었다. 이야기의 생산자들은 권력을 가지고 있었다."
"자본주의에서는 수익이 있으면 위험이 있다. 위험을 말하지 않는 자본주의는 거짓이다."
"모든 자산은 금리 대비 가치로 계산되어야 한다."

정말 재밌다.

대한민국 부동산 40년
국정브리핑 특별기획팀 엮음 / 한즈미디어(한스미디어) / 2007년 6월

수험계에서 '열심히 공부하면 안되는 과목'으로 알려져 있는 것이 바로 '부동산 정책론'이다. 너무 재밌지만, 출제비중이 낮기 때문이다. 아직 사회 경험이 부족한 20대 후반 수험생들에게, 투자, 금융, 개발, 관리 같은 여타 각론은 생소하기만 한 분야이지만, 정책은 미디어를 통해 충분히 익숙하면서 찬반의 논점까지 있다. 수험생들끼리 부동산 정책을 두고 토론 아닌 토론을 하다보면, 정작 시험 적합한 공부에서는 멀어진다는 얘기다.

이 책은 그 만큼 재밌다. 부동산 정책을 종과 횡으로 분류하고 분석하고 있는 것이 최대 장점이다. 편집에서 다소 아쉬운 구석이 있지만, 부동산 시장의 2대 핵심 명제인 '시장의 안정화'와 '주거복지'가 어떻게 진행되고 있는 지, 3공화국부터 참여정부까지 각 정부의 공과가 무엇이었는 지 알 수 있다. 여기에 덧붙여 한국 부동산 정책의 롤모델인 일본, 그리고 그 외 국가의 정책 사례만 더 살펴보면 부동산 정책을 바라보는 프레임이 완성된다고 해도 과언이 아니다.

"사고가 나지 않더라도 교통질서를 위해 신호등이 필요하듯, 부동산 시장의 질서를 잡는 데 꼭 필요한 제도와 시스템들이 있다." (이동성 前건설부 주택국장)
 
"지금까지 우리나라는 재원부족으로 인해 투기성 자금의 유입을 허용하거나, 나아가 조장하는 방식에 크게 의존했다. 이는 결과적으로 한쪽에서는 투기와 싸우고, 다른 한쪽에서는 투기적 수요를 부추기는 모순적 상황을 야기했다." (임서환 주택도시연구원 연구원)

"토지공공성에 대한 사회적 합의 수준이 낮고 토지시장 참여자들은 자본이득을 챙기려는 형태로 움직이고 있다. 토지시장과 사법부 판례, 국민의식 모두가 부동산의 사익옹호를 지향하고 있다." (국토연구원)

"거액을 대출받아 이자만 내다 2~3년 뒤 집값이 오르면 일시에 상환해도 되는 주택대출 시스템으로는 집값을 잡기 힘들다. 주택시장 안정을 위해서는 장기 고정금리대출 비중이 전체 주택대출 중 70% 이상으로 늘어나야 한다." (정홍식 前주택금융공사 사장)

"토지공개념의 효과를 단순히 땅값 안정에서 찾아서는 곤란하다. 이것이 토지소유에 대한 인식을 이용 위주로 바꾸는 데 기여했는가 그리고 토지소유구조의 재편을 이뤄낼 수 있는가를 기준으로 평가해야 한다." (이규황 前건설부 토지국장)

"돈 빌려다 쓰십시오. 정부가 뒷감당해주겠습니다. 재정능력에 따른 공급정책이 아니라 수요에 맞춘 공급정책으로 전환합시다." (故노무현 前대통령, 주거복지토론회)

부동산 서적? 재테크 서적?

빌딩부자들 - 평범한 그들은 어떻게 빌딩부자가 되었나
성선화 지음 / 다산북스 / 2011년 3월

저자의 의도와 상관없이, 부동산 시장의 두 가지 흐름을 경험적으로 확인할 수 있다. 첫째는 매매 시장(대표적으로 아파트 시장)이 축소되고 임대 시장(상가, 오피스 시장)이 활성화되고 있다는 점, 둘째는 전세 시장이 축소되고 있다는 점. (전세 시장은 매매 시장의 활성화를 전제로 하고 있으니, 두 가지 흐름은 사실 하나라고 봐도 무방할 것이다.)
임대 시장의 가치가 사용가치라면, 매매 시장의 가치는 교환가치. 사용가치가 교환가치보다 우선시되는 상황은 긍정적이다. 부동산을 효율적으로 이용하기 위해 노력하는 것이, 시세차익을 위해 노력하는 것보다 더 나은 대가를 받는다는 뜻이기 때문이다. 이 책에 등장하는 '빌딩부자'들이 시종일관 임차인 유치와 공실 관리를 강조하는 것도 그 때문이라고 할 수 있다.

부동산 시장의 합리화를 가로막는 요인들은 오히려, 금융이나 세금과 같이 시장 바깥에 있다. 시장은 이제 양적 경쟁에서 질적 경쟁을 위한 조건을 갖추었는데, 세제와 금융은 여전히 공급 위주에 머물러 있다.
이 책이 거창하게 부동산 패러다임의 변화를 말하면서도, 결국 부동산 서적이 아닌 재테크 서적으로 귀결된 이유도 여기에 있다. 세제와 금융이 변하지 않는한, 부동산 시장은 여전히 투기(시세차익) 시장이다.

"그들 중에 아파트나 주택, 정기예금, 채권 등에 응답한 이는 아무도 없었다. 단 한 명만이 주식과 펀드를 선호한다고 답했다.
시세차익을 노린 일반 아파트의 수익률은 2% 안팎이다. 이 정도면 차라리 아무 것도 하지 않고 은행에 넣어두는 것이 편하다."

대한민국 부동산 경제학

대한민국 부동산 경제학 - 당신의 경제를 살리는 부동산의 모든 것
장박원 지음 / 행간 / 2009년 11월

매일경제신문의 부동산 '통'인, 장박원 기자의 책.
구성도 산만하고 깊이도 떨어지지만, 부동산 시장을 대상별(아파트/오피스/대형 상가/중소형 상가), 목적별로(매매/경매) 분류해서 서술하고 있다는 것이 가장 큰 장점. 학술서가 하기엔 다소 멋쩍은, 대중서만 취할 수 있는 이점을 충분히 살렸다.
목적별 시장에서 담보와 보상이 빠진 것이 아쉽지만, 그건 전문영역이니까.

부동산 시장 흐름 읽는 법

부동산 시장 흐름 읽는 법
김광수경제연구소 부동산경제팀 지음 / 더팩트 / 2010년 10월

부동산 시장의 통계 지표에 대해서, 산정 방식과 한계점, 출처를 깔끔하게 정리하고 있다.
지표가 수치화하려는 여러 가격형성요인에 대해서도 다루고 있으나, 다소 나열식인 것이 단점.
지표의 올바른 이해와 해석을 통해서, 시장에서의 실패, 정책의 실패, 시장의 실패를 어느 정도 예방할 수 있다는 것이 논지.

"전문가와 비전문가의 차이는 기초자료의 해석 능력에 있다."